Договор аренды зданий и сооружений 1 страница

Quot;Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т." (том 1) (под ред. П.В. Крашенинникова) ("Статут", 2011)  Документ предоставлен КонсультантПлюс www.consultant.ru Дата сохранения: 22.12.2016   ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ЧАСТИ ВТОРОЙ   В ТРЕХ ТОМАХ   ТОМ 1   Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА   Авторы комментариев:   Баринов Николай Алексеевич, профессор ГОУ ВПО "Саратовская государственная академия права", доктор юридических наук - ст. ст. 559 - 563. Беляев Константин Петрович, заместитель директора Уральского филиала Российской школы частного права - ст. ст. 567 - 571. Вавилин Евгений Валерьевич, профессор кафедры гражданского права ГОУ ВПО "Саратовская государственная академия права", доктор юридических наук - ст. ст. 614 - 620. Вершинина Елена Валерьевна, доцент кафедры международного частного и гражданского права МГИМО(У) МИД России - ст. ст. 589 - 591. Всеволожский Кирилл Владимирович, вице-президент Евразийского союза семеноводов - ст. ст. 465 - 484. Гетман Елена Станиславовна, судья Верховного Суда РФ, кандидат юридических наук - ст. ст. 601 - 605. Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 454 (в соавторстве с П.В. Крашенинниковым); 455, 456, 494, 549; 596, 606 (в соавторстве с П.В. Крашенинниковым); 650 - 655; 671 (в соавторстве с П.В. Крашенинниковым); 687, 688. Демкина Алеся Вячеславовна, ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук - ст. ст. 521 - 524. Долгов Александр Геннадьевич, директор образовательных программ НОУ ДО (Школа права "Статут"), член Правления Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России" - ст. ст. 592 - 595. Ем Владимир Саурсеевич, доцент кафедры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук - ст. ст. 621 - 625; 632 - 649 (в соавторстве с А.В. Киселевым). Жернаков Дмитрий Владимирович, доцент кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук - ст. ст. 535 - 538. Казанцев Михаил Федорович, заведующий отделом права Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук, доктор юридических наук - ст. ст. 525 - 530. Киселев Александр Викторович, преподаватель кафедры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова - ст. ст. 632 - 649 (в соавторстве с В.С. Емом). Кириллова Мария Яковлевна, кандидат юридических наук, профессор - ст. ст. 506 - 508. Коновалов Александр Владимирович, Министр юстиции Российской Федерации, кандидат юридических наук - ст. ст. 575 - 582, 689 - 699. Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор - вступ. слово, ст. ст. 454 (в соавторстве с Б.М. Гонгало); 457 - 459, 492, 534, 550, 551, 558, 572 - 574; 596 (в соавторстве с Б.М. Гонгало); 597; 606 (в соавторстве с Б.М. Гонгало); 609, 666; 671 (в соавторстве с Б.М. Гонгало); 672 - 686. Майфат Аркадий Викторович, профессор кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, доктор юридических наук - ст. ст. 656 - 664. Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук - ст. ст. 532, 556, 557, 564 - 566. Михеева Лидия Юрьевна, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 495, 583 - 588, 607, 608. Попондопуло Владимир Федорович, заведующий кафедрой коммерческого права Санкт-Петербургского государственного университета, заслуженный деятель науки Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 510 - 520. Рузакова Ольга Александровна, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук - ст. ст. 460 - 464, 485 - 491, 493, 496, 509, 531, 533, 554, 555, 598 - 600, 610 - 613, 668 - 670, 700, 701. Телюкина Марина Викторовна, профессор кафедры гражданского права Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 665, 667. Челышев Михаил Юрьевич, заведующий кафедрой гражданского и предпринимательского права ФГАОУ ВПО "Казанский (Приволжский) федеральный университет", доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 497 - 505, 626 - 631. Чубаров Вадим Витальевич, директор Центра арбитража и посредничества Торгово-промышленной палаты РФ, доктор юридических наук - ст. 552. Шилохвост Олег Юрьевич, судья Высшего Арбитражного Суда РФ, доктор юридических наук - ст. ст. 539 - 548.   ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО   Большой объем, особая значимость и обширная правоприменительная практика, накопленная за годы действия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, побудили авторов настоящего труда издать комментарий к этой части Кодекса в трех томах. Представляемый вниманию уважаемого читателя первый том Комментария посвящен вопросам отчуждения имущества и передачи его во временное пользование. В нем мы подробно рассмотрим такие формы отчуждения имущества, как купля-продажа, мена, дарение и рента. Что касается передачи имущества во временное пользование, то здесь мы подробно остановимся на аренде, найме жилого помещения, а также на передаче в безвозмездное пользование. Обмен предметами утилитарного и сакрального назначения в первобытные времена послужил одним из механизмов возникновения рода homo sapience, абстрактного мышления и в итоге - современной человеческой цивилизации. По мере расширения практики мены возник всеобщий эквивалент - деньги. Так появилась вторая в историческом контексте форма сделки - купля-продажа. Практика осуществления этих двух сделок с неизбежностью привела к возникновению понятия права собственности и формулированию правил отчуждения имущества. Так, акт дарения, иногда осуществляемый даже животными, стал одной из форм сделок по передаче вещей. Понятие права собственности было необходимым условием возникновения сделок по передаче имущества во временное пользование, а также правил их осуществления. Настоящий Комментарий содержит анализ не только соответствующих норм части второй Гражданского кодекса, но и законодательных и иных актов, международных договоров, а также практики применения вышеназванных документов в различных судебных органах. Кроме того, рассматривается юридическая литература, освещающая нормы этой части Кодекса. Авторский коллектив состоит из специалистов в сфере отдельных видов обязательств. Они активно работают в законодательной, исполнительной и судебной ветвях власти, исследовательских центрах, юридических вузах, различных отраслях экономики. В их лице представлены практически все существующие юридические школы нашей страны.   П.В.Крашенинников   26 января 1996 года N 14-ФЗ     ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ   ЧАСТЬ ВТОРАЯ   (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 30.12.2006 N 276-ФЗ, от 26.01.2007 N 5-ФЗ, от 20.04.2007 N 53-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 19.07.2007 N 197-ФЗ, от 24.07.2007 N 218-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-ФЗ, от 04.11.2007 N 251-ФЗ, от 29.11.2007 N 287-ФЗ, от 06.12.2007 N 334-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 25.12.2008 N 280-ФЗ, от 30.12.2008 N 308-ФЗ, от 09.04.2009 N 56-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 08.05.2010 N 83-ФЗ, от 07.02.2011 N 4-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П)   Раздел IV. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ   Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА   § 1. Общие положения о купле-продаже   Статья 454. Договор купли-продажи   Комментарий к статье 454   1. Договоры купли-продажи начали заключать в незапамятные времена, когда появились деньги. На их основе осуществляется переход материальных благ "из рук в руки", т.е. в собственность (см. п. 5 настоящего комментария), а оплата производится деньгами (см. п. п. 2 и 7 комментария). Несметное количество сделок купли-продажи, совершенных практически за всю историю существования человечества, породило их уникальное многообразие. Недаром гл. 30 "Купля-продажа" содержит более 100 статей и по объему сравнима с солидным федеральным законом. И это при том, что к договорам купли-продажи не относятся договоры об оказании платных услуг, безвозмездные договоры (прежде всего дарение), договоры о передаче имущества в пользование (прежде всего аренда), договоры мены, когда товар передается в обмен на другой товар, договоры, предусматривающие, что в обмен на товар передаются результаты работ, оказываются услуги, и др. Иначе говоря, отличительной особенностью договора купли-продажи является обмен материальных ценностей на денежные средства. 2. Договор купли-продажи является: - во-первых, консенсуальным - права и обязанности сторон возникают с момента достижения соглашения. Конечно, момент возникновения прав и обязанностей у продавца и покупателя нельзя смешивать с моментом перехода права собственности на продаваемый товар от продавца к покупателю (по общему правилу оно переходит с момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи). Если договор купли-продажи подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); - во-вторых, возмездным - продавец товара вправе получить встречное предоставление. Причем оно выражается в виде определенной денежной суммы. Если же в качестве встречного предоставления должен передаваться другой товар, то соответствующие отношения