Договор аренды зданий и сооружений 68 страница
Передача земельного участка в пожизненное наследуемое владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК). Правом постоянного (бессрочного) пользования могут обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. При передаче в аренду здания (сооружения) возможна передача в аренду части земельного участка (всего участка) либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительны. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости <1>. -------------------------------- <1> Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. 22). 3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои правомочия (в том числе право распоряжения имуществом путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом или договором собственника земельного участка с собственником здания (сооружения). Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже Комментарий к статье 653 Норм, подобных содержащейся в рассматриваемой статье, в гражданском законодательстве немало (например, ст. ст. 353, 617, 675 ГК). Однако обычно речь идет о сохранении права при смене собственника независимо от того, что явилось основанием такой смены (купля-продажа, дарение, наследование и пр.). В комментируемой же статье говорится о сохранении права пользования частью земельного участка только при продаже земельного участка. Следовательно, с формально-юридической точки зрения при переходе права собственности на земельный участок по иным основаниям (наследование, дарение и т.д.) право пользования частью земельного участка не сохраняется. Думается, однако, что это противоречит принципу стабильности гражданских прав. Право пользования частью земельного участка, занятой арендованным зданием (сооружением) и необходимой для его использования, должно сохраняться в неизменном виде независимо от оснований смены собственника земельного участка. Статья 654. Размер арендной платы Комментарий к статье 654 1. Как ни странно, по общему правилу в возмездных договорах цена не относится к числу существенных условий (если, конечно, стороны договора не решили, что цена является существенным условием (п. 1 ст. 432 ГК). И по общему правилу в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК). В рассматриваемой статье, как и в некоторых иных нормах, касающихся оборота недвижимости (например, в ст. 555 ГК), установлено исключение из указанного общего правила. Цена - существенное условие договора аренды здания (сооружения). Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен). 2. При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования (ст. 652 ГК и комментарий к ней). По общему правилу, предусмотренному в п. 2 рассматриваемой статьи, цена (арендная плата), установленная в договоре аренды здания (сооружения), включает в себя и плату за пользование земельным участком (его частью). В том числе и в тех случаях, когда арендная плата определена не в денежной форме, но в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. (ст. 614 ГК и комментарий к ней). Иное может предусматриваться законом или договором. Так, стороны договора аренды здания (сооружения) могут установить плату за пользование зданием (сооружением) и, кроме того, отдельно за пользование земельным участком. Может быть предусмотрено безвозмездное пользование земельным участком (его частью) и т.д. 3. В п. 3 рассматриваемой статьи речь идет о чрезвычайно распространенном способе определения арендной платы, когда она установлена на единицу площади здания (сооружения) (за квадратный метр и т.п.). В случае расхождения между размером площади здания (сооружения), указанным в документах (договоре и т.д.), и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения) приоритет, естественно, отдается фактическому размеру (арендатор платит за то, что он реально получил). Статья 655. Передача здания или сооружения Комментарий к статье 655 1. В первую очередь арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор обладает корреспондирующим с этой обязанностью правом требования. Арендодатель имеет право требовать от арендатора принятия имущества, являющегося объектом аренды. Арендатор несет корреспондирующую с данным правом обязанность принять имущество. Арендодатель и арендатор имеют и другие права, несут и другие обязанности (см., например, ст. ст. 606, 611, 614 - 616 ГК). Но по общему правилу начинается исполнение договора аренды здания (сооружения) именно с передачи объекта во владение и пользование арендатора. Договором могут предусматриваться исключения из этого общего правила. Например, на арендатора может быть возложена обязанность до передачи имущества уплатить арендодателю арендную плату (полностью или частично). Вследствие особой значимости акта (действия) передачи здания (сооружения) арендатору закон предъявляет особые требования к оформлению соответствующего акта. (Аналогичные требования о передаче недвижимости сформулированы применительно к договору продажи недвижимости в ст. 556 ГК.) Передача здания (сооружения) арендатору должна быть документально оформлена (составляется передаточный акт или иной документ (например, акт приема-передачи)). Следуя "букве" закона (абз. 1 п. 1 комментируемой статьи), передача должна оформляться составлением одного документа, подписываемого сторонами. Представляется, однако, что если передача оформлена путем обмена документами, подписанными сторонами, то никаких негативных последствий для сторон не наступает. 2. Само по себе составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору не означает надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. Требуется фактическая передача (предоставление объекта во владение и пользование арендатора) и составление документа о передаче. Даже если здание (сооружение) уже находится во владении и пользовании арендатора (в том числе и тогда, когда оно находилось у него еще до заключения договора аренды), тем не менее должен составляться документ о передаче. 3. Составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору есть обязанность сторон договора. Уклонение от исполнения данной обязанности приравнивается к отказу от исполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества и отказу арендатора от исполнения обязанности принять здание (сооружение). В случаях необоснованного отказа от исполнения названной обязанности возможно наступление гражданско-правовой ответственности. 4. При прекращении обязательства (по истечении срока договора аренды, при досрочном расторжении договора и т.д.) арендатор должен вернуть здание (сооружение) арендодателю. Передача также должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписываемым сторонами. Обязанность арендатора по передаче имущества арендодателю считается исполненной после фактической передачи здания (сооружения) и подписания документа о передаче. Уклонение от подписания документа о передаче, если оно необоснованно, есть правонарушение. § 5. Аренда предприятий Статья 656. Договор аренды предприятия Комментарий к статье 656 1. Предмет договора аренды в данном случае весьма специфичный - предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Его понятие и структурные элементы определены в ст. 132 ГК РФ. В комментируемой статье описание элементов, входящих в состав предприятия, по сути аналогично описанию, которое содержится в ст. 132 ГК РФ. 2. В связи с тем что в большинстве случаев право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает на основании договора аренды, передача данного имущества в пользование третьим лицам возможна на основании договора субаренды, и, значит, необходимо соблюдение требований, предусмотренных правовыми актами в части получения согласия соответствующего субъекта на передачу имущества - как правило, собственника имущества (п. 2 ст. 615 ГК). Аналогичное согласие требуется и от залогодержателя в том случае, если арендуемое имущество является предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК) и т.