Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении сравнительного подхода к определению стоимости включают в себя:
1.изучение рынка, на котором позиционирует объект оценки. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости;
2. сбор и проверка достоверности информации о сделках;
3. выбор необходимых единиц сравнения;
4. внесение поправок в цены сопоставимых объектов. Расчет стоимости объекта оценки.
В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод сравнения продаж.
Выбор объектов-аналогов проводится исходя из прав собственности на объекты-аналоги, сроков продаж, расположения объектов-аналогов в близлежащем месте, в аналогичной градостроительной зоне.
При наличии разницы в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов вносятся поправки (корректировки), учитывающие различия.
Перечень общепринятых корректировок приведен ниже.
1) Права собственности. В случае отличия пакетов прав у объекта оценки и объекта-аналога проводится соответствующая корректировка.
Данная поправка равна ____________, т.к. ______________.
2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
|
|
|
Данная поправка равна ____________, т.к. ______________.
3) Условия продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
Данная поправка равна ____________, т.к. ______________.
4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
Данная поправка равна ____________, т.к. ______________.
5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
Данная поправка равна ____________, т.к. ______________.
6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
|
|
|
Данная поправка равна ____________, т.к. ______________.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.За единицу сравнения принята______________.
Расчёт стоимости объекта оценки методом сравнения продаж приведен в таблице 5.
Таблица 5.
(количество аналогов определяется самостоятельно)
| Наименование | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи,руб. | ||||
| Цена продажи руб./м2 | ||||
| Права собственности, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Условия финансирования продаж, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Состояние рынка, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Месторасположение, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Физические характеристики, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Экономические характеристики, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Дополнительный компонент стоимости, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Общая валовая коррекция, % | ||||
| Весовые коэффициенты | ||||
| Стоимость 1 кв. м. по сравнительному подходу, руб. | ||||
| Площадь объекта оценки, кв. м. | ||||
| Стоимость по сравнительному подходу, руб. | ||||
|
|
|
После внесения всех корректировок рассчитывается общая валовая коррекция.
Общая валовая коррекция – сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.
Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составляет__________рублей.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 613; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!