Договор аренды зданий и сооружений 70 страница
-------------------------------- <1> См., например: Определение ВАС РФ от 3 июня 2010 г. N ВАС-6984/10 по делу N А27-13938/2009. Не могут быть объектами договора финансовой аренды работы, услуги, нематериальные блага, а также имущественные права как не являющиеся вещами, однако это не исключает возможности передачи по договору финансовой аренды предприятия как имущественного комплекса, в состав которого в соответствии со ст. 132 ГК РФ могут входить имущественные права. 5. Условия, перечисленные в комментируемой статье, являются существенными. В связи с этим в договоре финансовой аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Как отмечается в п. 3 ст. 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", при отсутствии этих данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным. В то же время в отличие от других договоров аренды по договору финансовой аренды (лизинга) у арендодателя объект лизинга отсутствует на момент его заключения. Представляется, что объект должен быть определен таким способом, который является достаточным для заключения договора купли-продажи, а в дальнейшем индивидуально определен при его передаче арендатору в передаточном акте. Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду Комментарий к статье 667 1. Комментируемая статья устанавливает обязанность арендодателя (лизингодателя) сообщать продавцу имущества, которое будет передано в лизинг, о целях приобретения данного имущества. Кроме того, арендодатель должен сообщить продавцу о субъекте, которому будет передано данное имущество лизингополучателя (арендатора). 2. Норма комментируемой статьи является императивной, т.е. соглашением сторон она не может быть изменена, даже если в соответствии с ч. 2 ст. 665 ГК РФ выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Объясняется это тем, что и в таких ситуациях в соответствии с п. 2 ст. 670 ГК РФ продавец отвечает солидарно с арендодателем. 3. Необходимость уведомления продавца о целях заключения с ним договора купли-продажи позволяет сделать вывод о том, что продавец становится участником правоотношений лизинга, притом, что субъектом договора лизинга он не является. 4. Уведомление, предусмотренное комментируемой статьей, необходимо, в том числе для целей п. 1 ст. 668 ГК РФ, допускающего передачу предмета лизинга продавцом непосредственно покупателю - арендатору. На практике такие ситуации, когда арендодатель - собственник имущества его даже не видит, являются весьма распространенными. 5. В комментируемой статье не сказано о форме уведомления продавца о приобретении имущества для последующей сдачи в аренду. На наш взгляд, соответствующее условие может быть включено в договор купли-продажи, но может содержаться и в отдельном документе, направленном покупателем-лизингодателем продавцу имущества. В последнем случае важно, чтобы в данном документе содержалась привязка к договору купли-продажи и были указаны сведения о покупателе - лизингополучателе имущества. 6. Комментируемая статья не содержит указания на последствия неуведомления продавца о сдаче имущества в аренду. Возникает вопрос: каковы правовые последствия ситуации, когда продавец не знал о том, что покупатель приобретает у него имущество для последующей передачи в лизинг? На наш взгляд, несмотря на императивность норм комментируемой статьи, их несоблюдение не влияет на действительность договора купли-продажи (и тем более - договора лизинга). Статус продавца, определенный нормами комментируемого параграфа, не изменится даже в ситуации, когда продавец не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретается у него для передачи в лизинг. Следовательно, покупатель-лизингополучатель сможет предъявлять предусмотренные ст. ст. 668 и 670 ГК РФ требования непосредственно продавцу, а продавец не будет иметь права ссылаться на свою неосведомленность. При этом в данной ситуации очевидно, что покупатель-лизингодатель нарушил императивно установленную комментируемой статьей свою обязанность перед продавцом. Факт нарушения обязанности (по своей правовой природе данная обязанность является преддоговорной, хотя и может быть исполнена посредством включения в договор купли-продажи) является основанием для привлечения нарушителя к ответственности. Размер данной ответственности в каком-либо договоре зафиксирован быть не может в силу ее правовой природы, следовательно, речь будет идти о возмещении убытков, причиненных тем, что продавец исполнил требования арендатора-лизингополучателя, с которым не вступал в договорные отношения, а не о требованиях покупателю - контрагенту по договору. В качестве примера таких убытков можно привести транспортные расходы, понесенные продавцом при исполнении требования арендатора-лизингополучателя, основанного на п. 1 ст. 668 ГК РФ, о передаче в месте нахождения арендатора предмета лизинга. Правда, в контексте данного примера следует оговориться, что, если неосведомленный о целях купли-продажи продавец просто не пожелает исполнять требования арендатора о передаче предмета лизинга, он будет иметь право передать данный предмет своему контрагенту - покупателю-лизингодателю. Причем последний будет нести в соответствии с п. 2 ст. 668 ГК РФ риск расторжения договора и возмещения причиненных этим убытков по требованию арендатора. Из сказанного следует, что покупатель-лизингодатель весьма заинтересован в исполнении требований настоящей статьи, а также в наличии доказательств уведомления продавца о целях заключения договора купли-продажи. Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды Комментарий к статье 668 1. Специфика договора финансовой аренды (лизинга) состоит в том, что наряду с арендодателем и арендатором участником договорных отношений является продавец. