Глава 3. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости 5 страница
Было высказано предложение признать предприятие в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. В этом случае оно может как включать, так и не включать в себя объекты недвижимости. Следствием этого будет то, что права на предприятие, ограничение и возникновение, прекращение прав не будут подлежать государственной регистрации (она сохранится только в отношении прав на недвижимое имущество в составе предприятия). В то же время особый характер предприятия как объекта гражданских прав мог бы быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. Государственной же регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. Сама же государственная регистрация прав на недвижимость в составе предприятия должна носить упрощенный характер.
С таким предложением вполне можно согласиться. В настоящее время сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д. В последнем случае лицо, которое приобрело акции, паи, доли и т.д. формально является собственником только акций, паев и т.д., но не предприятия, однако это не мешает ему осуществлять полный контроль над предприятием как имущественным комплексом.
|
|
|
В связи с этим следует согласиться с высказанным в литературе мнением о необходимости ввести такое понятие как технологический имущественный комплекс, представляющий собой совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности *(151).
Следует отметить, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 сентября 2000 г. по делу N 3531/00 *(152) была дана попытка дать определение имущественному комплексу, состоящему из скважины минеральной воды и здания насосной станции, который и подпадает под упомянутые признаки технологического имущественного комплекса. Одновременно предлагается ввести в законодательство указанное понятие, которое обладало бы следующими признаками: 1. Объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2. Наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен иной объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс; 3. Отсутствие в составе такого имущественного комплекса прав требования и долгов по обязательствам его собственника, которые при совершении сделки по отчуждению технологического комплекса могут передаваться новому собственнику по договоренности сторон путем уступки прав требования и перевода долга, совершаемых в обычном порядке.
|
|
|
Такое предложение несомненно заслуживает поддержки, однако авторы предложения ничего не говорят о том, должен ли вестись технический учет таких имущественных комплексов, и необходима ли государственная регистрация перехода прав на них. Представляется, что такой учет необходим, поскольку иначе при возникновении споров необходимо доказывать, что тот или объект отвечает признакам имущественного комплекса. Что касается государственной регистрации перехода прав на имущественные комплексы, то речь может идти только о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав таких комплексов.
Будучи объектом права, предприятия являются предметом различных сделок. При этом существуют различия в правовом регулировании формы заключения сделок с предприятиями. Так, в соответствии со ст. 560 и 561 ГК, посвященных форме договоре продажи предприятия, для того, чтобы письменная форма этого договора считалась соблюденной, необходимо наличие не только документа, подписанного сторонами, но и таких документов как акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера размера и сроков их требования. Что касается договора аренды предприятия то для соблюдения письменной формы достаточно составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 658 ГК).
|
|
|
При этом при аренде предприятия права кредиторов по обязательствам ограничены возможностью предъявления требования о прекращении или досрочном исполнении арендодателем своих обязательств и возмещении причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657), тогда как при продаже предприятия защита прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, обеспечивается путем предоставления им прав в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать от продавца прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК).
|
|
|
Возникает вопрос о том, правомерно ли наличие различных правовых режимов для различных сделок с одним и тем же предметом. Представляется, что это правомерно, поскольку при аренде собственник не меняется, тогда как при купле-продаже возникает новый собственник.
При совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом юридического лица последнее не прекращает своей деятельности в качестве субъекта гражданского права. Если же юридическое лицо прекращает свою деятельность (ликвидируется), то предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. В этом случае в него не входят долги юридического лица.
Предприятие как имущественный комплекс может и не быть тесно связанным с землей. Отсюда следует, что переход прав на часть комплекса не подлежит государственной регистрации, если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например, здания или сооружения), которые подлежат государственной регистрации сами по себе. При этом следует учитывать то обстоятельство, что в отдельных случаях в состав предприятия входят несколько объектов недвижимости (различные здания, сооружения и т.д.). По общему правилу то недвижимое имущество, которое входит в состав предприятия как имущественного комплекса, регистрируется в органах государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделок с ним проводится в органах государственной регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя.
Таким образом, спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально (например, при создании предприятия как имущественного комплекса) государственная регистрация вещных прав (в первую очередь права собственности) на него не осуществляется. Таким образом, на предприятие не распространяются положения п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Таким образом, как правильно было отмечено, закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие таким правом обладает *(153). Таким образом, очевидно, что в указанную статью Закона о государственной регистрации необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.
§ 3. Объекты незавершенного строительства
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку "до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью" *(154). Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что "объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее" *(155).
Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что "объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК" *(156) представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным *(157).
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует придти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства *(158).
По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации *(159). Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства *(160).
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности это допускается в случае их приватизации *(161), а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).
При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).
Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует придти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.
Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.
В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.
Согласно п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. В соответствии с п. 14 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(162) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В обоснование указанного положения приводится следующее дело.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.
Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом - исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 146; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!