Методики выявления и анализа отдельных видов операций клиентов банка
Методика выявления и анализа сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю
До 2012 года обязательному контролю со стороны ФСФМ и кредитных организаций подлежали все сделки с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершалась сделка, равна или превышает 3,0 млн руб. (либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3,0 млн руб., или превышает ее). В настоящее время требования по контролю сделок с недвижимостью изменились, аименно, сделка с недвижимым имуществом будет подлежать обязательному контролю при наличии одновременно 2-х условий:
- результат совершения сделки является переход права собственности на недвижимое имущество;
- сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает 3,0 млн руб. либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3,0 млн руб., или превышает ее.
Таким образом, в целях финансового мониторинга под операцией с недвижимым имуществом следует понимать расчетную операцию, проводимую банком в рамках одной сделки с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на недвижимое имущество. При этом под сделкой с недвижимым имуществом подразумеваются такие действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на недвижимое имущество (недвижимость).
В целях осуществления работы по анализу сделок с недвижимым имуществом различают 2 типа сделок с недвижимым имуществом, совершаемые:
|
|
|
- с участием банка (далее - собственные сделки банка);
- клиентами банка (далее - клиентские сделки).
Собственные сделки банка с недвижимым имуществом
Собственные сделки банка с недвижимым имуществом представляют собой такие сделки, в которых банк выступает стороной по договору (например, по договору купли-продажи недвижимого имущества, договору аренды, договору ипотеки и др.).
Наиболее часто банками заключаются сделки ипотеки (залог недвижимости), аренды, купли-продажи недвижимого имущества (табл.8).
Собственные сделки банка с недвижимым имуществом и их условия
| Вид сделки | Базовые условия сделок с недвижимостью | |||
| Вид договора, на основании которого оформляется сделка | Суть договора | Дата совершения сделки | Особенности определения суммы сделки | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Купля-продажа | Договор купли- продажи | По договору купли- продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ) | Датой совершения сделки является дата: - государственной регистрации договора, если договор подлежит государственной регистрации (купля-продажа жилого помещения или предприятия как имущественного комплекса) (п. 2 ст. 558 ГКРФ, п. 3 ст. 560ГКРФ); - подписания сторонами договора, если договор не подлежит государственной регистрации (за исключение договоров купли-продажи жилого помещения и предприятия как имущественного комплекса) | Сумма сделки, указанная в договоре, предметом которого является недвижимое имущество |
| Ипотека (залог недвижимости) к кредитным договорам | Сделка оформляется договором ипотеки (залога недвижимости). | По договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) | Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора ипотеки | Суммой сделки является общая залоговая стоимость, указанная в договоре залога. Если к договору ипотеки подписывается дополнительное соглашение, изменяющее основные условия договора (предмет, срок действия, сумма) таким образом, что сумма сделки становится равной или превышает 3 ООО ООО руб., то отделом финансового мониторинга направляются все необходимые сведения в форме специального сообщения в ФСФМ |
| Аренда | Сделка оформляется договором аренды | По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606, 650,656 ГК РФ) | Датой совершения сделки является дата: - государственной регистрации договора (аренда здания/сооружения/помещения в здании), заключенною на срок не менее топа (п. 2 статьи 651 ГК РФГ - подписания сторонами договора аренды здания/ сооружения/помещения в здании, заключенного на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); - государственной регистрации договора аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ); - подписания сторонами договора аренды иных объектов недвижимого имущества | Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется одним из следующих способов: - если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора - суммой сделки аренды считается указанная в договоре фиксированная сумма; - если договором предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения арендной платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществляться платежи) в течение срока действия договора; - если договором предусмотрена бессрочная аренда недвижимого имущества, то сообщение о сделке направляется в ФСФМ с указанием в сообщении той наименьшей равной или превышающей 3,0 млн руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Поступившие в банк документы, подтверждающие совершение сделки с недвижимостью и переход права собственности (договоры, свидетельства о праве собственности) регистрируются в специальном журнале Банка - Журнал регистрации документов по сделкам с недвижимым имуществом (форма Журнала разрабатывается и устанавливается банком).
Выявление собственных сделок банка с недвижимым имуществом осуществляют различные подразделения банка. В числе этих подразделений все те подразделения, которые отвечают в банке за подготовку и подписание соответствующих договоров, отражение сделок в бухгалтерском учете (например, среди них могут быть юридический отдел, отдел внутрибанковского учета и др.).
Итак, выявление собственной сделки банка осуществляется на основании документов, подтверждающих ее заключение (договор ипотеки, договор аренды, договор купли-продажи) и переход права собственности от банка к клиенту, и наоборот.
При выявлении сделки с недвижимым имуществом, соответствующей критериям обязательного контроля, сотрудник подразделения, выявивший сделку, в тот же день информирует о ней сотрудника отдела финансового мониторинга. Действия сотрудника будут примерно следующими:
- договор о сделке с недвижимостью и свидетельство о праве собственности регистрируются в Журнале регистрации документов по сделкам с недвижимым имуществом;
- составляется и направляется в отдел финансового мониторинга Сообщение о выявленной сделке (по общепринятой форме);
- в отдел финансового мониторинга предоставляются копии документов, свидетельствующие о заключении сделки и переходе права собственности.
На основании полученной информации сотрудники отдела финансового мониторинга принимают решение о квалификации собственной сделки банка с недвижимым имуществом, как подлежащей / не подлежащей обязательному контролю. При оценке сделки как подлежащей обязательному контролю сотрудник отдела финансового мониторинга направляет в ФСФМ сведения о сделке (с кодом операции «8001» - «Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие обязательному контролю».
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 259; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!