Всі витрати знаходять відображення в ТЕО та кошторисі.
Грошова оцінка земель визначається :
Цз = РД * Тк * Кфв * Км
Цз – ціна землі;
Рд – рентний доход за рахунок облаштування;
Тк – термін капіталізації рентного доходу (33 роки);
Кфв – коефіцієнт, що враховує функціональне використання землі;
Км - коефіцієнт, що враховує місцезнаходження зімлі:
Км = Кр * Кл
Кр - коефіцієнт, що враховує регіональні чинники місцезнаходження землі (віддаленість від центру, транспорт тощо);
Кл - коефіцієнт, що враховує локальні чинники місцезнаходження землі (територіально-планувальні, історико-культурні, природно-ландшафтні, санітарно-гігієнічні та інші умови).
Далі необхідно розрахувати загальний обсяг необхідних інвестиційних ресурсів.
ІІ.ВИЗНАЧЕННЯ ПОТРЕБ В ІНВЕСТИЦІЙНИХ РЕСУРСАХ.
1.Визначення потреб в інвестиційних ресурсах для реального інвестування:
1.1.Для нового будівництва:
1.1.1.визначення суми інвестицій в основні фонди:
Ір1 = По * БВ + Вд
Ір1 – загальна потреба в капіталовкладеннях;
По – потужність об’єкта (у відповідних виробничих або будівельних одиницях виміру – кв. м., куб. м. тощо);
БВ – середня сума будівельних витрат на одиницю потужності об’єкта;
Вд – витрати додаткові (пов’язані з будівництвом, відведенням земельної ділянки тощо).
1.1.2.визначення суми інвестицій в оборотні активи:
Ір2 = Ір1 * 100 / ПВоф
Ір2 - загальна потреба інвестиційних ресурсів, пов’язана з будівництвом та введенням в дію об’єкта;
|
|
|
Проф. – питома вага основних фондів в загальній сумі активів (за аналогом).
1.2.Для купівлі діючих об’єктів: ринкова або балансова вартість.
1.3.
Ірр = Ір1 + Ір2
Або ринкова чи балансова вартість
Ірр – загальна потреба в інвестиційних ресурсах для реального інвестування.
2.Визначення потреб в інвестиційних ресурсах для фінансового інвестування:
Ірф = Ірр * ПВф / ПВ р
Ірф – потреба в інвестиційних ресурсах для фінансового інвестування;
ПВф питома вага фінансових інвестицій в прогнозному періоді;
ПВр питома вага реальних інвестицій в прогнозному періоді.
3.Визначення загальної потреби в інвестиційних ресурсах:
І = Ірр + Ірф + Рк
І – загальна потреба в інвестиційних ресурсах;
Ірр - потреба в інвестиційних ресурсах для здійснення реальних інвестицій;
Ірф - потреба в інвестиційних ресурсах для здійснення фінансових інвестицій;
Рк – резерв капіталу.
Наступним етапом є розгляд показників оцінки ефективності реальних інвестицій.
ІІІ.Показники оцінки ефективності реальних інвестицій.
1.середня ставка доходу, яка визначається шляхом співставлення середньої величини чистого доходу до середньої величини витрат на проект.
НЕДОЛІКИ: не врахований фактор часу;
|
|
|
не враховані амортизаційні відрахування;
не враховані доходи від ліквідації старого обладнання.
2.чистий приведений дохід, як різниця між сумою приведених до теперішньої вартості грошових потоків за період експлуатації інвестиційного проекту і сумою інвестованих коштів.
ЧПД = ГПп – І
ЧПД – чистий приведений дохід;
ГП – сума грошового потоку за період експлуатації інвестиційного проекту (в межах 5 років);
І - сума інвестованих коштів в проекті.
Цей метод дає можливість отримати пряму відповідь на запитання стосовно доцільності реалізації інвестиційної пропозиції.
За умов ЧПД ñ 0 – проект є доцільним,
цінність інвестора збільшиться, тобто зросте багатство акціонерів. Якщо ЧПД < 0, то вартість зменшиться, тобто зменшиться і багатство акціонерів. Особливим є випадок, коли ЧПД = 0. Тоді багатство акціонерів не зміниться, проте й у цьому випадку можна говорити про позитивний ефект, тобто підприємство збільшиться у масштабах, що, у свою чергу, може розглядатися як позитивна тенденція.
