Глава 3. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости 2 страница
Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).
Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.
Особый правовой режим установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (ст. 56 ЗК). Эти цели включают ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством. Земли сельскохозяйственного назначения различаются по климатическим и другим природным условиям местоположения, удаленности от дорог, других объектов инфраструктуры.
|
|
|
Определение земель сельскохозяйственного назначения дается и в п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, в котором сказано, что "в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями".
Земли сельскохозяйственного назначения можно условно разделить на:
сельскохозяйственные угодья;
земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры
земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли сельских населенных пунктов;
фонд перераспределения земель, другие временно неиспользуемые земли
Земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве.
|
|
|
Законодательно установленные ограничения характерны и для других стран. В частности лицо, приобретшее право собственности на землю, не может делать все, что ему вздумается. Так, собственник городской земли, на которой расположены жилые дома, не может снести их и засеять пшеницей. Однако если землевладелец захочет осуществить какой-либо нестандартный проект, то он может обратиться к властям с просьбой пересмотреть регламент использования данного участка. Правовое регулирование (ограничение) права собственности на землю может осуществляться и в других формах. Так, в некоторых странах устанавливаются верхние пределы земельных участков, которые могут находиться в частной собственности, в других в зависимости от размера земельного участка меняются размеры налогов. Регулируются также сроки освоения земельных участков. Законодательно предусматривается ответственность за порчу земли.
По действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе какой категории земель он находится. Смена объекта недвижимости застройки - например, вместо животноводческой фермы намечается строительство промышленного предприятия - должна осуществляться в порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
|
|
|
Земельные участки по российскому законодательству могут находиться в собственности любого субъекта права. Так, согласно ст. 16 ЗК государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".
О таком разграничении говорится и в Земельном кодексе РФ. Так, согласно ст. 17 ЗК в федеральной собственности находятся следующие земельные участки:
которые признаны таковыми федеральными законами;
|
|
|
право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
С учетом принципа общегосударственного значения земель выделяют земельные участки, которые могут находиться только в федеральной собственности. Так, Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 N 2144 "О Федеральных природных ресурсах" выделяют следующие виды государственных земельных участков:
земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти;
земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности;
земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения;
Согласно ст. 8 Закона РФ "О статусе столицы Российской Федерации" здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации.
Выделяют такое отличное от земельного участка понятие как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства *(125).
Как и любое другое имущество, земля, находящаяся в собственности Российской Федерации, и не принадлежащая государственным унитарным предприятиям и учреждениям входит в состав казны Российской Федерации, а земля, которая является собственностью субъектов РФ, не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов РФ, входит в состав государственной казны субъектов РФ. К этой земле относится земля, расположенная в пределах административно-территориальной границы субъекта федерации, за исключением земли, находящейся в частной собственности, федеральной и муниципальной собственности.
Соответственно в собственности муниципальных образований относятся земли, находящиеся в пределах границ муниципальных образований (за исключением земли, находящейся в частной собственности).
В собственности граждан находятся земли, переданные им в установленном порядке из государственных и муниципальных земель, а также приобретенные в результате совершения сделок с землей (исключение составляют объекты исключительной собственности государства). Следует отметить, что при оформлении прав на земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ, у граждан возникали определенные трудности. Эти трудности заключались в том, что в правоустанавливающих документах иногда не указывалось, на основе какого права предоставлялись земельные участки. В таком случае регистрация права собственности по действующему законодательству невозможна. Решением проблемы было бы введение в нормы ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" положения, согласно которому если в решении о предоставлении земельных участков или в других правоустанавливающих документах не указан вид права, то они считаются предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию.
Невозможность регистрации прав на земельные участки часто связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и документах государственного органа по государственному кадастровому учету. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения Земельного кодекса решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учета.
Для решения этой проблемы необходимо установить, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах федерального органа исполнительной власти по государственному кадастровому учету, полученные по результатам межевания. При этом при упорядочении объектов землеустройства допускается превышение площади фактически используемого земельного участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, над площадью, указанной в решении о предоставлении земельного участка (или в документах, удостоверяющих права на землю), в случаях, когда излишек не может быть выделен как самостоятельный земельный участок с учетом его целевого назначения и разрешенного использования.
Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ЗК.
Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Еще более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно Земельному кодексу и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.
Как уже было отмечено, земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику.
Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.
В отличие от права пользования физическими и юридическими лицами пользование землей публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или другими словами хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты и извлекаемой теми субъектами права, которые непосредственно используют землю.
Следует отметить, что любая деятельность собственника на земельном участке осуществляется в определенном пространстве - воздушном либо подземном (так при постройке жилого дома происходит вторжение и в то, и в другое).
Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле определяется как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.
Важные ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены в п. 3 ст. 129 ГК, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.
Оборот земельных участков в нашем законодательстве впервые был предусмотрен Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе", отменившим монополию государства на землю и установившим две основные формы собственности на нее: государственную и частную. Этот оборот был весьма ограниченным и несвободным: продажа земли, переданной в собственность граждан, разрешалась в течение первых пяти лет (удвоенных вскоре до 10 лет) только соответствующим Советом народных депутатов, а по истечении этого срока сделки купли-продажи земли могли совершаться на договорной основе под контролем местных Советов. Этот оборот земельных участков был в последующем расширен и видоизменен в основном указами Президента Российской Федерации применительно к праву распоряжения сначала земельными долями, а затем и другими земельными участками, находящимися в земельной собственности граждан и юридических лиц.
Законом РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" было предоставлено право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для предусмотренных законом целей, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков, а Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" были практически сняты все ограничения в распоряжении земельными участками их собственниками - гражданами и юридическими лицами. Им было предоставлено право "продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или часть его в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями". Эти права граждан - собственников земельных участков по распоряжению земельными участками нашли подтверждение и дальнейшее развитие в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю".
Окончательно вопрос об обороте земельных участков был решен в связи с принятием нового Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Указанный закон ограничивает предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ЗК.
Определенные ограничения установлены в отношении ипотеки земельных участков. Как было отмечено в литературе, "неурегулированность вопроса о возможности использования в качестве объекта ипотеки земельных участков вызвана постоянной борьбой различных политических сил вокруг самой возможности возникновения права частной собственности на землю как важнейший объект недвижимости и, следовательно, возможности установления ипотеки. Обе эти возможности признаны действующим законодательством, однако сколько-нибудь развитый механизм их реализации фактически отсутствует" *(126).
Ограничение ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство или субъект федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие статьи 63 Закона об ипотеке, установившей такой запрет, положениям п. 1 статьи 6 Закона об ипотеке, допускающего ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Кроме того, эта статья также противоречит п. 3 ст. 129 ГК, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипотеке к таковым не относится.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 159; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!