Особенности проведения специализированных ленд-девелопментов
Ленд-девелопмент достаточно сложная система мероприятий по развитию земельных участков и единых объектов недвижимости (ЕОН). Поэтому кроме общих, характерных для любого проекта сторон в зависимости от направления использования земельных участков, целей, задач и видов ленд-девелопмента проявляются большое число особенностей решения отдельных вопросов.
3.1. Особенности (строительного) инвестиционного ленд-девелопмента
Рост отдельных отраслей экономики вызвал подъем в сфере строительства, как способ наилучшего использования активов и эффективную отдачу инвестиций, направленных на развитие участков и недвижимости на рынке. Это в свою очередь привело к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство. И, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент получают все наибольшее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40% до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги, и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Очень быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства так же приносят большие дивиденды своим владельцам.
|
|
|
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Существует очень большой, и все более увеличивающийся, спрос на земельные участки для строительства по всей России. Продавцам крупных земельных участков целесообразно воспользоваться повышением ликвидности земельного участка путем разработки концепции освоения и развития территории и превращении обычного земельного отвода в дорогой девелоперский инвестиционный проект. Основной объём в рамках данного направления приходится на рынок жилой и коммерческой загородной недвижимости. Инвестиционный проект предшествует по времени проекту ленд-девелопмента, а его решения являются основой формирования содержания последнего. Разработка инвестиционного проекта включает в себя следующие основные этапы:
§ Оценка финансовой реализуемости проекта и поиск дополнительных финансовых источников.
|
|
|
§ Оценка выгодности реализации инвестиционного ленд-девелопмента или участия в нем с точки зрения участников проекта, государства и общества.
§ Выявление граничных условий эффективности реализации проекта.
§ Финансово-экономическое обоснование и инвестиционная привлекательность проекта (ссылка на ФЭО)
§ Выработка рекомендаций по стратегии продвижения и по стратегии продаж проекта
§ Оценка риска, связанного с реализацией ленд-девелопмента и устойчивости проекта при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других изменениях внешних условий реализации.
Поскольку ленд-девелопмент не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, тщательной проработатки соответствующий всему проекту архитектурногого и строительного план. Так же необходимо проведение организационной работы для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры - подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т.п.
Этапы ленд-девелопмента для строительства:
· Поиск необходимого земельного участка и подготовку коммерческого предложения по нескольким наиболее интересным объектам;
|
|
|
· Просмотр (для собственных нужд компании-девелопера) или показ (заказчику-инвестору) земельных участков с выездом на «объекты»;
· Проведение предварительных расчетов экономической эффективности проекта, который можно реализовать на выбранных земельных участках;
· Подготовка отчета по оценке выбранного земельного участка или участков;
· изменение целевого назначения (чаще всего под строительство);
· разработка концепции объекта недвижимости, который можно построить на данном участке (маркетинговое исследование, маркетинговая и архитектурно-строительная концепция, бизнес план);
· подведение дежурных коммуникаций, получение технических условий (на коммунальные ресурсы - газ, электричество, воду, тепло);
· получение ряда согласований и продажа корпоративных прав на участок инвестору.
При разработки концепции особое внимание обращается на параметры земельного участка, которые определяются в первую очередь требованиями объекта строительства – здания или сооружения:
• Транспортная доступность и подъездные пути
• Предложение по разработке ландшафта
|
|
|
• Анализ прилегающего к участку района
• Окружение, видовые характеристики
• Экологическое состояние участка
• Статус и разрешенное использование земельного участка
• Наличие коммуникаций
• Экономическая ситуация и инфраструктура в районе
• Перспективы развития участка с учетом экономической ситуации в районе и перспектив развития района
• Оценка сильных и слабых сторон земельного участка, а также перспектив и возможных негативных последствий, связанных с развитием участка (SWOT анализ)
• Предварительное заключение по текущей стоимости участка (опт/розница)
• Аудит всех документов на земельный участок
Все остальные вопросы решаются в соответствие с общими положениями ленд-девелопмента.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 448; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!