Итак, идея длящейся добросовестности - фантазия, оторванная от реальной жизни и не имеющая почвы в законе, который тоже ведь написан для жизни. 14 страница
--------------------------------
<1> Такой подход применяет и Пленум ВАС РФ, указывая в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что после передачи имущества, но до регистрации перехода права собственности "покупатель является его законным владельцем".
При этом, надо полагать, ситуация кардинально не меняется, если акт не был оформлен в виде документа или этот документ не был зарегистрирован: поскольку такие действия вытекают из содержания договора, сторона, выполнившая свои обязательства, вправе требовать как фактической передачи недвижимости с составлением документа о передаче, так и регистрации этой передачи.
Главное заключается в том, что условия договора, направленные на рассрочку платежа и отложение переноса собственности, не позволяют придать ни акту передачи имущества, ни акту регистрации значения перехода собственности.
Теперь мы можем более уверенно дать ответ на вопрос, который составляет суть проблемы: покупатель не имеет возможности требовать регистрации перехода собственности до выполнения им своих обязательств по оплате приобретенного имущества. Чисто техническим оказывается вопрос: какие документы при этом будут представляться на регистрацию - второй ли акт о передаче собственности, означающий подтверждение продавцом исправности покупателя, или же документы о выплате всех необходимых платежей?
|
|
|
Глава 15. ВЕЩНЫЙ ЭФФЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Важное место в гражданском праве занимают договоры, направленные на передачу вещи в собственность приобретателя. Прежде всего это договор купли-продажи.
Сопровождающая эти договоры передача самой вещи (традиция), выделилась в самостоятельный акт в рамках римского классического права и с тех пор существует отдельно, знаменуя переход собственности <1> (ст. 223 ГК). Таким образом, уже налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи (существовал и иной, присущий архаичным правовым системам способ приобретения права - путем оплаты вещи, авторитет этого способа в обыденном сознании велик до сих пор) <2>. Впрочем, не только передача (традиция), но и иной юридический факт могут обозначать переход права собственности, как об этом говорилось выше.
--------------------------------
<1> Подробнее эта тема обсуждалась выше.
<2> Говоря об истории купли-продажи после манципации, И. Покровский отмечает развитие договора из двух встречных стипуляций - о передаче вещи (rem dare) и уплате цены, причем "некоторые явления лучше всего объясняются именно как переживание этих двух stipulationes". Дальнейшее движение шло к консенсуальному контракту, позволявшему установить двустороннюю зависимость - синаллагматическую связь встречных обязательств, которой не было, пока купля-продажа выступала как две стипуляции (см.: Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С. 328).
|
|
|
Имеется и второе удвоение, вытекающее из деления всех гражданских прав на вещные и обязательственные: каждый такой договор имеет и вещный (опосредованный), и обязательственный (непосредственный) эффект, причем (в этом обычно и состоят главные трудности) они не совпадают по содержанию и моменту, по основаниям и последствиям возникновения и прекращения. Основанием вещного эффекта, как я пытался показать выше, договор непосредственно не является; таким непосредственным основанием служит какой-либо юридический факт. Именно поэтому вещное действие юридического состава не совпадает с обязательственным эффектом договора; обычно обязательство порождается ранее, чем возникает вещное право, и требует иного (чаще всего - уменьшенного) юридического состава, хотя границу между этими двумя следствиями договора об отчуждении нельзя сводить к количественным факторам.
|
|
|
Приведем пример, который интересен как определенностью поставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разных инстанций (это было одно из первых дел, в которых был поставлен вопрос о разделении обязательственного и вещного эффекта купли-продажи).
ТОО "Кокетка" заключило договор купли-продажи нежилого помещения с ИЧП Бардина "Лорд". Право собственности на помещение зарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем, что покупатель не оплатил приобретенную недвижимость, продавец обратился в суд с иском о расторжении договора. Суд, поддержанный апелляционной инстанцией, иск удовлетворил и, как можно судить, принял решение о возврате проданной недвижимости продавцу. Решение было отменено в кассационном порядке, и в иске было отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возникло, и оснований для расторжения договора нет <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 52 - 53.
Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого по известному правилу, согласно которому расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное соглашение к договору об отчуждении вещи).
|
|
|
Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку резолютивного (отменительного) условия (lex comissoria): "...вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается некупленной" <1>. В.М. Хвостов полагал, что при наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие" <2>. Решительность этого суждения В.М. Хвостова, впрочем, едва ли подтверждается классическим материалом: когда продажа сопровождалась оговоркой, дающей право продавцу расторгнуть договор, если цена не уплачена в обусловленный срок (lex commissoria), то иск продавца к покупателю, имеющему вещь без основания, следовал все же из продажи или из кондикции (выдача недолжного), но не об истребовании вещи собственником. Следовательно, условие не имеет прямого вещного действия.
--------------------------------
<1> Титул III кн. XVIII Дигест гласит: "Об оговорке, предоставляющей продавцу право расторгнуть договор, если цена не уплачена в обусловленный срок (De lege comissoria)".
<2> Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 163.
