В настоящем отчете, согласно договора и целей оценки, в качестве объекта оценки принято: право собственности на автомобили.
В данном отчёте, согласно договора, рассчитывается рыночная стоимость объектов оценки.
ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ
При определении стоимости обычно используют три основных подхода:
Затратный – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
Доходный – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Сравнительный – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Как правило, при оценке рыночной стоимости права собственности земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.
Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права собственности земельных участков.
1. Метод сравнения продаж (Сравнительный подход)
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Данный метод применялся в рамках Сравнительного подхода, т.к. Оценщику удалось найти достаточно достоверной и доступной информации о цене предложения на аналогичные земельные участки с похожей транспортной доступностью в районе оцениваемого объекта, необходимой для анализа рынка.
2. Метод выделения (Сравнительный подход)
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Данный метод в Рамках Сравнительного подхода не применялся т.к. оценщик не располагает достоверной и доступной информацией необходимой для анализа. Информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов и технических характеристиках объектов аналогичных объектам недвижимости, для расчета стоимости данным методом не подтверждена. Расчет на основе неподтвержденных данных нарушает принцип достаточности и достоверности (п.19 ФСО 1), обоснованности и проверяемости выводов (п.4 ФСО 3).
3. Метод распределения (Сравнительный подход)
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Данный метод в рамках Сравнительного подхода не применялся, т.к. оценщик не располагает достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Расчет на основе неподтвержденных данных нарушает принцип достаточности и достоверности (п.19 ФСО 1), обоснованности и проверяемости выводов (п.4 ФСО 3).
4. Метод предполагаемого использования (Доходный подход)
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
5. Затратный подход предполагает наличие у оценщика достаточного количества достоверных данных о затратах на формирование земельного участка, затрат на получение необходимых разрешений и затрат на его благоустройство (подведение коммуникаций, укладка пешеходных дорожек и пр.).
Расчет данным подходом включает в себя определение всех затрат связанных с формированием и благоустройством земельного участка идентичного оцениваемому и сложением всех этих затрат. Данный подход не применялся т.к. стоимость улучшений принят равным нулю, т.к. обычно они обустраиваются из подручных средств силами самих жителей.
6. Метод остатка (Доходный подход) применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. В данном случае существующее использование установлено как наиболее эффективное и стоимость улучшений берутся из расчетов затратным подходом;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (используется нормализованный ЧОД из расчетов доходного подхода (Приложение №3), т.е. ЧОД очищенный от влияния инфляции и нетипичных расходов, таких как начальные капитальные затраты);
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений. В нашем случае
- расчет величины земельной ренты, как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Данный метод не применялся т.к. определить стоимость старого дома Затратным подходом с функциональным и внешним износами достаточно достоверно не получится.
Расчеты стоимости права собственности земельного участка под оцениваемым зданием представлены ниже в данном разделе.
В данном исследовании применялся только один Метод сравнения продаж
Расчеты рыночной стоимости земельных участков, разрешенное использование: для стоянки автомобильного транспорта, данным методом сравнения продаж описан ниже.
| Район: | Север | Дальнее Засияжье | Верхняя террасса |
| Цена объекта, руб: | 1800000 | 2000000 | 2700000 |
| Скидка на торг | 15% | 15% | 15% |
| Цена объекта с учетом скидки на торг, руб. | 1530000,00 | 1700000,00 | 2295000,00 |
| Участок, кв.м: | 1 000,00 | 900,00 | 1 000,00 |
| Примечание: | Продам участок 10 соток земли под торговый павильон, участок находится перед газовой автозаправки Роснефть. Направление С города Ульяновск север в сторону лаишевского кольца. торг .обмен | № 8, Ж 3-зона, торг, обм. | газ, эл-во, вода, канализ., разреш. на стр-во, тех. |
| Стоимость 1 кв.м, руб | 1530 | 1889 | 2295 |
| Стоимость 1 кв.м. | 1530 | 1889 | 2295 |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. | 1 905 |
|
|
| Стоимость объекта оценки, кв.м. | 3 914 014 |
|
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
8.1. Определение затрат на строительство оцениваемого объекта
По мнению оценщика, наиболее объективно затраты на строительство оцениваемого объекта отражает методика, заключающаяся в прямом пересчете средней стоимости строительства аналогичных объектов в текущих ценах (на основании сборников УПВС, Справочника оценщика КО-Инвест, сборника «Индексы цен в строительстве»).
Величина затрат на строительство оцениваемого объекта определялась с использованием данных о средней стоимости строительства 1 куб.м по типу объектов недвижимости.
