Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
Договор аренды: общие положения
Понятие договора аренды. Среди субъектов гражданского права встречаются такие, которые по тем или иным причинам не способны реализовать свое правомочие пользования в отношении принадлежащего им имущества. Не имея потребности в отчуждении такого имущества, собственники, тем не менее, заинтересованы в получении определенной выгоды от его использования в иных формах, нежели непосредственное пользование имуществом. Это может быть и получение постоянного денежного дохода, и поглощение услуг, и заказ на выполнение работ. Наличие таких собственников, с одной стороны, и наличие лиц, имеющих потребность во временном возмездном пользовании чужим имуществом, вызвало к жизни конструкцию договора аренды (имущественного найма). По данному самостоятельному виду гражданско-правового договора арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормы о договоре аренды, формирующие институт аренды, в большей своей части сосредоточены в гл. 34 ГК РФ. Кроме того, нормы об аренде имеют место и в специальном законодательстве, например, в Земельном кодексе РФ, в законе о финансовой аренде*(63), Лесном кодексе РФ.
Определимся с конститутивными признаками рассматриваемого договора. Во-первых, целью договора аренды выступает возмездное временное перемещение имущества собственника к другому лицу. Данное обстоятельство, в частности, оказывает влияние на квалификацию договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ). Подобная договорная модель не является в чистом виде ни договором аренды, ни договором купли-продажи, ни смешанным договором поскольку возможность его заключения предусмотрена законом. Несмотря на то, что договор аренды с условием перехода права собственности к арендатору предусмотрен законом, его нельзя отнести к числу поименованных договоров. Перед нами пример, когда допускается сама возможность объединения в рамках одного договора-документа двух равнозначных (самостоятельных) договоров-сделок: договора аренды и договора купли-продажи (арендованного имущества). Такой договор-документ получил название комплексного договора. Договор аренды с условием перехода в последующем права собственности на арендованное имущество следует отличать от договора найма-продажи (ст. 501 ГК РФ) как разновидности договора розничной купли-продажи. Несмотря на то, что конечный правовой результат у этих договоров один - переход права собственности к приобретателю (арендатору), механизм такого перехода все же отличается. Если к договору найма-продажи нормы об аренде (имущественном найме) подлежат применению в субсидиарном порядке, то договор аренды с условием перехода права собственности распадается на два самостоятельных договора, каждый из которых порождает свои квалифицирующие обязательства: обязательство по передаче имущества в аренду и обязательство по передаче имущества в собственность. Это означает, что к каждому обязательству нормы об аренде и купле-продаже подлежат применению непосредственно, то есть напрямую.
|
|
|
|
|
|
Во-вторых, по критерию момента совершения договор аренды относится к консенсуальным договорам, а значит, порождает правовые последствия непосредственно с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Практическая значимость данного положения выражается в том, что, несмотря на то, как близко на векторе времени приближены две точки - момент заключения договора и момент передачи имущества внаем - при непередаче такого имущества арендатор всегда может потребовать его предоставления.
В-третьих, договор имущественного найма является двусторонне обязывающим договором: каждая из его сторон имеет права и несет обязанности, которые составляют содержание соответствующих обязательств. При этом только одно обязательство отвечает за квалификацию договора - обязательство по предоставлению имущества в аренду. Последнему противостоят два обязательства: обязательство по внесению арендной платы и обязательство по возврату арендованного имущества. Каждое из указанных обязательств по отношению к квалифицирующему (доминирующему) обязательству является взаимным. Вместе с тем, обязательство по внесению арендной платы по отношению к обязательству по предоставлению имущества в аренду выступает примером встречного обязательства (исполнение первого обязательства обусловлено исполнением последнего). Обязательство по возврату арендованного имущества по отношению к обязательству по его предоставлению в аренду не характеризуется признаком встречности: исполнение обязательства по предоставлению имущества в аренду определяет момент возникновения обязательства по его возврату, которое лишь должно быть исполнено через некоторый промежуток времени. Практическое значение такой квалификации взаимных обязательств заключается в том, что стороны своим соглашением могут определить необходимость внесения арендной платы авансом, а значит, изменить последовательность исполнения встречных обязательств, одно из которых направлено на предоставление имущества в аренду, а другое - на внесение арендной платы. Вместе с тем, стороны ни при каких условиях не могут изменить последовательность исполнения взаимных обязательств по предоставлению имущества в аренду и его возврату, поскольку арендатор может возвратить лишь то, что получит от арендодателя. Таким образом, обязательство по предоставлению имущества в аренду и обязательство по его возврату выступают примером взаимных (но не встречных) обязательств, когда исполнение одного обязательства обусловливает возникновение другого. Обязательство по предоставлению имущества в аренду и обязательство по внесению арендной платы являются не только взаимными, но и встречными, когда исполнение одного обязательства обусловлено исполнением другого.
