В качестве объектов-аналогов по продаже представлены 3 объекта
Таблица 3.5.
| № п/п | Местоположение, | Источник информации | Примечание |
| 1 | Цена 350 000 руб. Адрес: г.Нягань, ул.Сергинская, ГК Автомобилист (напротив Смотровой поликлиники). Гараж 24 кв.м. | https://www.avito.ru/nyagan/garazhi_i_ mashinomesta/garazh_24_m_641249352 | Данный объект подходит в качестве объекта-аналога |
| 2 | Цена 450 000 руб.Нягань, ул.Сергинская, ГК Тампонажник. Гараж 24 кв.м | https://www.avito.ru/nyagan/garazhi_i_ mashinomesta/garazh_24_m_954231953 | Данный объект подходит в качестве объекта-аналога |
| 3 | Цена 450 000 руб. Нягань, ул.Сергинская, ГК «Луч». Гараж 30кв.м | https://www.avito.ru/nyagan/garazhi_i_ mashinomesta/garazh_30_m_597670652 | Данный объект подходит в качестве объекта-аналога |
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
|
|
|
Потенциал местоположения: оценка доступности участка (подъезда к нему), неудобства расположения, приближенности к центральному району, наличие скрытых опасностей и т.д.
Рыночный спрос: определение того интереса, который представляет планируемый вариант использования земельного участка на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения, а также их достоинства, обеспечивающие им конкурентоспособность, и недостатки.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
|
|
|
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей объекта, специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта следующие виды использования:
- производственная база
Назначение
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве торговых и офисных помещений здания.
- законодательно разрешенное использование – в качестве нежилого помещения;
- архитектурно-планировочное решение здания.
Таблица 5.1. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
| Факторы | здание (строение) |
| Потенциал местоположения | + |
| Рыночный спрос | + |
| Законодательная разрешенность | + |
| Физическая осуществимость | + |
| Финансовая осуществимость | + |
| Максимальная эффективность | + |
| Итого | 6 |
Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании:
Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, финансовый управляющий произвел качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта и пришли к выводу, что наилучшим будет использование его в качестве гаража.
|
|
|
На основе этого заключения будут проведены все последующие расчеты.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 214; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!