Договор найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения, его виды.Индивидуализация гражданина в гражданском обороте происходит в том числе посредством его места жительства, то есть места в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. Провозглашенное ст. 40 Конституции Российской Федерации право гражданина на жилище и установленная ею же гарантия того, что никто не может быть произвольно лишен жилища, с точки зрения гражданского законодательства трансформируется в обязанность гражданина проживать в таком жилище.
Не всем гражданам по тем или иным причинам доступно жилье, которым они могут обладать на праве собственности. Действующее гражданское законодательство содержит достаточный арсенал правового инструментария способного помочь гражданину в обеспечении себя временным жильем. Речь, в частности, идет о договорах, опосредующих отношения по временному пользованию жилыми помещениями. На сегодняшний день система таких договоров, помимо договора аренды (имущественного найма), представлена договором найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), договором безвозмездного пользования имуществом (гл. 36 ГК РФ) и договором найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ*(70)).
В отличие от иных договорных конструкций договор найма жилого помещения предполагает не только возмездность временного перемещения жилого помещения от одного лица к другому, но и то, что таковое перемещение всегда предполагает и временное пользование имуществом, и временное владение им, что с позиции действующего законодательства выражается в необходимости государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение. Однородность отношений, опосредуемых заключением договора найма жилого помещения, позволяет выделить группу норм, составляющих содержание правового института найма жилого помещения. Эти нормы сосредоточены как в ГК РФ (гл. 35), иных нормативных актах гражданского законодательства, так и в нормативных актах жилищного законодательства, в рамках которого основная роль отводится Жилищному кодексу РФ.
|
|
|
Итак, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Целью рассматриваемого договора выступает возмездное временное перемещение жилого помещения от одного лица к другому без перехода к последнему права собственности на жилое помещение исключительно для проживания в нем. Эта цель предопределена природой отношений экономического базиса, в рамках которых происходит перемещение стоимости в виде определенного жилого помещения для обеспечения потребностей в жилье конкретного гражданина и членов его семьи, если таковые имеются. Указанные имущественные отношения, которые обладают качеством потребительских отношений, обеспечили формирование договорного типа - договора найма жилого помещения. Этот договор представлен двумя видами - договором коммерческого найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма) и договором найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Последний в свою очередь имеет две разновидности - договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
|
|
|
Договор найма жилого помещения относится к разряду консенсуальных договоров, то есть считается заключенным с момента достижения соглашения сторон. Подобная конструкция, в первую очередь, позволяет обеспечить удовлетворение потребительского интереса нанимателя - физического лица в получении жилого помещения для проживания в нем, а значит, выступает определенной защитной моделью наиболее слабой стороны (нанимателя) в имущественных отношениях: исполнение обязанности по предоставлению жилья гарантируется заключенным консенсуальным договором, исполнение которого, в свою очередь, обеспечено принудительной силой государства. Придание данному договору соглашением сторон реального характера для закона является безразличным, а значит, в случае непредоставления наймодателем жилого помещения, наниматель всегда может обратиться к тем правовым средствам, которые направлены на понуждение исполнения обязательства в натуре (в нашем случае - обязательства по предоставлению жилого помещения).
