ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Договор купли-продажи недвижимости – соглашение, в соответствие с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др. недвижимое имущество.
Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.
Существенные условия: наименование, количество, данные, позволяющие индивидуализировать недвижимое имущество, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования на жилое помещение после приобретения его покупателем.
Обязанности продавца:
− Передать недвижимость (то есть подписать соотв. документ о передаче, то есть передаточный акт, и фактически передать имущество);
− Обеспечить переход права собственности на недвижимость посредством гос. регистрации. В случае уклонения продавца зарегистрировать переход права собственности, суд вправе понудить его и взыскать убытки.
В случае нарушения продавцом условия о качестве недвижимого имущества, покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены имущества, возмещения расходов на ремонт, либо понудить продавца к осуществлению ремонта; в случае существенных недостатков – отказаться исполнять договор и вернуть денежные средства, переданные в исполнение договора.
ПП ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11 июля 2011 г. №54:
|
|
|
Основные положения:
1. Отсутствие у продавца права собственности на созданную в будущем недвижимую вещь на момент заключения договора НЕ является основанием для признания договора недействительным.
2. Индивидуализация объекта договора купли-продажи недвижимости предусматривает указание в договоре /акте приема-передачи на кадастровый номер объекта, либо сведений, которые позволяют его идентифицировать, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
3. При возникновении спора НЕ представляется возможным требовать у суда понудить продавца создать и передать объект во исполнение договора купли-продажа недвижимой вещи созданной в будущем – можно понудить передать вещь, которая УЖЕ находится в собственности и понудить к гос. регистрации перехода права на нее.
4. Права собственности на объект недвижимости, возводимый на земельном участке, возникает с момента гос. регистрации.
|
|
|
5. Если каждая из сторон вносит вклад для достижения общей цели – строительства объекта недвижимости, такой договор является договором простого товарищества, возникает долевая общая собственность.
Договор купли-продажи будущего жилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Договор купли-продажи предприятия – соглашение, в соответствии с которым одна продавец обязуется передать предприятие как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать др. лицам. При этом к покупателю переходят также исключительные права на средства индивидуализации предприятия, а также права использования таких средств на основании лицензионных соглашений. Лицензии не переходят к покупателю, то есть покупатель обязан в соответствующей порядке получить лицензию на исполнение обязательств, которые не исполнены предприятие еще при предыдущем собственнике. В случае неисполнения такого обязательства продавец и покупатель становятся солидарными должниками.
Субъекты– осуществляют предпринимательскую деятельность.
Существенные условия: цена, наименование, количество.
|
|
|
Форма договора: письменная форма под страхом недействительности, в виде одного документа, подписанного сторонами, плюс, зарегистрированный. Такой договор будет считать действительным с момента гос. регистрации. К договору необходимо приложить следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, перечень всех долгов предприятия.
Обязанности продавца:
− Передать предприятие и осуществить гос. регистрацию перехода права собственности. Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта – осуществляется переход риска случайной гибели. При этом право собственности на предприятие переходит с момента гос. регистрации.
− Предприятие должно быть надлежащего качества (в противном случае продавец несет ответственность по общим правилам купли-продажи);
− Письменно уведомить кредиторов с тем, чтобы кредиторы дали согласие на перевод долга. Если кредитор письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, в течение 3х со дня получения уведомления о продаже месяцев он вправе потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения всех обязательств. Если кредитор в принципе не был уведомлен – он имеет право на удовлетворение требований в течение 1 года со дня, когда он узнал о передаче предприятия. Продавец и покупатель становятся солидарными должниками.
|
|
|
Права покупателя:
− Получить предприятие надлежащего качества и в срок, оговоренный в договоре;
− Распоряжаться имуществом и правами предприятия до момента перехода права собственности,если в договоре переход права собственности ставится в зависимость от наступления опр. условий, в той мере, в какой это необходимо для осуществления целей, для которых предприятие приобреталось.
ДОГОВОР МЕНЫ
Договор мены – соглашение, в соответствие с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Применяются нормы о купле-продаже (только общие).
Существенные условия: наименование и количество.
Предмет: равноценные оборотоспособные товары
Особенности
− Стороны обязаны передать товар в срок (в случае, если в договоре не указан срок – 7 дней). Если момент передачи товаров неодинаков для сторон, сторона, которая обязуется передать товар позже, вправе приостановить передачу товара или отказаться от исполнения обязательства и потребовать возмещения убытков (правила встречного исполнения, ст. 328 ГК). Как только сторона передает товар др. стороне, к ней переходит право собственности на товар, даже если она его еще не получила от контрагента.
− Товар должен быть свободным от прав третьих лиц. Если товар ,переданный во исполнение договора мены, изымается третьим лицом, такая сторона договора вправе потребовать вернуть товар ,который она передала ,и возместить убытки.
− Если передается неравноценный товар, сторона, передавшая товар большей цены, вправе требовать денежных средств-разницы в цене.
− Стороны несут расходы по исполнению договора.
Информационное письмо ВАС РФ от 14 сентября 2002г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»:
1.Двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся.
