ВОПРОС 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости.
Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:
· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения);
· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).
Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).
Этапы сравнительного подхода:
l 1 этап. Изучение рынка
l 2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
l 3 этап. Выделение факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость недвижимости. Сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
|
|
|
l 4 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
l 5 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Методы оценки (согласно п. 22 ФСО 7)
1) качественные методы:
1.1 относительный сравнительный анализ
1.2. метод экспертных оценок
1.3 другие методы.
Оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов.
2) количественные методы
2.1. метод регрессионного анализа: используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта.
2.2. метод количественных корректировок: каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
2.3. другие методы.
3) сочетания обоих методов.
|
|
|
Элементы и единицы сравнения.
При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.
В таблице приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.
Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
| Группа факторов | Элементы сравнения для сделок купли-продажи |
| 1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав) | 1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта |
| 2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия) | 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств |
| 3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия) | 3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие 3.4. Продажа при ликвидации в сроки меньше типичных сроков экспозиции и по заниженной цене; 3.5. Сделка между аффилированными лицами; 3.6. Сделка по принуждению; 3.7. Сделка в счет предыдущих договоренностей или обязательств |
| 4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) | 4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки |
| 5. Вид использования и (или) зонирование | |
| 6. Местоположение местоположение объекта | 5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология) |
| 7. Физические характеристики | физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики |
| 8. Экономические характеристики | (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики) |
| наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью | |
| другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость | 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса |
|
|
|
Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики).
|
|
|
Выделяют следующие единицы сравнения:
· цена за единицу площади участка: квадратный метр; «сотка»; гектар;
· цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);
· цена за единицу объема строения;
· цена за квартиру или комнату;
· цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).
При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.
Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.
Техники количественного анализа:
1) техники компенсационных корректировок цен. Предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.
2) техники факторного анализа:
2.1. техника парного сравнения цен сделок - цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.
2.2 техника построения трендов;
2.3. техники линейной алгебры;
2.4. техника множественного регрессионного анализа.
Техники качественного анализа включают следующие техники:
1) техника качественного сравнения цен;
2) техника квалиметрического моделирования.
Преимущества рыночного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
К недостаткам рыночного подхода можно отнести:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Дата добавления: 2016-01-05; просмотров: 16; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!