В качестве источников информации использовались показатели средней стоимости строительства 1 куб. м строительного объема по строительным аналогам согласно КО-ИНВЕСТ; показатели средней стоимости 1 кв. м общей площади по типу объекта. Размеры объектов недвижимости для расчетов взяты из технических документов, предоставленных Заказчиком.
Затраты на строительство оцениваемого объекта 
определяются по формуле:
где
– строительный объем, куб.м.; 
- затраты на строительство 1 куб.м оцениваемого объекта.
Затраты на строительство 1 куб. м оцениваемого объекта определяются по формуле:
Cv = Cкоинвест2005*Коэф{2005-текущ}*П , где
Cкоинвест2005 - Цены на 1 Января 2005 примем равными ценам на конец декабря 2004г
Коэф{дек04-текущ} = Коэф{2001-текущ} * Коэф{дек04-дек05} / Коэф{2001-дек05}= 7,63*1,192/3,171=2,87
Коэф {2001-текущ} - коэффициент перевода цен с 2001г в цены текущие - согласно письма Минстроя России от 22.01.2019 N 1408-ЛС/09 равен 7,63
Коэф {дек04-дек05} - коэффициент перевода цен с дек 2004г в цены дек 2005г равен 1,192
|
|
| ||||||
|
| СООРУЖЕНИЯ | ||||||
| с преимущественным применением | |||||||
| Экономические | |||||||
| районы, | |||||||
| края, области | нерудных | монолитного | сборного | конструкц. | стальных | древесины | кабелей |
| и бетона | железобет. | железобет. | стали | труб | и проводов | ||
|
| |||||||
|
| Класс конструктивных систем | ||||||
|
| КС-8 | КС-9 | КС-10 | КС-11 | КС-12 | КС-13 | КС14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Северный район |
|
|
|
|
|
| |
| Республика Карелия | 1,257 | 1,265 | 1,247 | 1,089 | 1,201 | 1,229 | 1,222 |
| Республика Коми (южнее Пол. круга) | 1,166 | 1,241 | 1,215 | 1,156 | 1,159 | 1,170 | 1,165 |
| Республика Коми (севернее Пол. круга) | 1,166 | 1,241 | 1,215 | 1,156 | 1,159 | 1,170 | 1,165 |
| Архангельская область (южнее Пол. круга) | 1,222 | 1,236 | 1,230 | 1,142 | 1,156 | 1,204 | 1,186 |
| Архангельская область (севернее Пол. кр.) | 1,222 | 1,236 | 1,230 | 1,142 | 1,156 | 1,204 | 1,186 |
| Вологодская область | 1,221 | 1,227 | 1,246 | 1,198 | 1,215 | 1,214 | 1,206 |
| Мурманская область | 1,193 | 1,196 | 1,217 | 1,079 | 1,205 | 1,245 | 1,194 |
| Северо-Западный район |
|
|
|
|
|
|
|
| г.Санкт-Петербург | 1,194 | 1,208 | 1,243 | 1,159 | 1,201 | 1,207 | 1,232 |
| Ленинградская область | 1,158 | 1,154 | 1,201 | 1,113 | 1,165 | 1,168 | 1,158 |
| Новгородская область | 1,118 | 1,162 | 1,178 | 1,065 | 1,148 | 1,165 | 1,120 |
| Псковская область | 1,248 | 1,244 | 1,272 | 1,143 | 1,262 | 1,264 | 1,254 |
| Центральный район |
|
|
|
|
|
|
|
| Брянская область | 1,216 | 1,279 | 1,223 | 1,268 | 1,222 | 1,299 | 1,170 |
| Владимирская область | 1,185 | 1,209 | 1,241 | 1,294 | 1,192 | 1,160 | 1,128 |
| Ивановская область | 1,236 | 1,212 | 1,252 | 1,198 | 1,231 | 1,220 | 1,233 |
| Калужская область | 1,238 | 1,206 | 1,261 | 1,204 | 1,230 | 1,195 | 1,231 |
| Костромская область | 1,154 | 1,214 | 1,208 | 1,267 | 1,169 | 1,214 | 1,121 |
| г.Москва | 1,252 | 1,212 | 1,250 | 1,155 | 1,215 | 1,190 | 1,269 |
| Московская область | 1,213 | 1,273 | 1,251 | 1,172 | 1,196 | 1,285 | 1,182 |
| Орловская область | 1,203 | 1,186 | 1,196 | 1,187 | 1,210 | 1,181 | 1,200 |
| Рязанская область | 1,223 | 1,259 | 1,255 | 1,254 | 1,192 | 1,195 | 1,190 |
| Смоленская область | 1,192 | 1,250 | 1,249 | 1,207 | 1,213 | 1,206 | 1,219 |
| Тверская область | 1,193 | 1,203 | 1,252 | 1,102 | 1,194 | 1,227 | 1,219 |