2.При невозможности определить по договору мены наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным.
3.Договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены.
4.С момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи.
5.Передача каждой из сторон договора товаров контрагенту само по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены (существенные условия: наименование, количество, ассортимент).
6.Изготовление продукции из материалов, полученных по договору мены, и передача ее в счет исполнения обязательства по данному договору не противоречит нормам, регулирующим отношениям по договору мены.
7.Обмениваемые товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон (ориентироваться не только на договор, но и на спецификации).
8.При отсутствии в договоре мены условий, свидетельствующих о неравноценности передаваемых сторонами друг другу векселей, они рассматриваются как равноценные независимо от того, что суммы векселей (номинальные стоимости) различны.
9.Сторона по договору мены не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей товара ненадлежащего качества и дополнительной передачи товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость.
Вправе требовать:
· Безвозмездного устранения недостатков полученного товара в разумный срок
· Возмещения своих расходов на устранение недостатков товара
· Замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, в случае нарушения требований к качеству товаров (ст. 475 гкрф)
· Возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанности по передаче товаров при отказе от исполнения договора (ст. 15 и 393 гкрф)
10.Правила о встречном исполнении обязательств могут быть применены в отношениях по договору мены, если из договора следует, что исполнение обязательства одной из сторон обусловлено исполнением своего обязательства другой стороной.
11.При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации прав на полученную недвижимость (как только одна сторона зарегистрировала право на недвижимость в егрн – недвижимость переход в ее собственность, независимо от действий другой стороны).
12.Уступка другому лицу права на получение товара от контрагента по договору мены не влечет для должника изменения места исполнения обязательства, определенного договором.
13.Сторона, передавшая товар по договору мены, не лишена права истребовать ранее исполненное после расторжения договора, если другое лицо вследствие этого неосновательно обогатилось.
14.Сторона, передавшая товар по договору мены, не лишена права истребовать ранее исполненное после расторжения договора, если другое лицо вследствие этого неосновательно обогатилось.
15.Ненадлежащее исполнение стороной по договору мены своих обязательств не может служить основанием для предъявления к ней иска о взыскании убытков в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
16.Обязанная сторона не вправе приостановить исполнение своего обязательства по договору мены в связи с применением к ней стороной, на которой лежала обязанность по исполнению встречного обязательства, мер, предусмотренных статьей 328 ГК РФ (приостановление обязательства или отказ от обязательства в той части, которая соответствует непредставленному исполнению + возмещение убытков).
17.Неисполнение своих обязательств контрагентом, имеющим право выбора способа исполнения договора, позволяет другой стороне применить к нему по своему усмотрению ту меру ответственности, которая могла быть самостоятельно применена за нарушение каждого из альтернативных способов исполнения.
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
Договор дарения – соглашение, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность или имущественное право к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Предметы: 1)вещь; 2)имущественное право; 3) право требования – обязательно индивидуализированное! Консенсуальный договор дарения должен иметь письменную форму. Отчуждение доли в ООО должно быть нотариально удостоверено.
Характеристики:безвозмездный, консенсуальный (обязуется передать вещь или имущественное право, обязуется освободить от имущественной обязанности) или реальный (передает вещь, имущественное право, освобождает от имущественной обязанности)
Формы договора дарения:
1.Устная
2.Письменная: а) одна из сторон – юр. лицо и сумма дара 3 тыс.; б) договор содержит обещание передачи вещи
3.Нотариально заверенная –
Действия, составляющие содержание договора:
1.Передача одаряемому в собственность вещь;
2.Передача одаряемому имущественное право к себе или др. лицу – право требования;
3.Освобождение одаряемого от имущественной обязанности – прощение долга;
4.Освобождение одаряемого от имущественной обязанности в пользу третьего лица
Обязанности дарителя:
− Передать дар либо, непосредственно передав вещь, либо символически путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от машины и т.д.
− Даритель несет ответственность за передачу вещи, которая принесла вред здоровью, жизни, имуществу лица вследствие недостатков вещи
Одаряемый вправе отказаться от дара до передачи дара, если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть заключен в письменной форме (то же – для гос. регистрации). При этом даритель вправе потребовать причиненные отказом убытки.
Права дарителя:
− Если договор консенсуальный, даритель вправе отказаться передавать дар (или совершить иные действия, составляющие содержание договора), если 1)его семейное или имущественное положение изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
− Даритель вправе отказаться, если 2)одаряемый совершил покушение на его жизнь/нанес телесные повреждения, либо если 3)одаряемый обращается с подаренной вещью таким образом, что это может привести к ее безвозвратной утрате (только в судебном порядке), либо если 4)одаряемый умирает раньше дарителя, либо 5) по заявлению заинтересованного лица, имущество, переданное за полгода до объявления ИП или юр. лица банкротом.
Обязанности дарителя переходят к его наследникам, а права одаряемого – нет.
Пожертвования– дарение вещи или права в общеполезных целях. Определено использованием имущества по определенному назначению. В случае использования имущества не по назначению у жертвователя или его наследников возникает право потребовать пожертвование обратно.
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 403; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!