Экономико-географическое положение

Площадь муниципального образования – 93889,62 га.

Муниципальное образование город Нягань расположен в центре западной части Ханты-Мансийского автономного округа на левом берегу реки Нягань-Юган, являющейся притоком реки Обь. Город Нягань граничит с территориями Октябрьского района Ханты-Мансийского автономного округа. Ближайшими городами являются: город Ханты-Мансийск, Тюмень, Екатеринбург.

Геополитическое положение определяет одно из существенных преимуществ муниципального образования город Нягань и обусловлено особенностями Ханты-Мансийского автономного округа в целом, который находится в центре Российской Федерации, между динамично развивающимися центрами Европы и Азии, и имеет выходы, как к Северному морскому пути, так и на Трансазиатский и Северный широтный (Сибирский) транспортные коридоры. Муниципальному образованию город Нягань отводится ведущая роль в электроснабжении Октябрьского и близлежащих районов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. На территории муниципального образования реализуется масштабный инвестиционный проект Няганская ГРЭС.

В региональной экономике город Нягань занимает:

— 0,2 % площади округа с населением 4% от численности постоянного населения ХМАО — Югры;

— в объеме отгруженных товаров, работ и услуг по основным видам экономической деятельности Югры город Нягань обеспечивает 3% в т.ч.

3,2% по производству пиломатериалов;

3,4 % по обороту розничной торговли;

7,1% по строительству жилых домов.

Выше среднеокружных значений в расчете на одного жителя показатели: оборот предприятий общественного питания, обеспеченность населения жильем, ежегодный ввод жилья, пассажирооборот и пр.

Объект оценки расположен в гор. Нягани по ул.Сергинская, 11, корп. 4.

Местоположение объекта оценки:

Таблица 2.1.2.

адрес	гор. Нягань, ул.Сергинская, 11, корп.4, бокс 216
Локальное местоположение	Промышленная часть города
Транспортная и пешеходная доступность	Транспортная доступность – отличная Пешеходная доступность – возле остановки общественного транспорта
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	хорошая
Экологическая обстановка района	средняя
Состояние прилегающей территории	хорошее
Дополнительная существенная информация	----

Вывод:

Положительными факторами расположения объекта оценки является: расположение рядом с жилой частью города, хорошая экологическая обстановка района, хорошая транспортная и пешеходная доступность, хорошая обеспеченность общественным транспортом.

Отрицательных факторов не выявлено.

2.1.3. Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту оценки

Таблица – Физическое состояние Объекта оценки

наименование	характеристики
Состояние здания	хорошее
Техническое состояние зданий (субъективная оценка)	хорошее
Видимые дефекты внутренней отделки	нет.

2.1.4. Функциональные характеристики

Все элементы внешней отделки объекта оценки выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

2.1.5. Экономические внешние факторы

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в Нягани. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

2.2.КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ,

ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ

СПЕЦИФИКУ, ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На основании визуального осмотра и представленных Заказчиком документов, были

установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленные в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1 Техническое описание:гараж, общей площадью 50 кв.м., расположенного по адресу:гор.Нягань, ул.Сергинская 11, корп. 4, бокс 216.

Объемно-планировочное решение	Нежилое 1-но этажное здание
Год постройки	2005
Площадь, м²	Общая – 50 кв.м
Количество этажей	2
Класс капитальности	I
Качество строительства	Запроектировано в соответствии со СНиП
Привлекательность	средняя
СТРОИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕЖИЛОГО СТРОЕНИЯ
Основные конструктивные элементы
Фундамент	Сборные ж//бетонные
Стены и перегородки	Железобетонные блоки
Покрытия и перекрытия (чердачные, междуэтажные, подвальные)	железобетонные
Кровля	Металлический профлист по деревянной основе
Внутренняя отделка	простая
Проёмы	Металлические ворота,
Полы	цементные
Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства	Электроосвещение, вентиляция, отопление электрическое.
Прочие работы	нет

* составлено с использованием технического паспорта БТИ

2.3. ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На дату оценки объект оценки используется в качестве гаража.

2.4.ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость нет.