НЕДОЛІКИ: не врахована можлива зміна процентної ставки;
не врахована можливість реінвестування доходу.
3. ІНДЕКС ДОХОДНОСТІ – аналогічний показник, використовується для порівняльної оцінки.
|
|
|
ІД = 
За умов ІД ñ 1 – проект є доцільним.
НЕДОЛІКИ: аналогічні ЧПД.
4.період окупності
ПО = 
ПО – період окупності коштів, що інвестовані в проекті;
І - сума інвестованих коштів в проекті;
_
ГПп – середня сума грошового потоку (в теперішньої вартості) в періоді.
Цей показник можна використовувати:
для оцінки ризиків: чім більше ПО, тим більше рівень ризику;
для оцінки конкурентоспроможності шляхом порівняння з ПО за аналогічними проектами. Якщо ПО ñ ПОа – проект є недоцільним.
НЕДОЛІКИ: не враховуються ті грошові потоки, що формуються після періоду окупності.
5.Внутрішня норма доходності – це рівень доходності конкретного проекту у вигляді дисконтної ставки за допомогою якої майбутня вартість грошових потоків приводиться до теперішньої вартості.
Внутрішня норма доходності повинна бути не менше ніж процент по депозитним внескам і перебільшувати ссудний процент.
ВНД = і (за умов ЧПД = 0)
Далі слід ознайомитися з основними розрахунками формулами щодо оцінки інвестиційних якостей акцій та окремих інструментів фондового ринку (самостійна робота).
КРИТЕРІЇ МЕТОДІВ ОЦІНКИ ЕФЕКТИВНОСТІ ІНВЕСТУВАННЯ:
• Метод повинен ураховувати зміну вартості грошей у часі. Інакше кажучи, він має давати можливість порівнювати грошові потоки різних періодів в одній і тій самій «валюті».
|
|
|
• Метод повинен ураховувати ризиковість проекту і давати змогу розрахувати значення альтернативної вартості капіталу, яка відображає відсоткову ставку на ринках капіталу для інвестиції з таким самим рівнем ризику.
• Метод повинен ураховувати повну тривалість економічного життя інвестиції, яка включатиме в себе не тільки початковий період самої реалізації проекту, а й більш пізні періоди, включаючи кінець економічного життя проекту.
• Отриманий результат повинен бути об'єктивним, отже, він не повинен залежати від суб'єктивно встановлених керівниками правил, які відображають їх особисте ставлення до ризику, від розміру нагороди за прийняття або неприйняття рішення стосовно реалізації проекту тощо.
• Метод повинен фокусуватися переважно на грошових потоках, а не на балансовому прибутку — у цьому разі інвестиційна привабливість проекту не постраждає від особливостей організації бухгалтерського обліку на окремому підприємстві.
Мистецтво інвестування капіталу включає в себе:
· здатність ставити відповідні стратегічні запитання,
· діяти шляхом дослідження і відбору,
· встановлення концептуальних засад, які дають фахівцю можливість приймати кращі рішення.
Надскладні методи інколи створюють ілюзію точності, яка не забезпечується припущеннями, що лежать в їх основі. Досвід діяльності багатьох підприємств свідчить, що більша надійність цих методів забезпечується за рахунок інтенсивного використання людського фактора у процесі прийняття рішення. Коли вище керівництво робить акцент на кількісних елементах, існує загроза, що некількісні аспекти рішення, які часто мають значний вплив на успіх або невдачу проекту, можуть бути недооцінені. Людський фактор є особливо важливим з точки зору підтримки проекту. Зазвичай можна виявити, що найсуттєвішим чинником, який визначає межу між успіхом проекту та невдачею з його реалізації, є ентузіазм і ставлення до проекту особи, яка його просуває.
Малі та середні підприємства, у яких віддають перевагу міжособистісним методам управління, можуть зробити висновок стосовно очевидної некорисності складних методик: вони залишають надзвичайно мало місця для маневру і цим самим обмежують поле підприємницької діяльності.
Таким чином, можна зробити висновок, що у даному разі ціна запровадження надскладних методів оцінки є для підприємства неприйнятно високою, якщо це веде до придушення інтуїтивно мислячих менеджерів. Методи залишаються лише методами, а багатство створюють люди.
