Определение эффективности проекта ленд-девелопмента
Являясь в первую очередь инвестиционным мероприятием ленд-девелопмент является не только способом решения предпринимательских целей собственника имущества, девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения значительных территорий. С учетом этого экономическая эффективность проектов девелопмента может быть оценена с позиции:
- девелопера и инвесторов, реализующих свои коммерческие интересы и обеспечивающих при этом экономическое развитие в целом территории;
- государства, муниципалитета для обеспечения бюджета и социально-экономического развития территории.
Экономическая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Ее оценка — неотъемлемая часть анализа проекта. Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента. Экономическая эффективность девелопмента для территории проявляется в том влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.
Влияние девелопмента на экономику подразделяется на два направления: территориальное и отраслевое. Территориальный направление экономической эффективности ленд-девелопмента состоит в том, что развитие земельной и связанной с ней другой недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения, что максимально способствует повышению их ценности. При этом такое воздействие происходит как макро так и микроуровне. Стоимостная оценка положительных внешних эффектов ленд-девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства, а инструментом являются налоги и платежи. Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это с точки зрения устойчивости развития ленд-девелопмента необходимо. Максимизация экономического влияния ленд-девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости системный подход к проблемам освоения территорий Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением качества жизни населения территории: появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д..
|
|
|
|
|
|
Отраслевое направление эффективности ленд-девелопмента его положительного влияния на экономическое развитие определяется высоким совокупным эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в мелиорации, производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и в конечном счете обеспечивая прирост совокупного продукта в России.
Бюджетная эффективность ленд-девелопмента проявляется в прямом и косвенном виде. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в росте платежей и налогов, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К их числу относятся платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.
|
|
|
Ленд-девелопмент имеет основной целью увеличение стоимости объектов недвижимости и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала. Он обеспечивает:
- повышение ценности недвижимости на разных стадиях ее создания и использования, а значит рост налоговых поступлений;
- повышения эффективности производства, связанного с использованием недвижимости;
- формирования новых, современных процедур управления,
- сокращения времени и затрат на подготовительный этап инвестора и застройщика (особенно трансакционных затрат).
|
|
|
Основные виды дохода от ленд-девелопмента на земельных участках за городом:
- при спекулятивной сделке, после приобретения участок перепродается если цена на него вырастет до приемлемого размера;
- стоимость земельного участка возрастает при смене категории земель, разрешенного использования, типа использования, устранения или сокращения влияние сервитутов;
- сокращение транзакционных затрат от земельно-кадастровых работ – разбивка на более мелкие участки, проведения комплекса работ от подготовки документации для постановке новых участков на кадастровый учет и регистрацию;
- стоимость земельного участка возрастает в результате улучшения свойств земельного участка в результате инжиниринга, строительства зданий и сооружений общего назначения;
- стоимость земельного участка возрастает в результате комплексного улучшения свойств объекта недвижимости (сдача под ключ).
Для разных затронутых в процессе ленд-девелопмента сторон эффективность имеет определенные отличия.
Для девелоперских компаний ее различия связаны с видами девелопмента. Эффективность Fee-девелопмент связана с тем, что девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар, который устанавливается определенным образом по соглашению с заказчиком (собственник, инвестор). При реализации этого подхода заказчик нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его заказчику для дальнейшего использования или продажи. Начинающие девелоперские компании, не имеющих значительных резервных финансовых средств и не завоевавших на этом рынке устойчивых позиций начинают именно с данного вида ленд-девелопмента.
Эффективность Speculative-девелопмент, когда девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как организатор всего процесса. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается формированием финансовой схемы ленд-девелопмента. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые являются "начальным капиталом" инвестиционного части мероприятия. В дальнейшем финансирование у крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих владельцев (или арендаторов). Уровень прибыльности операций speculative-девелопментаопределяется уровнем рисков (финансовых, технологических, природных и др.) на территории где расположен объект ленд-девелопмента. В связи с этим, считается что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Кроме того, девелоперу нужно понимать политические и экономические процессы в жизни страны и хорошо знать законодательную базу.
Виды эффективности ленд-девелопмента для государства и муниципальных образований.
• Непосредственный экономический эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.
• Опосредованный экономический эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.
В итоге экономический эффект от денд-девелопмента трансформируется в социальный, который проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости
Принципиальными положениями при определении эффективности мероприятия ленд-девелопмента являются:
- учет различий в содержании мероприятий и действий входящих в ленд-девелопмент, расчет эффективности производится вначале по отдельным мероприятиям, а потом сводится в дальнейшем в целом по проекту;
- учет интересов всех затронутых сторон: поскольку в осуществлении процесса ленд-девелопмента принимает участие ряд коммерческих компаний, банки, страховые компании, муниципалитет, государство, необходимо определять эффективность для каждой заинтересованной стороны, чтобы иметь представление о их степени заинтересованности от результатов ленд-девелопмента;
- учет фактора времени - ленд-девелопмент может осуществляться в течение ряда лет, поэтому при расчете эффективности инвестиций следует учитывать не только факторы риска, но фактор времени.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 655; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!