|
|
|
|
|
|
В-четвертых, договор аренды является примером возмездного договора. Выражением возмездности здесь выступает исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы, форма которого не ограничивается только денежной. Стороны могут выбрать различные формы арендной платы (денежную, вещевую, оказание услуг, выполнение работ и т.д.), а также любое их сочетание. Это исключает возможность вкрапления в договор аренды элементов возмездности посредством применения механизма смешанного договора.
В-пятых, договор аренды опосредует длящиеся отношения. По характеру передаваемых правомочий он может опосредовать акты передачи имущества во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Из поименованных в гл. 34 ГК РФ пяти видов договора аренды, только один (договор аренды зданий и сооружений) может быть заключен на передачу имущества во временное пользование. Остальные виды договора аренды направлены на передачу имущества во временное пользование и владение. Объем передаваемых правомочий оказывает влияние как на объем обязанностей арендатора в отношении полученного имущества, так и на механизм динамики заключенного договора, в том числе его прекращение.
Элементы договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендатора может выступать всякий дееспособный гражданин либо юридическое лицо.
Предметом договора аренды (объектом аренды) может выступать передача любого имущества (в значении вещи), которое в процессе использования не теряет свои натуральные свойства: земельные участки, другие обособленные природные объекты; предприятия, другие имущественные комплексы; здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается либо ограничена. Предметом договора аренды не может выступать передача имущественного права, поскольку его существо исключает возможность передачи его во владение: перемещение имущественного права исключает какое-либо фактическое перемещение имущества, а также его индивидуализацию в виде объекта материального мира. Не может быть предметом договора аренды передача результатов интеллектуальной деятельности, которые по своей природе относятся не к материальным объектам, а идеальным (результатам творческой деятельности). Временное предоставление таких результатов другим лицам (в частности, по лицензионному договору) предполагает передачу права их использования, а не пользования. Нельзя передать по договору аренды деньги.
Вещи, передаваемые по договору аренды, - это всегда индивидуально-определенные, непотребляемые вещи. Данная характеристика объекта аренды предопределяет необходимость возврата при прекращении договора имущественного найма того же самого имущества, в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном соглашением сторон. Это означает, что утрата (в том числе гибель вещи, ее возмездное отчуждение добросовестному приобретателю) приводит к прекращению договора аренды и возникновению внедоговорного охранительного обязательства либо по возмещению причиненного ущерба (в случае уничтожения вещи), либо по возврату неосновательного обогащения (в случае возмездного отчуждения вещи добросовестному приобретателю).
Договор аренды совершается в простой письменной форме. Закон содержит указание: если договор аренды заключается на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридическое лицо, то независимо от срока договора аренды, он должен быть заключен в письменной форме. Данное требование закона следует рассматривать в качестве общего правила о случаях необходимости соблюдения простой письменной формы сделки аренды, порядок совершения которой в письменной форме, а также последствия его несоблюдения развивается в специальных правилах об отдельных видах аренды: в договоре проката простая письменная форма считается соблюденной всегда, в договоре продажи зданий и сооружений и в договоре продажи предприятия установлено последствие несоблюдения простой письменной формы - ничтожность договора.
Момент совершения договора, предметом которого выступает аренда недвижимого имущества, по общему правилу определяется моментом государственной регистрации, если иное не установлено законом. Данная законодательная установка не оказывает влияние на конструкцию договора аренды с точки зрения момента его совершения: он является договором консенсуальным. При аренде недвижимости момент достижения соглашения определяется не моментом подписания договора (или совершением какого-либо иного действия, которым стороны обусловили такой момент), а моментом его государственной регистрации*(64).