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" продавцом выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. По общему правилу в обязанности именно продавца, а не арендодателя входит передача объекта аренды арендатору. Такая обязанность вытекает из договорных отношений арендодателя и продавца, в которых арендодатель выполняет обязанности покупателя по оплате. В этом случае арендодатель не отвечает за обстоятельства, связанные с неисполнением обязательства по передаче арендованного имущества. Ответственность несет продавец. Место нахождения арендатора определяется исходя из договора. Иное может быть предусмотрено договором финансовой аренды, а именно передача имущества арендодателем и не в месте нахождения арендатора. Как и в других договорах аренды, арендатор имеет право на получение имущества в состоянии, соответствующем договору финансовой аренды и назначению имущества со всеми необходимыми документами и принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Срок передачи имущества арендатору устанавливается в договоре, при отсутствии такого указания передача осуществляется в разумный срок. 2. К договору финансовой аренды (лизинга) применяются общие правила об основаниях расторжения договора аренды (ст. ст. 619 и 620 ГК). В п. 2 комментируемой статьи указано специальное основание для расторжения договора, имеющее место при наличии совокупности следующих условий: - имущество не передано арендатору или передано с нарушением сроков; - просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель; - не имеет значения, в чьи обязанности входила передача имущества - в обязанности продавца в соответствии с п. 1 комментируемой статьи или арендодателя. В том случае, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, арендатор вправе предъявлять свои требования из договора купли-продажи непосредственно продавцу или продавцу и арендодателю в соответствии со ст. 670 ГК РФ. В этом случае у арендатора сохраняется право на расторжение договора, а убытки могут быть взысканы с арендодателя, если ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В этом случае арендодатель и продавец несут солидарную ответственность. 3. Учитывая, что Российская Федерация является участницей Оттавской конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге <1>, ст. 12 данной Конвенции конкретизирует последствия непоставки оборудования или поставки с просрочкой, а также несоответствия условиям договора. В этом случае: -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 1999. N 32. Ст. 4040. а) арендатор имеет в отношении арендодателя право отказаться от оборудования или расторгнуть договор лизинга; б) арендодатель имеет право исправить свое ненадлежащее исполнение, предложив оборудование, соответствующее договору поставки, как если бы арендатор дал согласие купить оборудование у арендодателя на тех же условиях, что содержатся в договоре поставки. При этом арендатор вправе приостановить периодические платежи, подлежащие уплате по договору лизинга, до тех пор, пока арендодатель не исправит своего ненадлежащего исполнения, предложив оборудование, соответствующее договору поставки, или пока арендатор не утратил право на отказ от оборудования. При осуществлении арендатором права расторгнуть договор лизинга он вправе получить обратно любые периодические платежи и другие суммы, выплаченные им авансом, за вычетом разумной стоимости тех выгод, которые арендатор извлек из оборудования. Арендатор не вправе предъявлять арендодателю никаких других претензий за непоставку, просрочку в поставке или поставку не соответствующего условиям договора оборудования, если только это не явилось результатом действия или упущения арендодателя. Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества Комментарий к статье 669 Комментируемая статья предусматривает диспозитивную норму - исключение из общего правила о риске случайной гибели или случайной порчи имущества собственника имущества (ст. 211 ГК), связанную со спецификой договора финансовой аренды (лизинга) и правовым положением арендодателя, фактически лишь финансирующего приобретение объекта договора аренды, хотя юридически выступающего в качестве собственника арендованного имущества. Переход риска случайной гибели не связан с переходом права собственности на арендодателя. В комментируемом параграфе нет специальных положений о переходе права собственности от продавца к арендодателю, в связи с чем применяются общие нормы о переходе права собственности. Так, например, в отношении недвижимого имущества право собственности переходит с момента государственной регистрации. Договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения. Рассматривая договор финансовой аренды как сделку, включающую в себя условия договора купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать специфику государственной регистрации договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества. Так, например, зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя права собственности на имущество невозможно. Договор финансовой аренды недвижимого имущества может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга к арендодателю. При этом в силу ст. 665 ГК РФ арендодатель не обладает правом собственности на объект аренды, а обязуется приобрести его в собственность и предоставить во временное владение и пользование. Арендатор не является собственником арендованного имущества, тем не менее на него возлагается ответственность за сохранность предмета финансовой аренды от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и за иные имущественные риски с момента фактической приемки на основании акта приема-передачи объекта договора финансовой аренды. Передача с учетом специфики договора финансовой аренды (лизинга) осуществляется продавцом, а не арендодателем. Последствием случайной гибели или порчи имущества является обязанность арендатора возместить арендодателю убытки, причиненные невозможностью возврата объекта аренды. Для таких случаев целесообразно в договоре финансовой аренды (лизинга) указывать стоимость передаваемого объекта. Аналогичные последствия возникают для субарендатора по договору сублизинга. Статья 21 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" предусматривает возможность страхования предмета лизинга. