Договор аренды зданий и сооружений 74 страница
Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и о выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчику. Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договоров жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что эти причины относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы или пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом "О ветеранах". Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и не осуществляет оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пеней) на 1 мая 1998 г. составила 1739 рублей 33 копейки. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (в семье пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится и не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности. Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с этим Кодексом непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нем доказательствам. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений. Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшиеся задолженности, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как суммы задолженностей были погашены. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены. Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды, с учетом обстоятельств конкретных дел, удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, несмотря на предупреждение суда о возможности выселения, задолженность А. за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое выселяемым жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск. Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко <1>. -------------------------------- <1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 8. С. 22 - 24. 20. На основании ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они: во-первых, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, используют занимаемое жилое помещение не по назначению. В таких случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. В тех случаях, когда наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Статья 673. Объект договора найма жилого помещения Комментарий к статье 673 1. Объектом договора найма жилого помещения может быть помещение, отвечающее определенным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и формально-юридически признанное жилым <1>. -------------------------------- <1> О жилых помещениях см.: комментарий к ст. 289 ГК РФ, а также: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 928 - 930. 2. Комментируемая статья указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Самостоятельными предметами договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ "Аренда". Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора найма жилого помещения. Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. 3. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Так, в законе переходного периода - Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" - неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17). 4. По сравнению с аналогичными отношениями в "одноквартирных" жилых домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это правило получило закрепление в ст. 290 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры <1>. -------------------------------- <1> См.: ст. 290 ГК РФ и комментарий к ней в кн.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 934 - 939. Статья 674. Форма договора найма жилого помещения Комментарий к статье 674 1. Комментируемая статья предусматривает письменную форму как договора социального найма, так и договора коммерческого найма жилого помещения. На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (применительно к форме договора социального найма см. также комментарий к ст. 672 ГК). Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительность. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Полагаем, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.). 2. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части прав, возникающих из сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не подлежат государственной регистрации. Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Комментарий к статье 675 1. Стабильность отношений в жилищной сфере - важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней). 2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК РФ: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается бессрочным, для коммерческого - до окончания срока). 3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения Комментарий к статье 676 1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). 2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. 3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). 4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане Комментарий к статье 677 1. Глава 35 вообще и комментируемая статья в частности регламентируют договор найма жилого помещения, где нанимателем может быть только гражданин. Соответственно, не могут быть нанимателями юридические лица или публичные образования. Они могут заключать по поводу жилого помещения договор аренды или другие соглашения. 2. Как указывалось в комментарии к ст. 671 ГК РФ, коммерческий наем появился с 1 марта 1996 г., т.е. с вступлением в действие части второй ГК РФ; до этого к схожим отношениям применялся термин "аренда жилого помещения", соответственно наряду с гражданином - арендатором жилья в жилом помещении имели право проживать члены семьи арендатора <1>. -------------------------------- <1> См.: ст. ст. 132, 133 ЖК РСФСР и комментарий к ним в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Под ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. С. 325 - 327; ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и комментарий к ней в кн.: Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России: Комментарий к Закону "Об основах федеральной жилищной политики". М.: ЦБНТИ Госстроя, 1993. С. 119 - 125. Комментируемая статья ввела новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма. Наряду с нанимателем пользователями жилого помещения могут быть лица, постоянно с ним проживающие, а также сонаниматели. 3. В отличие от законодательства прошлых лет ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у соответствующего нанимателя может и не быть семейных или родственных отношений с проживающими с ним гражданами. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих или вселенные в качестве таковых (см. ст. 679 ГК и комментарий к ней), имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. 4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В данном случае проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающая из договора коммерческого найма. В таком договоре, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны - наниматель - два или более граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 158; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!