Глава 3. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости 9 страница
составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;
определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
регистрация товариществ собственников жилья;
присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.
Жилой фонд также подлежит государственному бухгалтерскому учету, который производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" (СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369) и иными нормативными правовыми актами.
За использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется государственный контроль. Основным органом, осуществляющим такой контроль, является Государственная жилищная инспекция, главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Государственная жилищная инспекция наделена широкими полномочиями. В частности, она осуществляет контроль: за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
|
|
|
В соответствии с новым Жилищным кодексом (ст. 30) на собственника жилых помещений возлагается содержание жилья, включая его капитальный ремонт. Однако Закон о приватизации жилых помещений (ст. 16) обязывает бывшего наймодателя (в качестве такового могут выступать государственные и муниципальные органы) производить капитальный ремонт. Как было правильно отмечено, поверив государству, многие граждане приватизировали квартиры в ветхих, неотремонтированных домах, теперь же, отменив эту норму, государство от ранее принятых на себя обязательств отказалось *(185).
Важным правом собственника жилого помещения является право переустройства и перепланировки занимаемого им помещения. В настоящее время этот вопрос решен на федеральном уровне, а именно в новом Жилищном кодексе РФ. Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. А перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
|
|
|
Под инженерными сетями следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводов канализации, а также трубы водяного отопления. Санитарно-техническое оборудование включает унитаз, раковину, ванну и душ. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Следует отметить, что согласование на замену инженерных сетей вполне оправданно, поскольку может затрагивать интересы и других жильцов. Однако не совсем понятно, зачем надо согласовывать замену унитаза, душа и т.д. Кроме того, термин "конфигурация" использован не совсем по назначению. Так, под конфигурацией понимается внешнее очертание какого-либо предмета, тогда как перепланировка предполагает внутреннее переустройство квартиры: так чаще всего объединяют одну из комнат с кухней, ванну с туалетом и т.д.
|
|
|
Нежилые помещения.
Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Так, высказывалась точка зрения, согласно которой доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно *(186).
|
|
|
Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.
По поводу правовой природы нежилых помещений высказываются различные точки зрения. Согласно одной нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально определенные объекты, отличные от зданий *(187). Согласно другой они включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально определенные части *(188). Если исходить из того, что, как сказано выше, нежилое помещение - это часть здания, то следует согласиться с первой точкой зрения.
Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объекты прав, необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).
При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.
Так, согласно ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика. Такой вывод следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".
В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие объекта нежилого фонда. В федеральном законодательстве такое определение отсутствует. Однако в законодательстве некоторых субъектов Российской Федерации оно есть. Так, согласно ст. 2 Закона города Москвы от 03.07.2002 г. "О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы" N 38 объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы и расположенные как на территории, так и за пределами территории города Москвы включают: 1. Отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2. Нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду. Учет объектов нежилого фонда - первичная техническая инвентаризация нежилых помещений (зданий, строений, сооружений), в том числе некапитальных (временных), расположенных на определенном земельном участке, осуществляемая органом технического учета и технической инвентаризации (БТИ).
Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Согласно п. 1.3 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689 Правительство Москвы уполномочивает управлять и распоряжаться объектами городской собственности (нежилым фондом) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы.
Таким образом на основании анализа указанного закона г. Москвы, можно дать следующее определение объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.
Возникает вопрос о том, насколько правомерно со стороны субъекта Российской Федерации давать определение нежилого помещения и не будет ли это выходом за пределы своей компетенции. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пунктами 2-4, 7 ст. 3 ГК РФ определен перечень актов, регулирующих отношения в сфере гражданского законодательства, в который нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не включены. Таким образом, можно придти к выводу, что указанный закон г. Москвы вышел за пределы своей компетенции.
Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).
Что касается нежилых помещений, то, как будет показано ниже, такие критерии на законодательном уровне отсутствуют. При этом необходимо решить вопрос о том, нужно ли следовать классическим представлениям о праве собственности на строение как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав *(189).
Это создает проблемы на практике. Как правильно было отмечено в литературе, в результате приватизации многие организации оказались собственниками части зданий, включая места общего пользования *(190). Однако, поскольку правовой статус части здания (нежилого помещения) и мест общего пользования в этом здании законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения. В частности, для решения проблемы для нежилых помещений предлагается установить особый режим, который будет заключаться в том, что указываются только идеальные доли с одновременным указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями *(191).
Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.
Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:
1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;
2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.
Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.
Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.
Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.
Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.
Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации *(192), согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.
Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости.
Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды. На практике возникали сложности с определением того, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года. Так, высказывалось мнение, согласно которому если в аренду сдается часть здания или сооружения, то отношения между арендодателем и арендатором регламентируются общими нормами о договоре аренды *(193). Из этого следует, что независимо от срока договора аренды, он должен регистрироваться. Вместе с тем основополагающая точка зрения заключалась в том, что к аренде части здания или сооружения (то есть нежилого помещения) должны применяться те же правила, что и к аренде всего здания или сооружения.
Для того, чтобы положить конец спорам в п. 2 указанного выше информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Другими словами государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.
§ 5. Здания и сооружения как объекты недвижимости
Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 144; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!