|
|
|
Данный договор является потребительским, что обусловлено, как наличием нанимателя - физического лица, так и целью использования жилого помещения - исключительно для проживания в нем нанимателя. В то же время потребительская направленность договора найма жилого помещения не возводит его до уровня публичного договора (как это, например, сделано в отношении договора розничной купли-продажи, договора проката, договора бытового подряда и некоторых других). Указанная направленность имеет другое немаловажное значение. Если, например, в договоре проката стороны предусмотрят иную (непотребительскую) целевую направленность использования объекта аренды, то к отношениям, возникающим из такого договора, будут подлежать применению общие положения об аренде ввиду потери заключенным договором специфического (видового) признака договора проката. То есть договор потеряет видовую принадлежность как договор проката, но не перестанет быть договором аренды. Если же стороны договора найма жилого помещения определят, что передаваемое жилое помещение предназначено для предпринимательской цели, то такой договор, утрачивая потребительский характер как один из необходимых своих признаков, будет признан ничтожным как притворная сделка. Иначе говоря, потребительская направленность использования жилья (исключительно для проживания нанимателя - гражданина) выступает квалифицирующим признаком договора найма жилого помещения как договорного типа, нарушение которого должно рассматриваться через призму порока содержания сделки. В то же время заключение договора с нанимателем - юридическим лицом, когда последний получает жилое помещение с целью предоставления его для проживания в нем граждан, не являющимися непосредственно нанимателями, имеет иное значение для квалификации сделки, отличной от той, которая связана с нарушением целевой направленности использования имущества. Такой договор подлежит квалификации в качестве договора аренды или иного договора со всеми вытекающими отсюда последствиями.
|
|
|
Имущество по договору найма жилого помещения передается во владение и пользование нанимателя. Несмотря на то, что законодатель не использует конструкцию "временное владение и пользование" (как это сделано в отношении договора аренды), не вызывает сомнения, что жилое помещение находится во владении нанимателя на условиях его возврата по истечении определенного срока, пусть даже этот срок будет весьма продолжительным (в частности, это касается срока действия договора социального найма). Некоторая временная продолжительность нахождения жилого помещения во владении гражданина позволяет констатировать, что исследуемый договор опосредует отношения, носящие длящийся характер.
Договор найма жилого помещения по критерию встречного предоставления относится к разряду возмездных договоров: наймодатель за исполнение своей обязанности предоставить жилое помещение должен получить плату в качестве встречного предоставления. Существо отношений по найму жилого помещения оказывает влияние на определение формы платы за жилье в качестве денежной.
Наличие прав и обязанностей у каждой из сторон исследуемого договора предопределяет его двусторонний характер. Эти права и обязанности составляют содержание трех обязательств: обязательство по предоставлению жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем (данное обязательство отвечает за квалификацию договора в качестве договора найма жилого помещения); обязательство по внесению платы за жилое помещение; обязательство по возврату жилого помещения. Последние два обязательства по отношению к первому являются взаимными. При этом обязательство по предоставлению внаем жилья и обязательство по внесению платы за него выступают примером встречных обязательств, когда исполнение одного обусловлено исполнением другого. Обязательство по представлению имущества внаем и обязательство по его возврату, являясь взаимными обязательствами, не удовлетворяют требованию встречных обязательств: исполнение обязательства по предоставлению жилья обусловливает возникновение (а не исполнение) обязательства по его возврату. Указанные сущностные характеристики проявляются во всех видах договора найма жилого помещения. В то же время каждый из его видов характеризуется отдельными особенностями.
Договор коммерческого найма. Правовая регламентация отношений, возникающих из договора коммерческого найма, представлена, во-первых, нормами гл. 35 ГК РФ, за исключением положений ст. 672 ГК РФ, которые имеют исключительную ориентацию на договоры найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования, и, во-вторых, отдельными нормами ЖК РФ.
При определении особенностей действия норм о коммерческом найме жилого помещения по вертикали следует учитывать, что правила Жилищного кодекса РФ имеют приоритет во всех тех случаях, когда нормы ГК РФ прямо отсылают к положениям жилищного законодательства. В частности, это касается определения пригодности жилого помещения для проживания в нем (абзац 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ), норм общей площади жилого помещения на одного человека (ч. 2 ст. 679 ГК РФ, часть первая ст. 680 ГК РФ, п. 2 ст. 685 ГК РФ), периодичности внесения платы за жилье, если сроки внесения ее не определены договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ), и некоторых других положений.
В качестве объекта коммерческого найма может выступать не любое жилое помещение, а лишь то, которое находится в частной собственности (собственности граждан и юридических лиц) и не относится к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования. Такое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, то есть отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, в том числе комната. Все указанные объекты признаются недвижимостью, что накладывает отпечаток на требования, предъявляемые к форме рассматриваемого договора: он должен быть заключен в письменной форме.
