Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект
Сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости-рынок жилой недвижимости
• в зависимости от типа операций- рынок продажи.
• первичный и вторичный рынок –вторичный рынок.
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта
На этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах страны, города, района и микрорайона его расположения.
« В настоящее время экономическое положение России обусловлено рядом таких факторов , как санкции Европы и Америки, на экономику страны. Как следствие , с конца 2014 г наблюдается снижение платежеспособного спроса, реальных зарплат населения, снижение прибыли малого и среднего бизнеса. Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естественным образом уменьшает покупательскую способность, то есть спрос» (по данным «Вестник ЗабГУ.2016.Т.22№4).
|
|
|
Череповецкий рынок недвижимости риэлторы сегодня называют «рынком покупателя», где предложение значительно превышает спрос.
Традиционно осенью рынок недвижимости оживал после периода летних отпусков. В текущем году всплеска спроса не произошло. При этом желающих продать квартиру стало даже больше, чем раньше.
Основной причиной специалисты видят резкое падение покупательной способности населения.
Анализ внешних факторов , влияющих на стоимость объекта оценки.
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости :
- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
- административные: ставки налогов и зональные ограничения;
- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
|
|
|
Применительно к оцениваемому Объекту оценки внешним фактором влияющим на его стоимость является – уровень доходов населения. Как было сказано выше, покупательская способность в Череповце снизилась, что безусловно связано со снижением уровня доходов населения. Предложение значительно превышает спрос.
Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Основными ценообразующими факторами являются :
- местоположение (район города).
Объект оценки находится в «спальном» районе города. Удобно располагается относительно объектов инфраструктуры, что делает его более привлекательным для покупательского спроса.
- материал стен домов, состояние.
Объект оценки располагается в кирпичном доме, что также делает его более привлекательным для покупательского спроса согласно устному опросу риэлторов.
- этажность .
Первый и верхний этажи менее привлекательны для покупательского спроса. Соответственно рыночная стоимость для объектов оценки , расположенных на данных этажах , будет отличаться в меньшую сторону.
- наличие балкона и лоджии.
Наличие балкона и лоджии существенно влияет как на спрос так и на стоимость объекта оценки.
-состояние квартиры.
Состояние объекта прямопропорционально его спросу и стоимости при продаже.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1585; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!