В ГК РФ предусмотрен аналог этого средства: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен (но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником) права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправе потребовать возврата товара (ст. 491 ГК). В коммерческой практике выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника. Например, предоставление покупателю права распоряжения купленными (и неоплаченными) товарами, их переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной для приобретенных товаров и др.
Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности <1>. Поэтому стороны вправе лишь оговорить возникновение права собственности на объект недвижимости в момент платежа. В этом случае владение вещью, оказавшееся у покупателя до платежа, не дает права на регистрацию собственности <2>.
--------------------------------
<1> Предложение указывать в том случае, когда продавец стремится сохранить право на недвижимость до полной оплаты, что собственность возникает с "даты получения регистрационного удостоверения на право собственности без права отчуждения квартиры до полного внесения всех обусловленных договором платежей" (см.: Ответы на вопросы нотариусов // Российская юстиция. 1998. N 2. С. 33), может не выдержать испытания в суде, если покупатель оспорит сделанную оговорку, по причинам, о которых уже говорилось.
<2> Возникшая тогда у приобретателя позиция является законным владением, в этом смысле следует толковать и передачу вещи и даже регистрацию (ведь и временное пользование, например аренда, может регистрироваться), поскольку они имеют место до обусловленного соглашением составления документов, необходимых для регистрации перехода собственности (эта проблема уже затрагивалась выше).
Отвлекаясь от специфики, связанной с недвижимостью, резюмируем: если особых условий такого рода, как сказано выше, не было, то суду не остается ничего иного, как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя, и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену, или, как заметил шведский юрист, "если продавец не сохранил за собой титул, он должен либо положиться на платежеспособность покупателя, либо просить о залоге <1> или выдаче любой другой гарантии" <2>.
--------------------------------
<1> В силу п. 5 ст. 488 ГК товар, проданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца до оплаты, поскольку договором не установлено иное. Это правило применительно к жилым помещениям сформулировано в ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости): поскольку иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Отличия объясняются режимом регистрации.
<2> Хостад Т. Право собственности на движимое имущество // Введение в шведское право / Отв. ред. Б.С. Крылов. М., 1986. С. 274.
Ситуация имеет, конечно, классический характер, но ее трактовка находится в несомненной зависимости от культурно-исторического контекста. Обсуждая эту проблему, Д. Дождев заметил, что в классическую эпоху "только обыватель мог поставить перед юристом подобную проблему. Ответ в таких случаях предельно ясен: одностороннее неисполнение не может считаться способом расторжения контракта, поэтому продавец может требовать только уплату цены из договора купли". В позднеримский период "слабости юридической мысли различие между контрактом и переходом собственности было утрачено" <1>.
--------------------------------
<1> Дождев Д.В. Основание защиты владения в римском праве. М., 1996. С. 114. Данные автором оценки читатель может по своему усмотрению применить к текущей практике.
Пока вещь еще принадлежит покупателю, она может быть, наряду с иным его имуществом, вовлечена в тяжбу на стадии исполнения решения, выступая уже не как предмет спора, а как объект ареста и взыскания.
Если основание приобретения вещного права не поколеблено, то спорные ситуации решаются так, как это показано выше. Для того чтобы вернуть вещь, нужно, стало быть, затронуть само основание - договор о вещи, поскольку другие элементы юридического состава, создавшего право собственности у приобретателя, аннулировать невозможно (как, например, события) или весьма затруднительно по самой их природе (акты исполнения обязательства). Для оценки возникающих здесь альтернатив можно привести другое, на первый взгляд столь же простое дело.
АО "Кавминкурортстрой-М" продало ТОО "Монолит" грузовой лифт (договор был оформлен гарантийным письмом покупателя об оплате и счетом продавца, лифт фактически покупателем был получен по накладной). В связи с отказом покупателя от уплаты цены продавец обратился в суд. В суде покупатель потребовал от продавца доказать право собственности на проданную вещь, поставив это условием своей обязанности платить за купленное имущество.
Продавец предъявил как основание собственности составленный в процессе приватизации акт оценки имущества, в котором стоимость лифта значилась в общей сумме среди незавершенного производства, а также документы о приобретении лифта от имени правопредшественника. Суд посчитал эти доказательства недостаточными и в иске отказал <1>.
--------------------------------
<1> Решение было отменено в кассационном порядке с возвращением дела на новое рассмотрение.
Между тем такой подход противоречит закону. В силу ст. 454 ГК покупатель обязуется принять и оплатить купленную вещь. При этом на продавца не возлагается обязанность представлять доказательства своего права собственности, а если на вещь заявляет претензии покупатель, то он должен доказать свое право собственности в отдельном петиторном процессе; другой путь - признание договора купли-продажи недействительным, если договор, как в данном случае, имел место.
Следовательно, возложение судом на истца обязанности доказывать собственность на проданное имущество не вытекает из смысла договора купли-продажи. По этому поводу Б.Б. Черепахин заметил: "Трудно себе представить гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей. В каком положении оказались бы продавцы, если бы они всякий раз должны были обеспечить исчерпывающие доказательства своего права собственности на истребуемую вещь?!" <1>.
