Глава 3. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости 3 страница
Как правильно было отмечено в литературе, Российская Федерация не может осуществлять правомочия собственника природных ресурсов по своему усмотрению в ущерб другим государствам, поскольку связана рядом международных обязательств в сфере охраны окружающей среды. Недопустима также реализация права федеральной собственности в ущерб субъектов РФ. В свою очередь субъекты РФ не могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своими природными ресурсами в ущерб как Российской Федерации, так и других субъектов Федерации *(127).
В соответствии со ст. 33 ЗК предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Законодатель не пошел по тому пути, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в Земельном кодексе РФ, либо в порядке, им определенном. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют "свои" нижние и верхние пределы размеров земельных участков.
|
|
|
Действующее законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
В частности продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в орган местного самоуправления.
|
|
|
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
|
|
|
В тех случаях, когда земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности, то в соответствии со ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения принятие решений о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимается общим собранием участников. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками долевой собственности.
Ограничения касаются также аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если он заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, то считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
|
|
|
Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российской гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества *(128).
Провозглашенная в ЗК (ст. 1) идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать как далекую перспективу. Это объясняется следующими причинами.
1. Прежде всего, следует отметить, что их правовой режим различен. Так, на земельные участки в отличие от зданий и сооружений помимо таких вещных прав как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (следует отметить, что по действующему земельному законодательству нельзя предоставлять земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения, однако если указанное право возникло до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, оно сохраняет свою силу).
2. Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них.
3. Кроме того, согласно п. 1 ст. 271 ГК, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения (в качестве которого может выступать любой субъект гражданского права) имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Таким образом, возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством.
4. Следует также учитывать то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет.
5. Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику *(129).
В качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в соответствии с которой как только земельный участок и все, что на нем находится станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияние двух объектов недвижимости в одни - земельный участок *(130). С таким предложением вряд ли можно согласиться. Как уже было отмечено выше, оборотоспособность земельных участков намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем. Таким образом, собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке.
Большего внимания заслуживает предложение ввести новое вещное право, получившее название ограниченного владения земельным участком *(131), которое должно обладать следующими характеристиками:
а) указанное право устанавливается в отношении земельного участка, только в случаях, указанных в законе, если собственник здания (сооружения) не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания
б) право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на какую-либо его часть;
в) данное право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание. а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием;
г) право ограниченного владения является платным;
д) собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы;
е)о требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определить и уточнять условия ограниченного владения в том числе изменять размер платы;
ж) право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательственного) на земельный участок, на котором расположено здание;
з) право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав;
и) данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка.
Представляется, что право ограниченного владения не должно препятствовать собственнику здания в любой момент в любой момент приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок. В этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно снова возникнет.
§ 2. Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества
Имущественные комплексы в гражданском праве.
Термин "комплекс" (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое *(132). К имущественным комплексам в гражданском праве относят прежде всего комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Другими словами - это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. В свою очередь слово "имущественный" происходит от слова "имущество", под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности. Так, в понятие "наследуемое имущество", употребляемое в наследственном праве, включаются и имущественные права, и обязанности наследодателя. В частности, наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 1175 ГК).
Вместе с тем, как это не парадоксально, слово "имущественный" может охватывать и компоненты, которые по своей сути являются неимущественными, то есть не имеют экономического содержания. Так, в состав предприятия как имущественного комплекса включены также право на фирменное наименование, которое по своей правовой природе является личным неимущественным правом.
Возникает вопрос о соотношении понятий "сложная вещь" и "имущественный комплекс". Понятие сложной вещи согласно ст. 134 ГК включает в себя следующие элементы:
1) в ее состав входят разнородные вещи;
2) эти вещи физически не связаны между собой;
3) эти вещи в совокупности составляют единое целое, позволяющее использовать их сумму - сложную вещь по общему назначению;
4) каждая вещь, входящая в состав сложной вещи, может использоваться самостоятельно.