Несмотря на то, что закон не указывает на последствия несоблюдения письменной формы договора коммерческого найма, не вызывает сомнения, что нарушение требования о необходимости совершения указанной сделки в письменной форме влечет ее недействительность. Возведение требования об обязательной письменной формы договора коммерческого найма до уровня императива объясняется не только с точки зрения систематического толкования (когда закон четко определяет последствия несоблюдения простой письменной формы договора аренды зданий и сооружений - абзац 2 п. 1 ст. 651 ГК РФ), но и с точки зрения требований формальной логики. Во-первых, если собственник жилого помещения вселяет иных лиц, а соответственно, дает согласие на их регистрацию по соответствующему адресу, то в отсутствие письменного договора коммерческого найма он вселяет их в качестве постоянно проживающих вместе с собственником граждан, а не в качестве нанимателей. Во-вторых, при заключении данного договора необходимо согласовать, помимо условия о предмете договора, также условие о плате за жилье, что в отсутствие письменного договора сделать невозможно. В-третьих, в предоставленном жилом помещении могут проживать как сам наниматель, так и иные граждане в статусе граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, которые должны быть обязательно указаны в договоре (предположение о том, что наниматель может вселять кого угодно и сколько угодно несостоятельно ни с позиции жилищного законодательства, ни с позиции порядка вселения граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем). В-четвертых, передача жилых помещений иным лицам (несобственникам) затрагивает как частные интересы (удовлетворяет потребности одних в жилье, а других - в получении фиксированного постоянного дохода), так и публичные интересы (обеспечение населения страны жильем в рамках выполнения государством функции обеспечения прав и свобод человека и гражданина, охраны правопорядка), выражающиеся в необходимости государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение, в случае заключения договора коммерческого найма на срок не менее года.
В качестве сторон договора коммерческого найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодатель - физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения, или лицо, управомоченное собственником на совершение действия по передаче имущества в коммерческий наем. Передача жилых помещений относительно конкретного наймодателя должна рассматриваться через призму предпринимательской деятельности, а равно деятельности, приносящей доход.
Наниматель - это гражданин, использующий жилое помещение исключительно для проживания в нем и проживания граждан, постоянно проживающих с ним. Последние не являются стороной договора, однако обладают равными правами с нанимателем по пользованию жильем, несмотря на то, что ответственность за нарушение договора такими лицами перед наймодателем несет непосредственно наниматель. Вместе с тем, указанные лица становятся стороной договора в случае, когда последний предусматривает, что все граждане, проживающие в жилом помещении, несут с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В подобной ситуации все проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями, а сама конструкция взаимоотношений сторон приобретает качество конструкции множественности лиц на стороне нанимателя.
Стороны договора должны согласовать условие о плате за жилье, которая выражается в определенной денежной сумме, что, впрочем, не исключает возможности согласования сторонами иной формы встречного предоставления. Последнее возможно не в силу существа исследуемого договора (поскольку ни гл. 35 ГК РФ, ни ЖК РФ не предусматривают альтернативы денежной форме платы за жилье), а вследствие реализации правил о смешанном договоре. При этом иная форма встречного предоставления может покрывать исключительно размер платы за коммерческий наем, не затрагивая иные платежи, включаемые в плату за жилье и плату за коммунальные услуги. Причем именно получение платы за коммерческий наем выступает тем результатом, ради которого собственник жилья заключает подобный договор: размер платы за жилье, вносимой нанимателем должен удовлетворить имущественный интерес наймодателя, который выражается в получении некоторой денежной суммы сверх той, которую он вносил как собственник имущества.
Плата за жилье по договору коммерческого найма включает в себя: плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме); взнос на капитальный ремонт (п. 2 ст. 154 ЖК РФ); плату за коммерческий наем, которая непосредственно составляет доход наймодателя. Кроме того, наниматель самостоятельно вносит плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором коммерческого найма.
