Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект



Сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.

в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости-рынок жилой недвижимости

в зависимости от типа операций- рынок продажи.

первичный и вторичный рынок –вторичный рынок.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

На этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах страны, города, района и микрорайона его расположения.

« В настоящее время экономическое положение России обусловлено рядом таких факторов , как санкции Европы и Америки, на экономику страны. Как следствие , с конца 2014 г наблюдается снижение платежеспособного спроса, реальных зарплат населения, снижение прибыли малого и среднего бизнеса. Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естественным образом уменьшает покупательскую способность, то есть спрос» (по данным «Вестник ЗабГУ.2016.Т.22№4).

Череповецкий рынок недвижимости риэлторы сегодня называют «рынком покупателя», где предложение значительно превышает спрос.

Традиционно осенью рынок недвижимости оживал после периода летних отпусков. В текущем году всплеска спроса не произошло. При этом желающих продать квартиру стало даже больше, чем раньше.

Основной причиной специалисты видят резкое падение покупательной способности населения.

 

Анализ внешних факторов , влияющих на стоимость объекта оценки.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости :

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Применительно к оцениваемому Объекту оценки внешним фактором влияющим на его стоимость является – уровень доходов населения. Как было сказано выше, покупательская способность в Череповце снизилась, что безусловно связано со снижением уровня доходов населения. Предложение значительно превышает спрос.

Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Основными ценообразующими факторами являются :

- местоположение (район города).

Объект оценки находится в «спальном» районе города. Удобно располагается относительно объектов инфраструктуры, что делает его более привлекательным для покупательского спроса.

- материал стен домов, состояние.

Объект оценки располагается в кирпичном доме, что также делает его более привлекательным для покупательского спроса согласно устному опросу риэлторов.

- этажность .

Первый и верхний этажи менее привлекательны для покупательского спроса. Соответственно рыночная стоимость для объектов оценки , расположенных на данных этажах , будет отличаться в меньшую сторону.

- наличие балкона и лоджии.

Наличие балкона и лоджии существенно влияет как на спрос так и на стоимость объекта оценки.

-состояние квартиры.

Состояние объекта прямопропорционально его спросу и стоимости при продаже.

 


Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1445; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!