Договор аренды зданий и сооружений 76 страница
Довод заявительницы о том, что ЖК РФ не содержит норму, относящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения, не может быть признан обоснованным. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Из содержания п. 2 ч. 1 ст. 154 названного Кодекса следует, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, из приведенных норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. Такое же требование предусмотрено и оспариваемой нормой Правил, что соответствует положениям ЖК РФ. Не противоречит оспариваемый пункт Правил и ст. 156 названного Кодекса, поскольку в последней содержатся положения, регулирующие, в частности, порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, в состав которой, как указывалось выше, входит и плата за содержание и ремонт лифтов. Ссылка заявительницы при этом на то, что Правительство РФ в соответствии с ЖК РФ не вправе устанавливать размеры платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, не может быть принята во внимание, поскольку данным пунктом Правил размер платы не устанавливается. Не мог суд согласиться и с утверждением заявительницы о том, что оспариваемый пункт Правил противоречит ст. 7 Конституции РФ, так как указанная норма Основного Закона не регулирует вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и не устанавливает каких-либо исключений для нанимателей жилых помещений по несению расходов, связанных с его содержанием. Не противоречит данный пункт Правил и требованиям ст. 235 ГК РФ, поскольку выполнение предусмотренной законом обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не может расцениваться как принудительное изъятие имущества у собственника. Ссылка заявительницы на ст. 1 ГК РФ в обоснование заявленного требования также не может быть признана состоятельной, так как данная норма закона не имеет отношения к рассматриваемому вопросу. Согласно действующим Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме лифты непосредственно включены в состав общего имущества <1>. При этом плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. -------------------------------- <1> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 34. Ст. 3680. Важно отметить, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. При этом цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, от места расположения дома. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников. При этом размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, либо уставом жилищного кооператива, либо уставом иного специализированного потребительского кооператива. 7. Обращаем внимание на то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). 8. В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном специальным федеральным законом. Изменение сторон договора не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Вместе с тем предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, влечет изменение размера платы за коммунальные услуги в соответствии с вышеупомянутыми Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. 9. В ст. 159 ЖК РФ содержится норма, которая в общем виде устанавливает предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. В целях определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов Федерации, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, Правительством РФ установлен федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22% <1>. -------------------------------- <1> Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 36. Ст. 3706. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное. 10. На основании ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Важная переходная норма (до принятия соответствующих актов) содержится в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно названной норме до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ. Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения Комментарий к статье 683 1. В отличие от договора социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором. 2. Комментируемая статья устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет. 3. Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 комментируемой статьи содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором. При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма. У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие. 4. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой "привязкой" выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок Комментарий к статье 684 1. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя, в особенности нанимателя, комментируемая статья устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и процедуру реализации данного права. Следует иметь в виду, что данная возможность есть только у нанимателей, заключивших договор на срок более года (см. ст. 683 ГК и комментарий к ней). 2. Для соблюдения указанного в комментируемой статье права нанимателя наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года (например, решил проживать в жилом помещении сам или произвести ремонт), он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. 3. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Статья 685. Поднаем жилого помещения Комментарий к статье 685 1. Комментируемой статьей регулируется право нанимателя передавать все или изолированную часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК). 2. В п. 2 комментируемой статьи указывается на то, что заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Учитывая, что законодатель не регламентировал "норму площади на одного человека", полагаем, что формулировка, изложенная в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ применительно к договору социального найма, по аналогии может применяться и к договору коммерческого найма. В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 указывается, что "договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления". 3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. 4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия договора найма жилого помещения и соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма). 5. Поднаниматели жилого помещения (независимо от того, коммерческого или социального жилого помещения) не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения Комментарий к статье 686 1. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в связи с заменой нанимателя. 2. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях: - выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя; - когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя; - смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении. 3. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК и соответствующий комментарий). 4. Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где закреплено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое - меньшего размера <1>. -------------------------------- КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005. <1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 422 - 427. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения Комментарий к статье 687 1. Комментируемая статья регламентирует расторжение договора коммерческого найма (о расторжении договора социального найма см. комментарий к ст. 672 ГК). 2. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон. В комментируемой статье устанавливается правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Мотивы, которыми руководствуются наниматель и проживающие с ним граждане, правового значения не имеют. Они вправе вообще ничего не объяснять: предупредили о расторжении договора, и этого достаточно. При наличии спора договор найма расторгается в судебном порядке. 3. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. При этом не указывается на то, что невнесение платы должно быть подряд шесть месяцев. Основание для расторжения возникает, например, если гражданин не внес плату за январь и февраль 2008 г. и май - август 2009 г. Уместно напомнить, что размер платы и сроки ее внесения определяются соглашением сторон (см. ст. 682 ГК и комментарий к ней). Договором может быть установлен другой, более длительный срок невнесения платы (например, 10 месяцев или один год). При краткосрочном найме договор может быть расторгнут при невнесении нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. 4. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Наниматель отвечает перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним (см. п. 3 ст. 677 ГК и соответствующий комментарий), временных жильцов (см. ст. 680 ГК и комментарий к ней), поднанимателей (см. ст. 685 ГК и комментарий к ней). 5. Наймодатель может потребовать расторжения договора найма жилого помещения в случае использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей (аналогично прекращению права собственности на жилье) (см. ст. 293 ГК и комментарий к ней). В таких случаях наймодатель может (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Во всех трех названных случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!