Метод прямой капитализации.
Алгоритм:
1) Определение потенциального валового дохода (ПВД или PGI)
Это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:
где
l S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
l См - арендная ставка за 1 м2.
Потенциальный валовой доход
l контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC
l скользящий доход, PH
l рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM
l прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости, PA
2) Определение действительного валового дохода (ДВД или EGI). Предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:
3) Определение чистого операционного дохода (ЧОД или NOI). Действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:
 |
Операционные расходы (ОР или OE) это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода:
· условно-постоянные расходы или издержки;
· условно-переменные расходы или издержки;
· расходы на замещение или резервы
4) Расчет ставки капитализации.
метод кумулятивного построения с учетом нормы возврата капитала;
метод сравнения продаж;
метод коэффициента покрытия долга;
метод инвестиционной группы;
метод остатка.
Дата добавления: 2016-01-05; просмотров: 96; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!