Стороны должны согласовать срок аренды. При отсутствии соглашения о таком сроке договор считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае прекращение договора происходит через механизм расторжения договора в силу отказа одной из сторон от его исполнения, совершенного за одни месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца, до прекращения договора, если иной срок предупреждения о прекращении договора не установлен соглашением сторон. Для случаев, когда законом установлен максимальный срок договора аренды, при отсутствии соглашения сторон о сроке договора, а равно при заключении договора на срок, превышающий максимальный, он прекращается по истечении такого максимального срока.
Встречным предоставлением по договору аренды выступает внесение арендной платы. Закон предусматривает различные формы арендной платы, в качестве которых могут выступать: денежные (твердые) платежи, вносимые периодически или единовременно; доля продукции, плодов или доходов, полученных при использовании арендованного имущества; услуги, оказываемые арендатором; вещи, передаваемые арендатором в собственность или аренду арендодателя; затраты на улучшение арендованного имущества; сочетание указанных выше форм арендной платы. При отсутствии соглашения об арендной плате она подлежит определению через общий механизм - арендная плата, взимаемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако независимо от способа и формы определения арендной платы, она может пересматриваться не чаще одного раза в год, если иные минимальные сроки пересмотра не предусмотрены законом.
В рамках общей договорной конструкции аренды его существенным условием выступает условие о предмете договора аренды. Однако в договоре аренды зданий и сооружений, а также в договоре аренды предприятия к указанному существенному условию добавляется условие об арендной плате.
Права и обязанности сторон по договору аренды.Из договора аренды возникают следующие обязательства: обязательство по предоставлению в аренду имущества; обязательство по внесению арендной платы и обязательство по возврату арендованного имущества.
В силу обязательства по предоставлению в аренду имущества арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению такого имущества. Неисполнение обязанности по предоставлению имущества в аренду, а равно предоставление имущества с недостатками, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены при осмотре имущества и проверки его исправности при заключении договора, является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора. Учитывая тот факт, что имущество, подлежащее передаче в аренду, обладает признаками индивидуально-определенной вещи, арендатор при неисполнении арендодателем обязанности передать имущество в аренду может предъявить требование о понуждении к исполнению арендодателем своей обязанности, а именно - передать индивидуально-определенную вещь, а также требовать возмещение убытков.
Кроме непосредственно арендованного имущества, арендодатель обязан передать арендатору все принадлежности такого имущества, а также относящиеся к нему документы, если иное не предусмотрено договором. Непредоставление принадлежностей и соответствующих документов имеет принципиальное значение только в том случае, когда в их отсутствие арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В подобной ситуации арендатор, помимо требования о возмещении убытков, имеет альтернативное право: либо требовать передачи принадлежностей имущества и относящихся к нему документов, либо требовать расторжения договора в силу существенного его нарушения.
Передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. О наличии таких прав должен быть уведомлен арендатор при заключении договора. В противном случае он вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора.
При передаче имущества в аренду не происходит перехода риска случайной гибели или повреждения имущества, если иное не установлено законом (в частности, речь идет о договоре финансовой аренды, по которому указанные риски переходят на арендатора). Данное обстоятельство (отсутствие перехода риска случайной гибели и повреждения имущества) обременяет арендодателя обязанностью проведения капитального ремонта за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. В то же время, арендодатель обязан не создавать препятствий в пользовании арендованным имуществом, что объясняется вещно-правовой природой прав арендатора в отношении предоставленного ему имущества.
При неисполнении указанных обязанностей, а равно в случае, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном к использованию, закон предоставляет арендатору право в судебном порядке требовать расторжения договора.
Арендатор вправе не только требовать передачи имущества, но и использовать его с учетом назначения имущества или в соответствии с условиями договора. При этом право пользования арендованным имуществом, наряду с правом его владения, не составляет содержание субъективного обязательственного права арендатора. Указанные правомочия, имея вещно-правовую природу, характеризуют правовой статус арендатора. Данный аспект имеет значение при переходе прав на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу: право пользования арендованным имуществом следует судьбе имущества, а значит, договор аренды остается в неизменном виде; происходит лишь изменение лица на стороне арендодателя. Не ведут к прекращению договора аренды и случаи правопреемства на стороне арендатора - физического лица, если законом или договором не предусмотрено иное, а также в случае, если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора.
