Обобщение результатов расчетов стоимости
Результаты, полученные с использованием каждого подхода, будут иметь различное значение. Далее, с помощью процедуры обобщения, определяется окончательная рыночная стоимость. Целью обобщения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок и выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность учитывать специфические возможности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
3. Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимости.
4. Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.
Выбор подходов для оценки
В соответствии с требованиями Стандартов оценочной деятельности для расчета рыночной стоимости необходимо применение всех трех подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, но в зависимости от ситуации допускается в расчете использовать не все подходы.
Доходный подход.
Учитывая ситуацию, складывающуюся на рынке аренды коммерческой недвижимости, перспективы развития данного сегмента рынка, доступность информации об арендных ставках и объектах, сдаваемых в аренду, а также предположение о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными, и их колебания будут умеренными и предсказуемыми, Финансовым управляющим в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации доходов как наиболее приемлемый.
|
|
|
Сравнительный подход.
Рынок продаж коммерческой недвижимости в городе достаточно развит. Данный метод наиболее полно и достоверно отражает ценовую ситуацию, складывающуюся на рынке, а также позволяет учесть детальные характеристики объекта оценки в сравнении с объектами- аналогами.
Затратный подход.
Исходя из методологии анализа и оценки приносящей доход недвижимости, Финансовый управляющий принял решение отказаться от применения в рамках данного Отчёта от Затратного подхода .
Стоимость рыночной стоимости объекта оценки приведен в соответствующих разделах настоящего Отчета.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Расчет стоимости оцениваемого объекта методом капитализации дохода включает в себя следующие этапы:
- определение потенциального валового дохода;
- определение действительного валового дохода;
|
|
|
- определение чистого операционного дохода;
- определение ставки капитализации;
- определение текущей стоимости доходов.
Определение стоимости объекта оценки представлено в соответствии с описанными выше этапами:
6.1. Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обычно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов.
Расчет потенциального валового дохода (ПВД) осуществляется по формуле:
ПВД = S х Ар,
где: S — площадь объекта оценки;
Ар — рыночная ставка арендной платы в год.
Для расчета потенциального валового дохода оцениваемого объекта нами использован доход от сдачи его в аренду собственником объекта.
Рыночные ставки аренды определены как средние арифметические значения ставок аренды по площадям, выставленным на рынке аренды недвижимости г.Нягани. Средняя цена аренды гаража за 1 кв.м. 220 руб.
6.2. Определение действительного валового дохода
Действительный (эффективный) валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом скидки за простой и неполучение платежей из-за недоиспользования площадей.
|
|
|
Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле:
ДВД = ПВД x Кисп,
где: Кисп –коэффициент использования.
Данный коэффициент отражает риск несвоевременной уплаты аренды, а также потерю старых арендаторов и поиск новых. Так как в настоящее время спрос на оцениваемый объект на рынке недвижимости не велик, коэффициент использования равен 95%.
6.3. Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный (эксплуатационный) доход — это действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению).
Расчет чистого операционного расхода (I) осуществляется по формуле:
I = ДВД – ОР,
где: ОР – операционные расходы.
Включение расходов на управление объектом недвижимости в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. К ним относятся: оплата электроэнергии, коммунальные расходы, уборка, охрана, налоги и т.д.
Расходы на содержание здания Заказчиком не предоставлены, поэтому мы берем 10% от ДВД
6.4. Определение ставки капитализации.
|
|
|
Ставка капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объекта. Она определяется путем суммирования ставки дисконтирования и ставки возмещения капитала.
Ставка возмещения капитала (Rвозм.кап.)рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (оставшийся срок экономической жизни).
,
где: Тост.эк. – оставшийся срок экономической жизни
Оставшийся срок экономической жизни определяется по формуле:
,
где: Тн – нормативный возраст объекта;
Тэк – экономический возраст объекта
Оставшийся полезный срок экономической жизни (нормативный возраст (100 лет) - фактический возраст (12 лет) равен 78 лет. В данном отчете нормативные сроки строения и его элементов были приняты согласно справочнику А.П. Прокопишина «Капитальный ремонт зданий», М.: Стройиздат, 1991 г.
Таким образом, ставка возмещения капитала будет равна:
Rвозм.кап. =12 /100 * 100% = 0,12 %
Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. Ставка дисконтирования показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.
При оценке объекта недвижимости ставка дисконтирования рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. При этом за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый объект недвижимости, поправка на неликвидность и инвестиционный менеджмент.
Как правило, в качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования.
В настоящем Отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка
рынка ГКО-ОФЗ (02.05.2017 г.) в размере 9,25% годовых. Данные взяты на сайте www.cbr.ru .
Риски вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице 6.4.1.
Таблица 6.4.1. Расчет премии за риск вложения в объект недвижимости
| № п/п | Уровень риска | ||||||||||||
| Наименование фактора | низкий | средний | высокий
 Мы поможем в написании ваших работ! | ||||||||||