2.5.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ФИНАНСОВЫМ УПРАВЛЯЮЩИМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Информация, полученная от Юнусова Радика Марсовича (документы предоставлены в копиях):

- кадастровый паспорт

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы

данные, полученные при визуальном осмотре:

- Фотографии объекта оценки (в Приложении 2)

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Анализ внешних факторов. Прогноз социально-экономического развития РФ на 2015 год и плановый период 2016-2017 гг.

Экономическая ситуация в 2015 году продолжала ухудшаться на фоне осложнения геополитической обстановки. По оценке Минэкономразвития России, в I квартале 2015 г. ВВП снизился на 0,5% (по отношению к предыдущему кварталу, с исключением сезонности), во II квартале падение прекратилось, однако рост экономики с исключением календарного и сезонного факторов остается на нулевой отметке.

По данным Росстата, динамика ВВП к соответствующему периоду предыдущего года замедлилась с 2% в IV квартале 2014 г. до 0,9% в I квартале и 0,8% во II квартале 2015 года.

Со стороны внутреннего спроса тенденция замедления роста в наибольшей степени связана со снижением динамики инвестиционного спроса. Продолжают ухудшаться условия кредитования, наблюдается рост цены кредита. Так, средняя стоимость обслуживания кредита нефинансовыми предприятиями по рублевым кредитам сроком до одного года увеличилась с 8,8% в январе 2014 г. до 10,7% в июле 2015г., а сроком свыше одного года - с 10,6% в декабре 2014 г. До 11,9% в июле 2015 года. В сочетании с эскалацией санкций и блокировкой доступа к мировым финансовым рынкам это существенно снижает инвестиционные возможности компаний.

Учитывая возрастающие геополитические риски, компании с осторожностью подходят к инвестированию, даже с учетом того, что сальдированный финансовый результат деятельности организаций в целом по экономике, снижавшийся на протяжении более года, с марта 2015 г. начал увеличиваться. Динамика прибыли по итогам января-июля составила 9,8% против снижения на 20,2% за аналогичный период годом ранее. На улучшение ситуации по сравнению с прошлым годом прежде всего повлияло ослабление курса рубля, которое повысило доходность экспортных операций.

Инвестиции в основной капитал за январь - август 2015 г. сократились на 2,5 процента.

Сокращение связано со снижением объемов инвестиций субъектов малого предпринимательства и инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами. В то же время рост инвестиций крупных и средних организаций в первом полугодии сохранялся на уровне, близком к 2 процентам. Ожидается, что сокращение инвестиций в основной капитал во втором полугодии замедлится до 2,2% против 2,8% за первые шесть месяцев года. В целом за год инвестиции в основной капитал могут снизиться на 2,4 процента.

Вместе с тем, несмотря на ухудшение экономической ситуации, условия на рынке труда остаются достаточно жесткими. Безработица с исключением сезонного фактора в январе -августе 2015 г. сохраняется на уровне 5,1 -5,2% против среднего уровня 5,7% в 2015 году. Сокращается регистрируемая безработица. Потребность работодателей в работниках по-прежнему остается высокой.

В то же время ожидается, что во второй половине года в условиях ухудшения экономических ожиданий предприятия начнут сокращать издержки на рабочую силу. К концу года уровень безработицы может превысить 6% экономически активного населения.

Несмотря на низкий уровень безработицы, рост реальной заработной платы существеннозамедлился: с 4,4% в I квартале 2016 г. до 2,4% во II квартале. В целом за восемь месяцев реальная заработная плата выросла всего на 2,9%, что на 2,7 п. п. ниже темпов роста аналогичного периода 2015 года. При этом замедление темпов роста заработной платы отмечается во всех видах экономической деятельности, в том числе и в бюджетных (образование, здравоохранение, государственное управление). Во II квартале 2015 г. реальная заработная плата в бюджетных видах экономической деятельности относительно соответствующего периода 2014 года выросла на 4,2%, в остальных видах - на 0,2% против соответственно 8% и 1,6% в I квартале 2015 года.

Во втором полугодии 2015 г. по мере роста безработицы, сокращения финансовых возможностей государства рост реальной заработной платы продолжит замедляться. По итогам года прирост заработной платы снизится до 1,5% против 4,8% в 2015 году.

В целом за 2015 год прирост реальных доходов снизится до 0,3% против 3,2% в 2014 году.