Доцільність методів, що ґрунтуються на дисконтованих грошових потоках, також може бути поставлена під сумнів з прагматичного погляду. Серед зарубіжних фахівців існує певна частка скептицизму стосовно того, що використання таких методів веде до відчутного покращання у діяльності підприємства. Справді, основною причиною уповільненого сприйняття методів дисконтованих грошових потоків може бути явна нестача доказів того, що вони покращують результати діяльності.
Емпіричні дослідження, проведені у Великобританії і спрямовані на вивчення зв'язку між ускладненням інвестиційного аналізу і результатами дослідження, показують низький рівень такого взаємозв'язку. Зв'язок, встановлений між використанням/невикористанням різних методів і прибутковістю для кожної фірми, свідчить, що більш прибуткові фірми мають тенденцію використовувати менш складні методи інвестиційного аналізу. Звісно, було б неправильно говорити про випадковий зв'язок, що ґрунтується на пересічних даних. Взаємозв'язок між складними методами і результатами діяльності є, безумовно, таким, що вимагає від нас більш ґрунтовного аналізу. Проте керівники, на нашу думку, мають повне право скептично ставитися до найбільш «просунутих» методів, стосовно яких ні вони, ні академічні дослідники не можуть продемонструвати їх економічну ефективність на практиці.
Остання причина для розчарування щодо методів, які ґрунтуються на дисконтованих грошових потоках, полягає переважно у помилках їх використання, ніж у моделі як такій. Часто відзначаються суттєві помилки в процесі використання управлінцями теоретичних положень. Звичайно це йде не на користь інвестування. Для ілюстрації даного твердження нижче наводиться узагальнений перелік найпоширеніших помилок:
1) грошові потоки визначаються у поточних вартостях (виключаючи вплив інфляційного чинника), тоді як граничні (бар'єрні) відсоткові ставки ґрунтуються на грошовій вартості капіталу включаючи інфляцію;
2) граничні відсоткові ставки спираються на показники до оподаткування, тоді як операційні грошові потоки розраховуються на показниках після оподаткування;
3) граничні відсоткові ставки встановлюються так, щоб компенсувати інвестиційні витрати на нестатутну діяльність та благодійність;
4) несприйняття керівництвом невизначеності та морального старіння активів часто виражається у нереально коротких значеннях тривалостей життєвих циклів проектів або надзвичайно обережних кінцевих показниках;
5) використання єдиного граничного показника відсоткової ставки замість ставки з урахуванням ризику: це призводить інколи до безпідставного відкладання низькоризикових/низькодохідних проектів заміщення. Такі проекти також несуть у собі тенденцію до значно нижчого рівня невизначеності.
Серед 150 англійських фірм, що розглядалися, 41% оцінили метод внутрішньої норми дохідності як метод першого вибору. Це створює певний контраст порівняно з теоретично більш прийнятним методом чистого приведеного доходу, оскільки його методом першого вибору назвали лише 17 % фірм, що розглядалися.
Таким чином, можна зробити наступніузагальнення:
1) результати проведених досліджень свідчать про неспроможність методів оцінки ефективності інвестицій, що ґрунтуються на принципі дисконтування грошових потоків, повною мірою задовольнити потреби інвестиційного аналізу на всіх без винятку підприємствах з урахуванням особливостей організації процесу управління. Схоже, що метод дисконтованих грошових потоків ніколи не стане панацеєю для вирішення всіх інвестиційних проблем;
2) на більшості підприємств використовують комбінацію методів, з яких найбільш універсальним є метод періоду окупності. Кожний метод має свої певні практичні переваги: це може бути простота розуміння або можливість використання як універсального комунікативного показника;
3) завданням інвестиційного аналітика є вибір саме тих критеріїв оцінки, які будуть найкориснішими у процесі прийняття конкретного рішення з інвестування; якщо використовується комбінація методів, то необхідно розробити процедуру узгодження суперечливих результатів;
5) жоден з розглянутих методів не може дати пряму відповідь щодо прийнятності інвестиційної пропозиції, але кожен з них може бути використаний як керівний принцип;
6) більшість великих інвестиційних проектів є настільки складними, що тільки певна їх частина може бути оцінена кількісними методами, остаточне рішення залишається за інвестиційним менеджером.
Дата добавления: 2018-05-09; просмотров: 198; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!