Платежи могут вноситься по двум схемам. Первая схема предполагает внесение всех видов платежей, кроме платы за коммерческий наем, по конструкции исполнения обязательства собственника жилья третьим лицом (нанимателем) на основании возложения (договора коммерческого найма). Вторая схема сводится к тому, что плата за жилье в полном объеме вносится наймодателю, который, в свою очередь, исполняет свои обязанности перед кредиторами по платежам за жилье и коммунальным платежам. Платежи нанимателем вносятся ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, если иные сроки не предусмотрены договором.
Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Данный максимальный срок действия договора не является предельным. В ситуации, когда наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора не исполнил свою обязанность, связанную с формированием нового предложения о заключении договора найма на новый срок либо с предупреждением нанимателя об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, такой договор коммерческого найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, по окончании максимального пятилетнего срока действия договора, он может продлеваться каждый раз на пять лет. При этом пятилетний срок выступает общим правилом определения срока действия исследуемого договора, если срок его действия не определен соглашением сторон.
В зависимости от срока действия договора выделяют конструкцию краткосрочного договора коммерческого найма, заключаемого на срок до одного года. Заключение договора на срок менее одного года, с одной стороны, позволяет обойти требование государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение, но, с другой - исключает действие целого ряда норм, предоставляющих некоторые преимущества нанимателю, в частности: в жилом помещении не могут проживать временные жильцы; наниматель не обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок; наниматель не вправе передавать жилое помещение в поднаем; исключена замена нанимателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих; исключена возможность предоставления нанимателю годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя, а равно предоставление по просьбе нанимателя льготного годичного срока, связанного с отсрочкой исполнения решения суда о расторжении договора.
В силу обязательства по предоставлению жилого помещения в коммерческий наем на наймодателя возлагается соответствующая обязанность, содержание которой составляют, в частности, следующие долженствования (обязывания):
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии пригодном для проживания (пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством);
- передать жилье во владение и пользование (передача жилого помещения в хозяйственное господство нанимателя осуществляется посредством подписания передаточного акта, вручения ключей от жилья, а также передачи необходимых документов и предоставления необходимой информации, что должно позволить нанимателю в полной мере реализовывать свои права и надлежащим образом исполнять обязанности, вытекающие из различных правоотношений, в том числе, связанных с предоставлением коммунальных услуг; учитывая абсолютный характер правомочий владения и пользования, договор коммерческого найма сохраняется при переходе права собственности на занимаемое по договору жилое помещение);
- производить капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;
- воздерживаться от любого ограничения прав нанимателя.
Рассмотренному выше обязательству наймодателя противостоит взаимное (встречное) обязательство - обязательство по внесению платы за жилье, размер которой определяется соглашением сторон. Размер платы за жилое помещение по общему правилу не может изменяться в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Таким случаем может выступать любое изменение размера платы в рамках структуры платы за жилье (кроме платы за наем), а также платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, изменение размера платы за коммерческий наем недопустимо в отношении краткосрочного найма. Данное ограничение прямо не предусмотрено законом, однако вытекает из существа отношений найма жилого помещения, когда их опосредующий договор заключается на срок менее одного года.
Если договором не определены сроки и порядок внесения платы за жилье, то таковая должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе:
- вселять других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (для реализации указанного права требуется согласие наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем; такое согласие не требуется при вселении несовершеннолетних детей);
- разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, безвозмездное проживание на срок не превышающий шести месяцев временным жильцам, которые не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (реализация указанного права ограничена запретом наймодателя на проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека);
- передать жилое помещение или его часть в поднаем с согласия наймодателя (такая передача осуществляется на основании возмездного договора поднайма жилого помещения, заключаемого на срок не превышающего срока договора коммерческого найма, по которому поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением).