Вместе с тем, нарушение функциональной направленности использования имущества, выражающееся в пользовании имуществом с существенным или неоднократным нарушением условий договора или назначения имущества, а также существенным ухудшением имущества, являются основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя. При этом арендодатель вправе обратиться в суд при условии реализации досудебного порядка урегулирования разногласий, то есть письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения соответствующих нарушений в разумный срок.
В силу обязательства по внесению арендной платы арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке, сроках и на условиях, предусмотренных соглашением. Закон предоставляет возможность сторонам договора использовать различные формы арендной платы и их сочетание. В частности, стороны могут договориться о том, что платой за пользование будет выступать обязанность арендатора производить улучшения в соответствующем стоимостном объеме. Вместе с тем, если производство улучшений арендованного имущества не является формой арендной платы, то отделимые улучшения по окончании срока аренды остаются у арендатора. В отношении же неотделимых без вреда для имущества улучшений действует правило, согласно которому арендодатель обязан после прекращения договора возместить арендатору стоимость таких улучшений. Однако, если неотделимые улучшения были произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит. Поскольку все вопросы, касающиеся возмещения стоимости неотделимых улучшений, решаются после прекращения договора, обязательство по возмещению их стоимости носит внедоговорный кондикционный характер. В свою очередь, отсутствие оснований для возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, рассматривается через призму случаев, когда имущество не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ).
В качестве арендной платы может выступать обязанность передачи наймодателю установленной доли продукции, плодов и доходов, полученных нанимателем в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором и являющиеся его собственностью. Данный тезис имеет важное практическое значение: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, но не в связи с использованием арендованного имущества в соответствии с договором, являются собственностью арендодателя. Так, например, при аренде коровы с целью получения молока только непосредственно молоко будет являться собственностью арендатора, но не возможный приплод в виде телят, которые будут принадлежать арендодателю несмотря на то, что последние появились на свет в период действия договора имущественного найма.
В период действия договора в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, могут существенно ухудшиться условия пользования арендованным имуществом или его состояние. В подобных ситуациях, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы.
Неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя. Аналогичное последствие возникает и при неисполнении нанимателем обязанности производить капитальный ремонт, когда такая обязанность возложена на него договором, законом или иным правовым актом.
По окончании срока имущественного найма возникает обязательство по возврату арендованного имущества, нарушение которого предоставляет арендодателю право требовать внесения арендной платы за весь период просрочки, взыскания договорной неустойки, а также возмещения убытков сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Помимо тех прав и обязанностей, которые составляют содержание соответствующих обязательств, закон наделяет арендатора правами, связанными с реализацией правомочий владения и пользования. Так, арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В последнем случае речь идет о реализации механизма передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ), что предполагает замену лица на стороне арендатора.
В отличие от перенайма поднаем реализуется без каких-либо изменений на стороне арендатора. Вместе с тем, поднаем предполагает движение арендованного имущества другому лицу по правовому основанию, получившему название "договор субаренды". К такому договору применяются непосредственно правила об аренде (в том числе об отдельных его видах), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом арендодатель не вступает в отношения с субарендатором: перед ним за действия субарендатора ответственность несет сам арендатор. Закон выделяет еще одну особенность договора субаренды: срок его действия не может превышать срока договора аренды.
Кроме указанных возможностей, арендатор вправе с согласия арендодателя предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Учитывая природу отношений экономического базиса, когда арендодатель может быть заинтересован в постоянном предоставлении имущества в аренду с целью получения дохода, а арендатор в постоянном обладании данным имуществом, закон наделяет арендатора специфическим правом - арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в рамках двух основных механизмов. Первый механизм касается ситуации, когда в разумный срок до окончания договора аренды арендатор письменно уведомляет арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Второй механизм реализуется в ситуации, когда после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает по этому поводу возражения. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данные механизмы объединяет то, что при их реализации происходит не пролонгация ранее заключенного договора аренды, а заключение нового договора аренды.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 638; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!