Общим у имущественных комплексов и сложных вещей является то, что сделки, совершенные и с имущественными комплексами, и со сложными вещами распространяют свое действие на все компоненты, их составляющие. Вместе с тем правовой режим имущественного комплекса и сложной вещи в отдельных аспектах различается. Отличие состоит в том, что сложная вещь не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация имущественного комплекса (например, предприятия) немыслима без изменения составляющих его компонентов. Различие заключается также и в том, что в отличие от сложных вещей имущественные комплексы включают в себя не только вещи, но и имущественные права.
Следовательно, можно придти к выводу, что сложная вещь и имущественный комплекс - это разные объекты гражданских прав. Между тем, законодатель особый правовой статус имущественных комплексов специально не устанавливает. В связи с этим, возникает вопрос о том, можно ли в принципе рассматривать имущественный комплекс в качестве вещи. Рассмотрим это на примере основной разновидности имущественных комплексов - предприятий. Законодатель, называя предприятие в качестве объекта прав, нигде прямо не называет предприятие в качестве вещи. К такому выводу можно придти только опосредованно. Так, в ст. 132 ГК говорится о том, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а недвижимость - это синоним термина "недвижимая вещь". Однако делать однозначный вывод о том, что имущественный комплекс является вещью в отсутствие прямого указания закона мы не можем.
Нужно придти к выводу, что это объект особого рода, поскольку в его состав, как уже отмечалось, наряду с вещами включаются права и обязанности, а также отдельные виды вещей, которые без их переоборудования не могут использоваться самостоятельно (например, сооружения, имеющие строго целевой характер). Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется "во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а "вводится" в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только, исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества (как будет отмечено ниже, отдельные предприятия вообще не имеют в своем составе недвижимого имущества). В-третьих, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является" *(133).
Таким образом, представляется, что ст. 128 ГК должна быть дополнена указанием на имущественные комплексы как особые объекты гражданских прав.
Вторым вопросом, возникающим в теории и практике, является вопрос о том, можно ли рассматривать имущественные комплексы в качестве делимых объектов права. При решении данного вопроса необходимо исходить из того, что, с теоретической точки зрения имущественный комплекс - это установленный законом неделимый объект гражданско - правовых отношений (его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в его состав). В то же время согласно п. 2 ст. 132 ГК допускается возможность продажи части предприятия (наиболее распространенной разновидности имущественных комплексов), а также совершение иных сделок с частью предприятия, влекущих установление, изменение и прекращение вещных прав.
По определению, данному в ст. 133 ГК РФ, неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Классическими примерами являются автомобиль, строения и другие вещи, деление которых привело бы к невозможности использовать их в дальнейшем по их назначению. ГК РФ не устанавливает каких-либо ограничений при продаже неделимых вещей по частям, допуская возможность продажи, например, деталей автомобиля, телевизора и т.п. как запасные части, когда в силу различных причин неделимые вещи не могут использоваться по назначению. Однако при этом четко должно быть оговорено, что неделимая вещь продается как запасные части.
Иное дело, когда продается какой-либо имущественный комплекс (например, предприятие). В состав такого комплекса могут входить, к примеру, отдельные цеха по производству определенного вида товаров, а в некоторых случаях завод в целом может объединять в себе несколько цехов, участвующих в одном цикле, (например выплавки стали).
Продажа части такого комплекса и, как следствие, наличие нескольких собственников могла бы неблагоприятно сказаться в целом на функционировании предприятия, что привело бы к неустойчивости оборота и иным неблагоприятным последствиям, так как многие предприятия имеют статус градообразующих. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 05.04.2005 N 15318/04 высказал мнение о том, что признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия - часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав. При этом предметом иска о признании сделки недействительной была продажа системы топливопровода, являющегося единым техническим сооружением, служащим для перекачки топлива с морского танкера в емкостный парк, и одно без другого не могло существовать, поскольку связано общим назначением. Аналогичная ситуация могла бы возникнуть при уступке исключительных прав на изобретение, входивших в состав имущественного комплекса, если бы производство в данном комплексе базировалось бы на использовании данного изобретения. Таким образом, указание в п. 2 ст. 132 ГК на возможность совершения сделок с частью предприятия без каких-либо ограничений необоснованно.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 132; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!