Договор найма жилого помещения: понятие, виды, элементы, права и обязанности сторон
Существует в ГК 4 вида данного договора. Общее у них только одно – цель.
Схема ответа:
Вся совокупность жилых помещ в РФ охватывается общим понятием жилищный фонд.
По форме собственности 3 вида: частные, государственные и муниципальные.
1.Частный жилищный фонд – помещения, к принадлежат гражданам на праве собственности. Гос-ые делятся: федерал жил фоннд и субъектов. Муниц – собственник – муниципал образования. Это поформесобственности. По цели использования 4 гржиз фондов: 1) фонд социального использования – помещеня гос-ого и муниципального жиз фонда, но с 21.07.2014 ФЗ 217 этот фонд расширен за счет Наемных домов. Сам жилищный кодекс расширен. Речь идет тут только о юр лицах, у кот находятся в собственности жил дома. Т.е. весь комплекс принадлежит на праве собственности этому юр лицу, кот предназначается для сдачи в наем. Они – наемн дома м.б. в собст юр, в го или муниципал собственности. В чем целевое назначение? 2) специализированный жилищный фонд. Его смысл: помещение этого фонда находится только в составе гос-ого и мунициал фондаи предназначены только на временной основе отдельной категории граждан (служебные жилые помещения, помещения общежитий, помещения маневринного фонда – предоставляются погорельцам, помещ для временного прожив переселенцев и т.д.). 3) индивидуальный жил фон – собственники пользуются только для личного проживания (все свои помещения физ лиц и для проживания своих работников…) 4) фонд коммерческого использования – регулируются отношения раздел 4 Жилищ Кодекса., ГК тут вообще не применяется (по 4)). Суть.
|
|
|
Виды договоров:
Договор социального найма
По основаниюзаключения – А) (заключается на основании решения органа мест самоуправления предоставления жилья, само решение принимается в отношении гражд кот признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении в установленном порядке, сам порядок регулируется гл 7 ЖК РФ, порядок устанавливается региональным порядком). Бессрочный (когда умирает наниматель, дог заключается с его родственнком)
2. Договор найма жил помещения социального использования. Срочный. Требуется решение органов местного самоуправления.
3. Договор найма рабочего жилья– соответсвие + нуждаемость. Срочный.
4. Дог коммерческого найма. Договор заключается в свободной форме. Срочный Предельный срок – 5 лет.
Понять суть различий
Глава 35, ст.671-688 ГК РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
|
|
|
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора арендыили иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон.
|
|
|
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.). Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта.
|
|
|
Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении,несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещениемогут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие,по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.
Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года(краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеетпреимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
По договору поднаймажилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 463; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!