Потребительский спрос последние годы являлся одним из основных факторов, поддерживающих рост экономики. Вместе с тем замедление роста заработной платы и доходов населения все в большей степени сказывается на динамике розничных продаж. Если в I квартале потребительская активность поддерживалась снижением сбережений на фоне роста инфляционных ожиданий, то во II квартале действие этого фактора было исчерпано. Норма сбережений населения во II квартале увеличилась по сравнению с I кварталом с 6 до 8,9%, а рост оборота розничной торговли снизился с 3,6 до 1,9 процента. В январе - августе оборот розничной торговли вырос на 2,3%, что на 1,7 п. п. ниже аналогичного показателя за 2014 год. Ожидается, что во втором полугодии сохранение высокого инфляционного фона, а также существенное замедление потребительского кредита будет сдерживать рост розничных продаж на уровне не выше 1-1,5%, а в целом в 2015 году прирост оборота розничной торговли составит 1,9 процента.

Тенденции, сложившиеся на потребительском рынке, отразились и на динамике платных услуг населению. В январе - августе объем платных услуг населению увеличился на 1%, что на 1,3 п. п. ниже аналогичного показателя за 2014 год. Ожидаемый прирост объема платных услуг населению в 2014 году составит около 1 процента.

Сдерживание реального роста социальных показателей и потребительского спроса во многом связано с инфляцией, которая сохраняется на достаточно высоком уровне. В конце августа потребительские цены были на 7,6% выше, чем годом ранее, тогда как инфляция в начале года составляла 6,1 процента. Усиление инфляции за прошедший период 2015 года связано в основном с продовольственными товарами, рост цен на которые ускорился с 6,5% в начале года до 10,3% в августе. Основными факторами такого роста стало ослабление курса рубля, рост мировых цен на молочную продукцию и сахар-сырец, а также торговые ограничения на импорт свинины. Со второй половины августа продовольственная инфляция ускорилась после введения санкций, ограничивших рост импорта ряда продуктов, особенно продукции животноводства (доля этих товаров на отдельных товарных рынках с учетом перерабатываемого импортного сырья значительна, например, по продукции из молока - свыше четверти, мясной продукции -около пятой части). Из-за разбалансированности рынков и снижения ценовой конкуренции ростцен продолжится на фоне сезонного сокращения предложения белковой продукции. В связи с этим инфляция за 2015 год может составить 7,5% против 6%, прогнозируемых ранее.

Стоимостной объем российского импорта в январе - июле 2015 г. продемонстрировал от-рицательную динамику, что обусловлено значительным спадом закупок в физическом выраже-нии, при этом средние импортные цены имели незначительную положительную динамику. Су-щественно сократились закупки машин и оборудования, продукции химической промышленно-сти и металлургической продукции.

В оставшийся период 2015 года ожидается ухудшение показателей внешней торговли. Экспорт снизится, прежде всего, в результате снижения цен на нефть с 107,3 доллара США за баррель в первом полугодии 2014 г. до 100,7 доллара США за баррель во втором полугодии и цен на газ, экспортируемый в страны дальнего зарубежья, с 368 долларов США за тыс. куб. м до 330 долларов США за тыс. куб. м, что объясняется значительным снижением цен в первом полугодии 2015 г. (цена на природный газ, экспортируемый в страны дальнего зарубежья, по данным ФТС России, снизилась с января по июнь 2014 г. на 12,5% - с 386 до 338 долларов США за тыс. куб. метров). Физические объемы экспорта газа, которые выросли в первом полугодии на 7%, во втором полугодии сократятся, по оценке Минэкономразвития России, на 12% во многом за счет приостановки экспорта в Украину

Промышленное производство в текущем году несколько ускорилось после паузы роста в 2014 году. По итогам восьми месяцев 2015 г. прирост промышленного производства к соответствующему периоду 2014 года составил 1,3% (в январе - августе 2014 г. - снижение на 0,1%) при росте добычи полезных ископаемых на 0,8%, обрабатывающих производств на 2,2% и снижении производства и распределения электроэнергии, газа и воды на 1,9 процента. Из обрабатываюющих производств высокие темпы прироста в январе - августе 2015 г. в связи с замещением импорта продемонстрировало производство транспортных средств и оборудования (11,8%), рост в текстильном и швейном производстве (2,6%) обеспечен за счет изменения потребительских предпочтений, в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака (3,4%) перерабатывающие предприятия увеличили объемы производства за счет продолжающегося роста производства сырья. Кроме того, в связи с увеличением внешнего и внутреннего спроса в целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности за восемь месяцев рост составил 4,2%, в производстве кокса и нефтепродуктов - 5,9 %, в производстве резиновых и пластмассовых изделий - 3,9 процента.