| Тульская область | 1,230 | 1,215 | 1,269 | 1,212 | 1,192 | 1,173 | 1,205 |
| Ярославская область | 1,163 | 1,165 | 1,184 | 1,160 | 1,146 | 1,154 | 1,150 |
| Волго-Вятский район |
|
|
|
|
|
|
|
| Республика Марий Эл | 1,217 | 1,235 | 1,272 | 1,239 | 1,181 | 1,207 | 1,195 |
| Мордовская Республика | 1,150 | 1,188 | 1,277 | 1,184 | 1,194 | 1,168 | 1,215 |
| Чувашская Республика | 1,243 | 1,236 | 1,241 | 1,246 | 1,263 | 1,215 | 1,204 |
| Кировская область | 1,166 | 1,209 | 1,231 | 1,179 | 1,208 | 1,242 | 1,185 |
| Нижегородская область | 1,238 | 1,255 | 1,250 | 1,245 | 1,225 | 1,189 | 1,229 |
| Центрально-Черноземный район |
|
|
|
|
|
|
|
| Белгородская область | 1,187 | 1,234 | 1,246 | 1,269 | 1,241 | 1,256 | 1,213 |
| Воронежская область | 1,169 | 1,248 | 1,237 | 1,176 | 1,221 | 1,236 | 1,200 |
| Курская область | 1,201 | 1,188 | 1,211 | 1,113 | 1,198 | 1,183 | 1,196 |
| Липецкая область | 1,210 | 1,245 | 1,278 | 1,264 | 1,199 | 1,200 | 1,217 |
| Тамбовская область | 1,236 | 1,227 | 1,267 | 1,298 | 1,256 | 1,208 | 1,239 |
| Поволжский район |
|
|
|
|
|
|
|
| Республика Калмыкия | 1,189 | 1,220 | 1,297 | 1,156 | 1,214 | 1,190 | 1,249 |
| Республика Татарстан | 1,224 | 1,225 | 1,233 | 1,192 | 1,226 | 1,203 | 1,212 |
| Астраханская область | 1,200 | 1,220 | 1,214 | 1,086 | 1,174 | 1,171 | 1,161 |
| Волгоградская область | 1,214 | 1,206 | 1,254 | 1,205 | 1,186 | 1,140 | 1,216 |
| Пензенская область | 1,230 | 1,232 | 1,258 | 1,198 | 1,247 | 1,221 | 1,217 |
| Самарская область | 1,201 | 1,212 | 1,224 | 1,095 | 1,169 | 1,165 | 1,181 |
| Саратовская область | 1,190 | 1,245 | 1,211 | 1,084 | 1,189 | 1,240 | 1,172 |
| Ульяновская область | 1,228 | 1,252 | 1,248 | 1,028 | 1,214 | 1,224 | 1,203 |
Коэф {2001-дек05} - коэффициент перевода цен с 2001г в цены дек 2005 – (согласно Письма Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 16 декабря 2005 г. N КЦ/П2005-12т "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2005 года") равен 3,171
Данный индекс не включает НДС, по этому полученная восстановительная стоимость оцениваемых объектов, так же не содержит НДС.
– величина предпринимательской прибыли, определяется с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым в «Организация и методы оценки предприятия (бизнеса).» Под ред. В.И.Кошкина, М, ИКФ "ЭКМОС", стр. 261. Согласно этой методике расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет производится по формуле:
где - прибыль застройщика, %
- доля авансового платежа в общей сумме платежей
- число лет (период) строительства;
– годовая норма отдачи на вложенный капитал (ставка дисконтирования).
Период строительства (лет) определен по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»
Соотношение принято равным 1 - исходя из предположения, что инвестор авансирует в строительство 100% от общей стоимости работ.
8.2. Расчет величины накопленного износа
Физический износ является потерей стоимости в результате естественного старения в процессе эксплуатации, ветхости, гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов сооружения. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Неустранимый физический износ определяется методом срока жизни долгоживущих элементов. Устранимый физический износ определялся на основе осмотра оценщиками объектов оценки с использованием Правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86(р).