регулируются ст. ст. 567 - 571 ГК РФ (договор мены). Правила о купле-продаже применимы к таким отношениям постольку, поскольку это не противоречит нормам, содержащимся в указанных статьях ГК РФ о договоре мены и существе мены (п. 2 ст. 567). Если получатель товара в качестве встречного эквивалента обязался выполнить работы и передать их результат субъекту, передающему товар, или оказать услугу, то к соответствующим отношениям могут применяться некоторые правила о купле-продаже лишь по аналогии; - в-третьих, двусторонне-обязывающим (двусторонним, взаимным) - каждая из сторон договора купли-продажи имеет как права, так и обязанности. Основными, безусловно, являются обязанность продавца передать товар и корреспондирующее этой обязанности право покупателя требовать передачи товара, а также обязанность покупателя оплатить товар и корреспондирующее этой обязанности право продавца требовать уплаты покупной цены. 3. Предметом договора является вещь (товар), т.е. предмет материального мира, могущий быть в обладании человека и служить удовлетворению его потребностей. Законом к вещам относятся в том числе деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК). Однако деньги не могут быть предметом договора купли-продажи (товаром), поскольку это обусловлено существом соответствующих отношений. Деньги при купле-продаже передаются покупателем продавцу как встречное предоставление (выступают платежным средством), т.е. являются так называемым эквивалентным объектом соответствующих отношений. О купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей (в том числе иностранной валюты) см. соответственно п. п. 8, 9 настоящего комментария. Предметом купли-продажи может быть любой товар, если он не изъят из оборота <1>. Например, в Российской Федерации с 1 июля 2003 г. запрещены производство и оборот этилированного автомобильного бензина <2>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 481 - 486. <2> Федеральный закон от 22 марта 2003 г. N 34-ФЗ "О запрете производства и оборота этилированного автомобильного бензина в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. Ст. 2591.   Объекты ограниченно оборотоспособные (которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению) могут быть предметом купли-продажи с соблюдением специальных правил, устанавливаемых законом <1>. Так, музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав Музейного фонда РФ, могут отчуждаться только по специальному разрешению федерального органа исполнительной власти, на который возложено государственное регулирование в области культуры (Федеральный закон от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации в музеях Российской Федерации" (ст. 12) <2>. -------------------------------- <1> См.: об этом: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 524 - 552. <2> Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. Ст. 2591.   4. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. В принципе ими могут быть любые субъекты гражданского права. Чаще всего это граждане и юридические лица. Вместе с тем необходимо всякий раз учитывать требования закона о правоспособности и дееспособности того или иного субъекта. В том числе специальные правила, определяющие особенности оборотоспособности определенного рода объектов и участия различного рода субъектов в соответствующих отношениях. 5. Конститутивным признаком договора купли-продажи является его направленность на обеспечение перехода права собственности на товар от продавца к покупателю. Вместе с тем не всегда купля-продажа влечет смену собственника. Так, если федеральное государственное унитарное предприятие продает имущество другому государственному унитарному предприятию, то собственник не изменяется. Но это имущество переходит из хозяйственного ведения продавца в хозяйственное ведение покупателя. 6. Форма договора купли-продажи в основном подчинена правилам о форме сделок (ст. ст. 158 - 163, 165 ГК) и указаниям закона о форме договора (ст. 434 ГК). Применительно к отдельным видам договоров купли-продажи в законе содержатся особые предписания (о розничной купле-продаже - ст. 493, о продаже недвижимости - ст. 550 ГК). В случаях, предусмотренных законом, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 558 ГК). 7. По общему правилу, как ни странно, цена не является существенным условием договора купли-продажи. В случае если она не предусмотрена договором и не может быть определена из его условий, товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК). См. также ст. 485 ГК РФ и комментарий к ней. Относительно отдельных видов договоров купли-продажи закон предусматривает, что цена есть существенное условие договора. Так, в силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии условия о цене правила, установленные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. 