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Данное положение вытекает и из общих норм о страховании. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и не является обязательным. В комментируемой статье не предусматривается обязанность арендатора по осуществлению капитального и текущего ремонта, в связи с чем применяются нормы п. 3 ст. 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", согласно которому лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. Статья 670. Ответственность продавца Комментарий к статье 670 1. Правовое положение продавца по-разному определяется в науке, учитывая разные подходы к правовой природе договора финансовой аренды (лизинга), определяемого как многосторонняя сделка, как совокупность отдельных сделок, как договор, исполняемый третьим лицом, как особый договор, не относящийся к классу договоров аренды, и т.д. В любом случае спецификой договора лизинга, отличающего его от обычной аренды, являются участие в договорных отношениях продавца и его ответственность непосредственно перед арендодателем. Элементом финансовой аренды (лизинга) являются условия договора купли- продажи между продавцом и арендодателем, права и обязанности из которого возникают в отношении арендатора. Как правило, выбор продавца лежит на арендаторе, что имеет важное значение для определения объекта договора аренды и его последующего использования. Несмотря на то что в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества, фактическая обязанность по передаче имущества (п. 1 ст. 668 ГК) и ответственность за качество и другие характеристики имущества лежат на продавце. Если иное не предусмотрено договором лизинга, риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, а риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга (п. п. 2, 3 ст. 22 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"). Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. В отношении качества объекта договора аренды арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные ст. ст. 475, 518 ГК РФ, в частности арендатор вправе потребовать от продавца: - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Последствия передачи некомплектного товара установлены в ст. 480 ГК РФ. С учетом специфики договора финансовой аренды в случае передачи некомплектного товара (ст. 478 ГК) арендатор вправе по своему выбору потребовать от продавца доукомплектования товара в разумный срок. Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе потребовать замены некомплектного товара на комплектный. Что касается права арендатора требовать расторжения договора, либо снижения цены товара, либо отказа от оплаты товара, то такие требования могут быть предъявлены лишь с согласия арендодателя, поскольку связаны с обязанностью покупателя по оплате товара, исполнение которой возложено на арендодателя. Так, при нарушении условий о сроке передачи объекта лизинга арендатору согласно п. 2 ст. 668 ГК РФ арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель. Как свидетельствует практика Высшего Арбитражного Суда РФ, у арендатора не возникает права отказаться от исполнения встречной обязанности по оплате лизинговых платежей, если арендатор фактически использовал имущество, имеющее недостатки, и не реализовал право обратиться к продавцу с требованием об устранении недостатков имущества <1>. -------------------------------- <1> Определение ВАС РФ от 28 января 2009 г. N 16703/08 по делу N А72-3059/2006-29/210 // СПС "КонсультантПлюс". Арендатор и арендодатель выступают в отношениях с продавцом как солидарные кредиторы, и в соответствии со ст. 326 ГК РФ любой из них вправе предъявить продавцу требование в полном объеме. Исполнение обязательства полностью арендатору или арендодателю освобождает должника от исполнения другому кредитору, а солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними. К другим случаям ненадлежащего исполнения договора продавцом относятся неисполнение им обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару (ст. 464 ГК), передача товара в ненадлежащей таре и (или) упаковке (ст. 482 ГК) и др. В том случае, если утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций будет иметь место по вине лизингополучателя, согласно ст. 26 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" это не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, в том числе по оплате лизинговых платежей, если договором лизинга не установлено иное. 2. Ответственность арендодателя перед арендатором по договору лизинга наступает в том случае, если это предусмотрено договором финансовой аренды. Кроме того, такая ответственность имеет место, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором. В этом случае продавец имущества и арендодатель выступают как солидарные должники. 3. В основе норм комментируемой статьи лежат положения ст. ст. 8, 12 Оттавской конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, которые иногда более подробно определяют правовое положение участников договора лизинга (см. комментарий к ст. 668 ГК). Согласно п. 1 ст. 8 Конвенции, если иное не оговорено в настоящей Конвенции или в договоре лизинга, арендодатель освобождается от всякой ответственности перед арендатором в отношении оборудования, кроме случаев, когда арендатору причинены убытки вследствие того, что он полагался на опыт и суждение арендодателя, и вследствие вмешательства последнего в выбор поставщика или спецификаций оборудования.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 181; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!