--------------------------------
<1> Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Учен. зап. Свердлов. юрид. ин-та. Т. 2. Свердловск, 1947. С. 75. В том же духе высказывается и А.К. Митюков: "...купля без действия в ней начала bona fides едва ли возможна; другой вопрос, что само понятие bona fides исторически изменчиво, развивается с ходом истории и вширь, и вглубь" (Митюков А.К. Ответственность продавца за эвикцию в историко-сравнительном освещении. Киев, 1906. С. 132).
Именно такой подход продемонстрировал ВАС РФ, отменяя решение суда, отказавшего в иске поставщика к покупателю об оплате поставленной продукции по тому мотиву, что истец "не является собственником отгруженных нефтепродуктов". Президиум ВАС РФ указал, что иск поставщика основан не на праве собственности, а на договоре, поэтому поставщик не обязан доказывать факт приобретения им поставленного товара в собственность <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 29 - 30.
Это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б. Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, без этих свойств купли-продажи утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения.
Ведь если добросовестность означает, что приобретатель не знает и не должен знать об отсутствии права собственности у продавца, то как только утвердится взгляд о вытекающей из закона обязанности продавца доказывать свою собственность при продаже, приобретатель тем самым оказывается в позиции, основанной на предположении, что он всегда мог знать о праве продавца. Но такая позиция исключает в принципе и ссылку на добросовестность, и самую добросовестность.
Более того, ведь и само обоснование собственности продавцом не означает ничего иного, как представление доказательств прежней купли-продажи, которая ничем иным не отличается от совершаемой, кроме того, что она уже совершена и не оспорена. Попутно можно заметить, что установление титула продавца недвижимости качественно не отличается от этой процедуры, подтверждая то же самое - предшествующие переходы имущества, а доказательственная сила здесь опирается на письменно подтвержденную длительность пребывания вещи в обороте. Следовательно, сам оборот дает обоснование продаже как движимости, так и недвижимости при том, что легитимация продавца, обычная для недвижимости, в принципе не выходит за рамки подтверждения пребывания вещи в обороте.
Теперь очевидно, что суд не может в силу закона обязать продавца доказывать свой титул <1>, а значит, не вправе освободить покупателя - ответчика по делу - от обязательства по оплате приобретенного имущества, если только сама сделка не признана недействительной.
--------------------------------
<1> Такое условие может быть предусмотрено договором, если стороны посчитают это необходимым.
Здесь, конечно, может возникнуть мотив ничтожности сделки, когда заинтересованная сторона освобождена от необходимости специального предъявления иска о недействительности <1>. Но в этом случае применяется последствие недействительной сделки - возврат сторон в первоначальное положение, а это явно не входило в намерения покупателя и никак не отразилось в логике данного судебного решения.
--------------------------------
<1> Эта ситуация приводит к серьезным процессуальным проблемам, связанным с размыванием основания и предмета иска, но пока они решаются в пользу права суда в любой момент оценить сделку как ничтожную, при этом сама сделка рассматривается "как одно из доказательств по делу, независимо от того, предъявлялись ли требования о признании данного договора недействительным" (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 93). Эта прерогатива, вытекающая из нормы п. 2 ст. 166 ГК, - проявление публичных черт реституции, и хотя применение реституции, конечно, не тождественно признанию сделки ничтожной, исключить право суда дать такую оценку сделке в любой стадии процесса и независимо от позиции сторон едва ли возможно.
В этом деле можно заметить проявление действия известных механизмов защиты добросовестного приобретателя в обороте, когда возможное нарушение прав собственности является, если следовать Иерингу, меньшим злом, чем паралич обращения.
Однако эти классические средства с трудом совмещаются с обыденными представлениями, и их столкновение может приводить к самым причудливым результатам.
Так, с точки зрения ответчика в нашем деле заявление о том, что продавец - несобственник, является достаточным основанием, чтобы не платить за купленную вещь. Но если договор купли-продажи не расторгнут и не признан недействительным, то обязательство по уплате цены должно быть исполнено. А если договор ничтожен, то вещь должна быть возвращена, а стороны приведены в первоначальное положение (ст. 167 ГК). Достигнуть в данном случае двух целей одновременно - сохранить вещь и не платить за нее - легальным образом невозможно.
Известно, что в римском праве по договору купли-продажи передавалось только спокойное владение вещью, а не собственность <1>: "...продавцу достаточно по поводу эвикции обязаться передать владение и оправдаться в злом умысле, и, таким образом, если вещь не отсуждена, то он ничего не должен" <2>. "Нет сомнения, что можно отсудить чужую вещь: ибо имеется купля и продажа, но вещь может быть изъята у покупателя..." <3>.
--------------------------------
<1> Если заглянуть еще глубже в историю, то можно заметить, как уже отмечалось, что архаичная купля-продажа не создавала поначалу собственности (генезис этого права, на мой взгляд, идет, как это излагалось выше, от насильственного захвата), а лишь порождала определенную форму зависимости. Об этом можно было бы здесь и не говорить, если бы эта черта не сохранилась в продаже, генетически не предопределявшей собственность, и не приводила к постоянным осложнениям в современной практике.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 36; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!