Функциональный износ является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как-то: моральное устаревание использованных материалов или конструкций. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправными. Причинами функционального износа могут быть:
- отсутствие элементов благоустройства или недостаточные объемы (устаревание 1-го рода);
- моральное устаревание элементов объекта (устаревание 2-го рода)
- избыточные элементы или объемы (устаревание 3-го рода)
Функциональный износ определялся на основе осмотра оценщиками объектов оценки, выявления затрат на установку недостающих, замену морально устаревших и затраты на создание и содержание избыточных элементов в конструкции зданий.
В частности:
1. Функциональный износ 1 рода – несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам из-за отсутствия каких-либо строительных элементов или оборудования для соответствия предполагаемому использованию здания в прогнозный период.
Согласно методике «Оценка недвижимости» Института профессиональной оценки 1999г:
Функциональный износ 1 рода = ( Суэ – Свэ ) / Св , где
Суэ – стоимость установки дополнительных элементов при монтаже их в построенном здании (руб). Определяется согласно МДС 81 - 35. 2004
Свэ - восстановительная стоимость отсутствующих элементов при монтаже их во время строительства (руб). Определяется согласно УПБС ВР (МДС 81-24.2000) или рыночной стоимости работ, согласно расценок соответствующих компаний. В частности: ООО "ВОЛЬТ" (тел.34-97-37), ООО "Рем-Строй-Сервис" (тел.70-28-91).
Св – восстановительная стоимость здания, руб
У оцениваемого объекта функциональный износ 1 рода не выявлен.
2. Функциональный износ 2 рода - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, эстетическим и другим потребительским качествам из-за морального устаревания каких-либо строительных элементов, материалов или оборудования для соответствия предполагаемому использованию здания в прогнозный период. У оцениваемого объекта функциональный износ 2 рода не выявлен.
3. Функциональный износ 3 рода (сверхулучшения) – позиции или элементы здания наличие, которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рынка. В качестве сверхулучшений часто выступает излишний объем зданий.
Согласно методике «Оценка недвижимости» Института профессиональной оценки 1999г:
Функциональный износ 3 рода = ( Свсу – Ису + Сзуэ + Сдсу – Срсу ) / Св , где
Свсу - восстановительная стоимость сверх улучшений, руб
Ису - физический износ сверхулучшений, руб
Сдсу - стоимость демонтажа сверхулучшений, руб
Срсу – стоимость возврата при реализации сверхулучшений, руб
Восстановительная стоимость сверхулучшений определяется умножением восстановительной стоимости здания на процент неиспользованного объема здания. Стоимость возврата при реализации сверхулучшений с учетом демонтажа сверхулучшений считается по СН 436-72 («Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе», УТВЕРЖДЕНЫ Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 24 февраля 1972 года). Для дальнейшей эксплуатации здания требуется после демонтажа провести некоторые строительные работы: устройство фундамента, возведение стены, отделочные работы. Эти расходы считаются составляющей демонтажа и увеличивают стоимость сверхулучшений. Затраты на эти работы равны сумме восстановительных стоимостей каждого из перечисленных конструктивных элементов (фундамент, станы, отделка) с учетом «процента не использования здания» и согласно веса конструктивного элемента взятого из соответствующей Таблицы УПВС.
Оцениваемые помещения были построены без функциональных излишеств. По этому функциональный износ 3 рода отсутствует.
Внешний износ определяет уменьшение стоимости (полезности) объекта в результате действия внешних факторов, к каким относятся различное положение по отношению к основным транспортным магистралям, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменениям рыночных условий, изменениями финансовых, законодательных и других условий внешнего характера, в том числе политической и экономической нестабильности.
Расчет внешнего износа произведен методом капитализации потерь в арендной плате. Этот метод основан на разнице рыночных арендных ставок в районе оцениваемого объекта и в районе, где внешний износ отсутствует. Местоположение объектов выбрано, как основополагающий фактор, потому что в рамках одного субъекта РФ (Ульяновская область) экономическую, политическую и законодательную ситуацию можно считать одинаковой. В качестве района без внешнего износа выбран областной центр субъекта РФ (г.Ульяновск), по следующим причинам:
- в качестве района с нулевым внешним износом выбран областной центр с местными рыночными арендными ставками, а не средние рыночные ставки по стране или что-либо другое, потому что в восстановительной стоимости зданий уже учтено влияние местоположения и экономических факторов конкретно на весь субъект РФ (Ульяновская область) в целом, в виде индексов изменения стоимости строительства за период с 1969г по дату оценки.
- в качестве района с нулевым внешним износом выбран областной центр, т.к. в г.Ульяновск наблюдаются максимальные арендные ставки по всему субъекту РФ (Ульяновская область), что говорит о минимальном влиянии внешнего износа. Этот минимум и выбран, как «точка отсчета» внешнего износа внутри субъекта РФ (Ульяновская область).