Во втором полугодии ожидается сохранение текущих тенденций, прирост промышленного производства составит 1,9% к соответствующему периоду прошлого года, прирост обрабатывающих производств сохранится на уровне 2,6 процента. Наиболее высокими темпами по сравнению с первым полугодием будет развиваться производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака, текстильное и швейное производство, производство резиновых и пластмассовых изделий, производство транспортных средств и оборудования. В целом в 2015 году промышленное производство увеличится, по оценке Минэкономразвития России, на 1,7%, обрабатывающие производства - на 2,6 процента.

Со стороны производства в 2015 году положительное влияние на общеэкономическую динамику оказывает сельское хозяйство. Прирост объема производства продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий составил в январе - августе 2015 г. 4,9% к уровню соответствующего периода прошлого года. Позитивные ожидания формирует хороший урожай зерна (98-100 млн. тонн, или на 6-8% выше уровня предыдущего года), рост производства которого связан с повышением урожайности в результате благоприятных агрометеорологических условий в основных зернопроизводящих регионах.

По итогам 2015 года прирост сельскохозяйственного производства составит 3,5%, или на 2,7 п. п. ниже 2014 года, что в основном связано с высокой базой второго полугодия прошлого года.

В целом ожидается, что во втором полугодии рост ВВП (по отношению к соответствующему периоду прошлого года) будет практически полностью исчерпан. Прежде всего это связано с замедлением роста потребительского спроса и спадом физических поставок товарного экспорта. Неблагоприятный "эффект базы" сохранит во втором полугодии негативные тенденции динамики инвестиций. Положительный эффект, связанный с углублением спада поставок по импорту, большей частью будет компенсирован снижением товарных запасов продовольственной продукции. В III и IV кварталах рост экономики будет находиться на уровне около 0,1-0,2%, а в целом за 2014 год рост ВВП составит 0,5 процента.

3.2. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности, в соответствие с ФСО №7:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется финансовым управляющим исходя из принципа достаточности.

А) По состоянию на дату оценки влияние политической ситуации на рынок недвижимости велико, поскольку Евросоюзом были введены санкции в отношении крупнейших Российских банков, занимавшихся кредитованием, в т.ч. ипотека и кредитование бизнеса.

Учитывая тенденцию, наметившуюся в Сбербанке к сворачиванию кредитных программ, можно ожидать падения стоимости жилой и нежилой недвижимости.

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на офисную, торговую и складскую.

Наиболее развитым сегментом рынка нежилой недвижимости в Нягани является рынок офисных и торговых центров. Так как по данным сегментам рынка можно найти достаточное количество информации по количеству предложений по купле-продаже и по аренде в каждом районе города.

Рынок производственно-складской недвижимости в городе Нягани находится на стадии формирования

Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственноскладского назначения являются:

• состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);

• площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);

• высота потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);

• занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,

• расположенных на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенных на этажах выше первого);

• элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление,

• водоснабжение, канализация);

• тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);

• обеспечение погрузо-разгрузочных работ (оснащенность грузовыми лифтами, кранами, тельферами, подъездными путями для различных видов транспорта, а также наличие погрузчиков).

Рынок коммерческой недвижимости Нягани не такой насыщенный, как жилой. Значительным спросом пользуются практически все виды нежилого имущества: торговые бутики, магазины, кафе, склады, СТО, офисы.

Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Вестник Приобья», периодического издания «100 % Нягань», а так же сайта агентства недвижимости «Проспект Нягань» http://nyagan-ugra.ru/

Интервал осуществляемого исследования принят равным 3-5 месяцам. В данном случае исследуемый интервал - 3 квартал - 4 квартал 2016 года.

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

Анализ ситуации, сложившейся на рынке гаражей недвижимости выполнен с точки зрения местонахождения объекта оценки. Структура предложений продажи за I квартал - II квартала 2017 г., согласно принятому районированию г. Нягани, представлена в таблицах 3.5.

Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 271; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!