Указанные права представляют собой возможности, обеспеченные правомочием пользования, которым наделяется наниматель в отношении переданного ему жилого помещения. Кроме указанных возможностей, наниматель и граждане, постоянно проживающим с ним, имеют право требовать от наймодателя замены лица, выступающего на стороне нанимателя, одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающим с таким лицом. Замена лица на стороне нанимателя по договору коммерческого найма может произойти и вследствие его смерти или выбытия из жилого помещения. В таком случае по общему согласию между гражданами, постоянно проживающими с прежним нанимателем, нанимателем становится один из них. Если же такое согласие не достигнуто постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями.
На стадии прекращения договора нанимателю как слабой стороне предоставляется максимальная защита. В первую очередь, речь идет о наделении нанимателя преимущественным правом на заключение договора на новый срок, нарушение которого влечет ряд негативных последствий для наймодателя. Так, наймодатель, отказавшийся от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но заключивший договора найма с другим лицом в течение года с момента истечения срока договора с нанимателем, обязан по требованию последнего возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор. Наниматель вправе также требовать признания договора найма жилого помещения, заключенного с другим лицом, недействительным.
Кроме того, только нанимателю предоставлена возможность досрочного прекращения договора при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца, а также согласия всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данный механизм прекращения договора выступает частным случаем расторжения договора в силу одностороннего отказа от его исполнения. В отличие от нанимателя наймодатель не обладает таким правом. Вместе с тем, договор может быть расторгнут в судебном порядке по заявлению наймодателя в случае нарушения нанимателем обязанности:
- внесения платы за жилье (при краткосрочном найме невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; в остальных случаях - невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок);
- обеспечения надлежащего состояния жилого помещения (данное нарушение выражается в разрушении или порче жилого помещения).
- целевой направленности использования жилого помещения (данное нарушение выражается в использовании жилого помещения не по назначению; обращение в суд по данному основанию возможно лишь при условии предварительного предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений);
- соблюдения прав соседей (данное нарушение выражается в систематическом нарушении прав и интересов соседей; обращение в суд по данному основанию возможно лишь при условии предварительного предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений).
При наличии указанных нарушений суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для их устранения. Если такие нарушения не устраняются суд при повторном обращении наймодателя принимает решение о расторжении договора. Исполнение данного решения по просьбе нанимателя может быть отсрочено на срок не более года.
Судебный порядок прекращения договора по требованию любой из его сторон предусмотрен также для случаев, когда помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Договор социального найма жилого помещения.Специальная правовая регламентация отношений социального найма сосредоточена в ЖК РФ, в том числе в разделе III "Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма". Из числа общих норм гл. 35 ГК РФ к договору социального найма без каких-либо ограничений подлежат применению правила, касающиеся формы договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанностей нанимателя жилого помещения (ст. 678), временных жильцов (ст. 680) и поднайма жилого помещения (п. 1-3 ст. 685). Все остальные общие правила ГК РФ о найме жилого помещения подлежат применению к социальному найму, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает гражданин, принятый на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Правом стать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении обладают, во-первых, лица признанные органом местного самоуправления малоимущими гражданами в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (жилые помещения таким лицам предоставляются из муниципального жилищного фонда); во-вторых, лица, относящиеся к категориям граждан, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях (таким лицам жилые помещения предоставляются из жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а в случае наделения органа местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями также жильем из муниципального жилищного фонда).
Указанные категории лиц только в том случае могут быть приняты на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, если они:
- не являются нанимателями или членами семьи нанимателя жилых помещений по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, а равно не являются собственниками или членами семьи собственника жилого помещения;
- являются нанимателями или членами семьи нанимателя жилых помещений по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, а равно являются собственниками или членами семьи собственника жилого помещения, однако обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
- проживают в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;
- проживают в квартире (как наниматель или член семьи нанимателя по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, а равно как собственник или член семьи собственника квартиры), занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, при условии, что они не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования или принадлежащего на праве собственности.