В качестве района без внешнего износа могут быть: центр г.Ульяновска (для объектов торговли, административных зданий), производственные районы г.Ульяновска (производственные здания, склады), районные центры Ульяновской области (здания специфичные для сельского хозяйства). Расчеты по данной методике основывается на следующих заключениях:
1. Внешний износ – это дробь: капитализированная потеря дохода, деленная на капитализированный доход в аналогичном здании без признаков внешнего износа.
2. Рыночная арендная ставка – это источник дохода от объекта недвижимости, является наиболее точным обобщенным показателем экономической ситуации и влияния внешнего износа на стоимость оцениваемого объекта.
3. Для максимально точного выделения величины именно внешнего износа в общей величине износа, согласно требованиям методики, должны сравниваться здания отличающиеся только арендной ставкой. Все остальные параметры, такие как размеры, конструктивные элементы, материалы, планировка, физический износ, функциональное назначение зданий, операционные расходы, квалификация менеджмента, процент потерь из-за недозагрузки и недоплаты, у них одинаковые. Следовательно, такие составляющие коэффициента капитализации, как «Премия за риск», «Поправка на ликвидность», «Поправка на менеджмент», «Норма возврата» тоже одинаковые. Следовательно, коэффициенты капитализации у них тоже будут одинаковыми. Только в этом случае, когда все одинаковое, а рыночные арендные ставки, «почему-то», разные имеет место единственное объяснение – влияние внешнего износа.
4. Расчет внешнего износа после ряда несложных преобразований приводится к простой формуле:
где 
арендная ставка для оцениваемого объекта недвижимости
арендная ставка для объекта без признаков внешнего износа
Чистый операционный доход оцениваемого объекта
Чистый операционный доход объекта без признаков внешнего износа
Площадь оцениваемого здания
Коэффициент потерь и операционных расходов
Коэффициент капитализации
У оцениваемого объекта внешний износ не выявлен.
| Здание трансформаторной подстанции (г. Ульяновск, ул. Урицкого, д.37, литера И, площадь 45,1 кв.м., 73:24:041501:703) | ||||||
| 1. Определение восстановит стоимости согласно: | КОИНВЕСТ 2005 Укрупненные показатели стоимости строительства «Сооружения городской инфраструктуры» табл. 3.10.01 | |||||
| Конструктивные элементы | Удельный вес, % | Ценностный коэффициент | Удельный вес с учётом изменений | Скоррек. удельный вес | Износ элементов по ВСН 53-86(р) от 1990г, % | Устранимый износ по элементам строения |
| Фундамент | 14,90% | 1,00 | 14,90% | 14,90% | 10% | 1,49% |
| Стены | 23,82% | 1,00 | 23,82% | 23,82% | 10% | 2,38% |
| Перегородки | 0,00% | 1,00 |
|
| 0% | 0,00% |
| Перекрытия | 8,98% | 1,00 | 8,98% | 8,98% | 0% | 0,00% |
| Крыша | 7,00% | 1,00 | 7,00% | 7,00% | 15% | 1,05% |
| Полы | 3,76% | 1,00 | 3,76% | 3,76% | 20% | 0,75% |
| Окна и двери | 5,63% | 1,00 | 5,63% | 5,63% | 20% | 1,13% |
| Внутренняя отделка | 3,61% | 1,00 | 3,61% | 3,61% | 25% | 0,90% |
| Прочие | 6,30% | 1,00 | 6,30% | 6,30% | 10% | 0,63% |
| Санитарно-технические устройства и электр.устр-ва | 26,00% | 1,00 | 26,00% | 26,00% | 15% | 3,90% |
| Итого | 100,00% |
| 100,00% | 100,00% |
| 12% |
Т.к. оценщик не располагает достаточным количеством достоверной информации о сделках купли-продажи трансформаторных подстанций и о доходах, генерируемых отдельно трансформаторными подстанциями, для расчета рыночной стоимости Трансформаторной подстанции применялся только затратный подход.
Согласно КОИНВЕСТ 2005 Укрупненные показатели стоимости строительства «Сооружения городской инфраструктуры» табл. 3.10.01 стоимость трансформаторной подстанции в ценах 2005 года составляет 1417771 рублей. Так как цены в коинвесте указаны 2005 года применяем коэффициент равный 2,87.
Таким образом, рыночная стоимость трансформаторной подстанции составляет
1 417 771 *2,87 -12%(износ)= 4 170 425 рублей
Расчет подстанции другими подходами не проводился, т.к. оценщик не располагает достаточным количеством достоверной информации для расчета другими подходами.
Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 170; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!