8. Ценные бумаги являются весьма своеобразным объектом гражданских прав <1>. Относительно передачи ценных бумаг ("прав по ценной бумаге") содержатся специальные правила в различных нормативных актах (ст. ст. 146, 915 ГК), Федеральных законах "О рынке ценных бумаг", "Об акционерных обществах", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и т.д.). Продажа ценных бумаг осуществляется в соответствии с этими специальными правилами. Положения § 1 гл. 30 ГК РФ (ст. ст. 454 - 491) к купле-продаже ценных бумаг могут применяться только в случае, если законом (!) не установлены специальные правила. При этом ряд норм ГК РФ о купле-продаже неприменим к купле-продаже ценных бумаг в силу специфики объекта (например, об ассортименте товаров (ст. 467), качестве товара (ст. 469) и т.д.). -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 524 - 552.   9. Виды имущества, признаваемого валютными ценностями, и порядок совершения сделок с ними определяются Федеральным законом от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" <1> и принятыми в соответствии с этим Законом нормативными актами. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2003. N 50. Ст. 4859.   Согласно ст. 1 данного Закона к валютным ценностям относятся иностранная валюта и внешние ценные бумаги. В этом же Законе дается перечень валютных операций (сделок), к которым в том числе отнесено приобретение резидентом в пользу резидента валютных ценностей на законных основаниях; приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей на законных основаниях; приобретение нерезидентом у нерезидента и отчуждение нерезидентом в пользу нерезидента валютных ценностей на законных основаниях. Основным правилом валютного регулирования является общее положение о запрете валютных операций между резидентами (например, между гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими в Российской Федерации). В ст. 9 указанного Закона названы исключения из этого правила. Купля-продажа иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, в Российской Федерации производится только через уполномоченные банки (кредитные организации, имеющие право на основании лицензии Центрального банка РФ осуществлять банковские операции со средствами в иностранной валюте (п. 8 ч. 1 ст. 1, ст. ст. 6, 11 указанного Закона)). Правила ГК РФ о договоре продажи применяются к купле-продаже валютных ценностей, если законом (!) не установлены специальные правила. В нормотворческой практике соответствующая норма, содержащаяся в п. 2 комментируемой статьи, несколько "подправляется". Так, в силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле" валютные операции по сделкам между уполномоченными банками, совершаемые от своего имени и за свой счет, осуществляются в порядке, установленном Центральным банком РФ. Таким образом, в данном случае специальные правила вводятся не законом, но органом, уполномоченным законом. 10. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи могут устанавливаться особенности купли-продажи товаров отдельных видов. Введение таких особенностей возможно, если это предусмотрено ГК РФ или другим законом. Они могут вводиться законами или иными правовыми актами (указами Президента РФ и Правительства РФ). Особенностей купли-продажи отдельных видов товаров довольно много. Они могут быть различного рода. Чаще всего устанавливаются специальные правила о купле-продаже определенного рода объектов (например, ограниченно оборотоспособных). В ряде случаев предусматриваются особенности договоров купли-продажи отдельных видов товаров с учетом субъектного состава. Например, определенного рода объекты могут приобретаться только определенными субъектами; некоторые виды товаров не могут продаваться лицам, не достигшим определенного возраста, и т.д.; зачастую устанавливается, что при продаже того или иного объекта кому-то принадлежит преимущественное право покупки такого объекта (например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Часто устанавливается особый порядок заключения договора (допустим, только на торгах), особый порядок определения цены (см., например, п. 4 ст. 20 Федерального закона от 26 марта 1988 г. N 41-ФЗ "О драгоценных металлах и драгоценных камнях") и т.д. и т.п.

Мы поможем в написании ваших работ!