ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Договор долевого участия. Обязательные положения для защиты интересов застройщика.
Согласно п. 4 ст. 7 Закона №214-ФЗ, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).
<…> В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
В части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
|
|
|
п. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017г.)
Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
|
|
|
При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом №214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. №5-КГ16-47.
|
|
|
п. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017г.)
Застройщик и участник долевого строительства вправе установить в договоре любой порядок предъявления и удовлетворения законных требований участника долевого строительства, в том числе предусмотреть первоочередное безвозмездное устранение недостатков застройщиком, сроки и порядок устранения недостатков.
Пункт 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в текущей редакции является диспозитивной, содержит оговорку «если иное не установлено договором». При этом следует обратить внимание, что практика выявления недостатков при передаче объектов долевого строительства показывает, что в ряде случаев речь идёт о неустранимых недостатках таких объектов. Кроме того, практика показывает, что в отдельных случаях именно соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов являются для застройщика более приемлемыми и экономически обоснованными мерами, нежели непосредственное устранение незначительных недостатков объекта долевого строительства.
|
|
|
В типовые договоры может быть внесен перечень конкретных недостатков, при выявлении которых участник долевого строительства имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены квартиры.
Отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта, и иные недостатки, дающие право инвестору потребовать соразмерного уменьшения цены договора, должны делать объект непригодным для использования.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 21 августа 2018 г. по делу N 33-5592/2018 .
В целях повышения договорной дисциплины застройщику рекомендуется устанавливать в договорах:
§ взаимные права и обязанности сторон по обеспечению качества объекта;
§ условия, предусматривающие последовательность (порядок), а также сроки предъявления участниками долевого строительства требований к застройщику по устранению недостатков помещений, возмещению расходов на их устранение, либо соразмерного уменьшения цены договора;
§ порядок рассмотрения споров по качеству, в том числе приоритетный порядок устранения недостатков застройщиками собственными силами, способы и условия подтверждения недостатков с указанием методик и средств измерений по итогам осмотра с участием застройщика.
В договоре долевого участия рекомендуется детализировать процедуры приемки-передачи объекта, соблюдая регламентированные сроки в Законе 214-ФЗ, при этом уточняя отдельные процессы, в том числе связанные с выявлением и устранением недостатков.
Важно помнить, что принцип свободы договора в гражданском праве заключается в свободе лица иметь свою волю на вступление в договорные отношения, самостоятельный выбор второй стороны договора, самостоятельное формирование вместе с ним договорной структуры и вида договорной связи, изъявление своей воли при формировании условий договора.
Законодательством о долевом строительстве и о защите прав потребителей установлены обязательные требования в сфере отношений застройщика и участника долевого строительства. Судебная практика указывает положительную и отрицательную практику правоприменения тех или иных условий договора. Учитывая существующие ограничения для договора долевого участия, положения такого договора могут формулироваться в интересах обеих сторон.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!