д. 3. Право осуществления предпринимательской деятельности, на которое выдана лицензия, не может быть предметом передачи иным лицам, что вытекает из Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", где сказано, что вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (ст. 7). В то же время в предмет договора аренды предприятия могут войти права на использование исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации. Правообладатель может предоставить иному субъекту - лицензиату - такое право по лицензионному договору в предусмотренных таким договором пределах, т.е. предоставить лицензию (ст. ст. 1235, 1236 ГК). В свою очередь, согласно ст. 1238 ГК РФ при письменном согласии лицензиара лицензиат может по договору предоставить право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации другому лицу, т.е. заключить сублицензионный договор. Это означает, что если в состав предприятия входит право использовать результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, то они могут быть переданы в аренду с согласия правообладателя. 4. Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе. 5. В комментируемой статье установлено, что арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами предприятия в том случае, если в состав передаваемого по договору предприятия были включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него должного разрешения. В этом случае обязательства арендатора прекращаются невозможностью исполнения (ст. 416 ГК), и обязанным лицом остается только арендодатель. Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия Комментарий к статье 657 1. Цель, которую преследовал законодатель, включив в состав ГК РФ данную статью, - создание механизма охраны прав и интересов кредиторов. Основным инструментом охраны выступает информирование кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду. Поскольку срок уведомления кредиторов о передаче предприятия в аренду нормативно не определен, то можно предположить, что это должен быть разумный срок, позволяющий кредиторам не только получить уведомление, но и при желании сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга. Как правило, в нормативных актах для аналогичных случаев устанавливают месячный срок. В данном случае можно предположить, что уведомление должно быть сделано не менее чем за месяц до передачи предприятия в аренду. 2. Требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков предъявляется в суд в течение трех месяцев со дня получения уведомления кредиторами о передаче предприятия. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном законом порядке, то он может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. 3. Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников, т.е. от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. При этом кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК). Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия Комментарий к статье 658 1. Требование о заключении договора аренды предприятия в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, аналогично требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи недвижимости. Составление одного документа означает, что текст договора не может быть изложен в виде двух документов, каждый из которых подписан одной из сторон, т.е. заключение договора происходит путем обмена письмами, телеграммами и т.д., что допускается по общим правилам о договорах (ст. 434 ГК). Количество экземпляров договора при этом может быть любым, минимум по одному для каждой из сторон сделки. 2. Требование об обязательной регистрации договора аренды предприятия роднит его с договорами купли-продажи жилых помещений и предприятий (ст. ст. 558, 560 ГК), где отсутствие государственной регистрации договора также приводит к его незаключенности. Следует отметить, что в Концепции совершенствования гражданского законодательства сделано предложение об исключении требования о регистрации договоров, в том числе и аренды недвижимости, поскольку регистрации должно подлежать право на недвижимость, но не договоры в отношении недвижимости. 3. Государственная регистрация договора производится в соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и конкретизирующими ее Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ними в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденными Приказом Минюста России от 4 марта 2005 г. N 16. 4. Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК), изложены в ст. 167 ГК РФ и состоят в обязанности каждой из сторон договора вернуть другой стороне все полученное по сделке. Статья 659. Передача арендованного предприятия Комментарий к статье 659 1. Передача имущества по передаточному акту происходит всегда, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом (например, ст. ст. 556, 655 ГК). Подписание такого акта в данном случае говорит об исполнении арендодателем своего обязательства по передаче арендатору предмета аренды, возникшего на основании договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, "если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче". При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Если применить указанную статью по аналогии, что возможно исходя из положений ст. 6 ГК РФ, то уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта должно влечь за собой такие же последствия, как и отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 2. По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты. Передаче предприятия, как правило, предшествует ряд факультативных мероприятий по ее подготовке, например: составление бухгалтерского баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, составление акта инвентаризации, проведение аудиторской проверки с целью определения состава и стоимости предприятия и т.п. Однако § 5 гл. 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательстве составления данных документов. Таким образом, передаточный акт составляется в произвольной форме, но с учетом требований ст. 563 ГК РФ. 3. Требование о том, что в обязанность арендодателя должна входить подготовка предприятия к передаче за его счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя. Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия Комментарий к статье 660 1. В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия вправе без согласия арендодателя совершать в отношении арендованного имущества любые сделки, в том числе направленные на отчуждение имущества, входящего в состав предприятия. Однако в ряде случаев права арендатора ограничены. Во-первых, существует прямой запрет на продажу, сдачу в аренду и т.д. земельных участков, участков недр и иных природных ресурсов. Во-вторых, совершение любых сделок не должно влечь за собой уменьшение стоимости предприятия в целом. В-третьих, совершение сделок не должно нарушать условий договора, например обязанности арендатора не менять профиль деятельности предприятия. И наконец, договором может быть предусмотрено, что совершение всех или нескольких сделок с имуществом предприятия возможно только с согласия арендодателя.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 184; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!