Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно быть:
• законодательно разрешенным (анализ вариантов, не противоречащих существующему законодательству и разрешенных в данной градостроительной зоне);
• физически осуществимым (анализ физически возможных вариантов использования);
• финансово обоснованным (анализ законодательно разрешенного и физически возможного варианта использования, который обеспечит получение дохода владельцу объекта);
• обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости (анализ финансово обоснованного использования, приносящего максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость объекта).
Наиболее эффективное использование – этотот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта, – и является наилучшим.
Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.
Анализ НЭИ земельного участка как свободного
Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве ________________________.
|
|
|
Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве _________________.
Финансово обоснованное использование. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.
После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.
Вывод. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором обеспечиваетсяего максимальная продуктивность.В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным и наиболее эффективным.
|
|
|
Анализ НЭИ земельного участка как застроенного
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующим объектом капитального строительства, то есть, единого объекта недвижимости, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:
Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем торговых помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве торгового помещения.
Законодательно допустимое использование. Объект оценкине нарушает никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем может быть использован как в качестве складского (на дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется в качестве склада) так и в качестве торгового помещения.
|
|
|
Финансово обоснованное использование.Текущее использование объекта является его использование как склада.Так как данное использование может приносить меньше дохода собственнику, в качестве наилучшего использование принимается торговое помещение.
Вывод.После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгового помещения.
Выбор подходов оценки
Существующие в оценке подходы и методы для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.
Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за вновь создаваемый объект той же полезности. С помощью затратного подхода стоимость участка земли определяется как сумма расходов по приобретению земельного участка, либо права аренды на него;
|
|
|
Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Справедливая стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект;
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли-продажи и предложениях, что в сегодняшних условиях затруднительно применять для оценки земельных участков, информация по продажам которых весьма ограничена.
Доходный подход основан на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется способность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце срока владения.
После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки за исключением затратного подхода, в связи с тем, что оцениваемый объект является встроенным помещением, трудно выделить долю конструкций, приходящихся на него в стоимости всего здания, и определение доли земли, относящейся к объекту оценки, может быть выполнено лишь условно, то есть, расчет стоимости встроенного помещения затратным подходом как самостоятельного объекта некорректен.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 936; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!