Помимо нанимателя (стороны договора) в правоотношениях социального найма участвуют также члены семьи нанимателя, к которым по общему правилу относятся супруг (супруга), дети и родители нанимателя. Для признания в качестве членов семьи нанимателя других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев необходимо соблюдение двух условий: во-первых, они должны быть вселены нанимателем в качестве членов его семьи и, во-вторых, должны вести с ним общее хозяйство. Что касается иных лиц, то признание их в качестве членов семьи нанимателя имеет исключительный характер при условии вынесения соответствующего судебного решения.
Специфической особенностью правового статуса членов семьи нанимателя выступает то, что, не являясь стороной договора, они пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору социального найма наравне с нанимателем. Вместе с тем, существует возможность изменения субъектного состава на стороне нанимателя из числа членов его семьи. Так, по требованию нанимателя и членов его семьи данный договор может быть заключен с одним из членов семьи, а в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения он заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Основанием заключения договора социального найма выступает соответствующее решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. При этом по критерию обязательности заключения исследуемая договорная конструкция относится к публичному договору, а по способу заключения является договором присоединения. На сегодняшний день имеют место правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении данного договора, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"*(71). Соответственно, гражданин, состоящий на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, в порядке очередности, если только он не имеет право на внеочередное получение жилья, вправе требовать предоставления жилого помещения из жилищного фонда социального использования. Учитывая публичный характер договора социального найма, надлежащая письменная форма такого договора предполагается соблюденной с момента возникновения основания для получения гражданином жилья, а обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора социального найма, подлежит государственной регистрации.
Предоставляемое жилое помещение, помимо требований, указанных для коммерческого найма, должно удовлетворять некоторым специфическим характеристикам: во-первых, общая площадь такого социального жилья должна быть не менее нормы предоставления; во-вторых, оно должно находится по месту жительства нанимателя, а точнее в пределах соответствующего населенного пункта.
Жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование без установления срока действия договора. Вместе с тем бессрочный характер данного договора имеет определенные границы. Закон определяет основания для расторжения договора, которые можно условно разделить на две группы. Основания первой группы реализуются в условиях нормального течения гражданского оборота, что исключает какой-либо конфликт интересов сторон. К ним, в частности, относятся: расторжение договора по соглашению сторон; отказ нанимателя от договора с письменного согласия проживающих с ним членов его семьи; смена места жительства нанимателем и членами его семьи, что предполагает их выезд за пределы соответствующего населенного пункта; утрата (разрушение) жилого помещения; смерть одиноко проживающего нанимателя.
Что касается второй группы оснований расторжения договора социального найма, то они могут быть реализованы исключительно в судебном порядке по требованию наймодателя, в частности, по причине: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. Судебный порядок расторжения договора предполагает последующее выселение нанимателя и членов его семьи из квартиры, которое может осуществляться как с предоставлением иного жилого помещения (в случае нарушения обязанностей по внесению платы за жилье и коммунальные услуги), так и без предоставления такового (во всех остальных случаях).
Внесение платы за жилье, отражая возмездный характер договора социального найма, включает в себя непосредственно плату за пользование жилым помещением (плату за наем) и плату за содержание жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную и горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Помимо указанной платы наниматель несет обязанности по оплате коммунальных услуг, составляющих содержание обязательств, возникающих из договоров на оказание коммунальных услуг. Вместе с тем, специфической особенностью исследуемой договорной конструкции является то, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет собственника жилищного фонда, то есть наймодателя.
В системе правомочий, закрепленных за нанимателем, имеет место специфическое право. Речь идет о праве нанимателя осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, при условии письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Данное право (правомочие) не составляет содержание ни правомочия владения, ни правомочия пользования жилым помещением. Реализацию права на обмен следует рассматривать через призму механизма передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ), при котором обременение права собственности на имущество наймодателя сохраняется независимо от смены нанимателя при обмене одного жилого помещения на другое.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.С позиции действующего законодательства договор социального найма ориентирован на достаточно узкий круг лиц - нанимателей. Данный договор не способен удовлетворить потребности весьма широко круга нуждающихся в жилье граждан, которые, не подпадая под основания получения жилого помещения по договору социального найма, не имеют возможности обеспечить себя и членов своей семьи жилым помещением за счет собственных или заемных средств на территории соответствующего муниципального образования. Граждане, которые не могут быть признаны малоимущими, но чей доход и доход постоянно проживающих совместно с ними членов их семей не превышает установленный органами местного самоуправления максимальный размер, принимаются на учет в качестве лиц, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Таким образом, в порядке очередности, а в установленных законом случаях вне очереди, гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если он, во-первых, принят на учет нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и, во-вторых, его заявление о предоставлении такого жилого помещения было учтено наймодателем. При этом сам договор заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения. В качестве наймодателя могут выступать не только органы государственной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные действовать от имени соответствующего публичного образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (а равно уполномоченные указанными органами организации), но и организации, являющиеся собственниками жилых помещений частного жилищного фонда (а равно уполномоченные собственниками таких жилых помещений).
Указанная особенность определения наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования оказывает влияние на специфику предмета договора, в качестве которого выступает предоставление внаем жилого помещения, относящегося не только к государственному или муниципальному жилищному фонду, но и к частному. Более того, такое жилое помещение должно находиться в наемном доме социального использования либо представлять целиком жилой дом в качестве наемного дома социального использования. Закон в качестве наемного дома (предназначенного для найма домом) признает здание, которое или все помещения, в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Предоставлением жилого помещения внаем обременяется право собственности на него: такое обременение подлежит государственной регистрации.
По критерию обязательности заключения исследуемый договор является публичным и совершается в письменной форме. Обязательные правила, касающиеся заключения и исполнения данной договорной конструкции, определяются типовым договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 г. N 1318 (ред. от 23.12.2016 г.) "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования"*(72).
По способу заключения исследуемый договор является договором присоединения. Закон определяет его необходимые условия. К таковым, помимо условия о предмете договора, относятся условия о сроке его действия, размере платы за наем жилого помещения, порядке его изменения. Кроме того, стороны должны определить условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
Срок в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования ограничен как минимальными, так максимальными временными границами: он не может быть менее года, но не может превышать десяти лет. Право выбора срока найма принадлежит нанимателю, за исключением установленных законом случаев, когда договор может быть заключен только на один год. При этом по окончании срока найма жилого помещения наниматель сохраняет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок.
Плата за жилое помещение сводится исключительно к плате за наем жилого помещения, размер которой в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений. Помимо платы за жилье на нанимателя возлагается обязанность по внесению коммунальный платежей.
При решении вопроса, касающегося действия норм о найме жилого помещения жилищного фонда социального использования по вертикали, следует учитывать, что общие нормы гл. 35 ГК РФ подлежат применению к соответствующему договору, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Это правило не затрагивает действие норм, касающихся: обязанности нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечения сохранности жилого помещения и поддержки его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678); недопустимости проведения переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678); недопустимости без согласия нанимателя переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681); замены нанимателя в договоре (ст. 686).
Функциональная направленность использования жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, а также специфическая характеристика отдельных его элементов сказывается на объеме прав и обязанностей сторон по данному договору. В частности, на наймодателе лежит обязанность по содержанию жилого помещения и осуществлению всех видов ремонта, в том числе текущего. Вместе с тем, наниматель огранивается в возможности сдачи жилого помещения или его части в поднаем, передачи его по договору безвозмездного пользования имуществом, а также обмена жилья. Нарушение указанных ограничений является основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя. Помимо указанного основания данный договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев; наличия у нанимателя, а равно у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, других жилых помещений на территории того же муниципального образования, предоставленных или принадлежащих им по установленным законом или договорам основаниям, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 593; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!