СРОК ЭКСПОЗИЦИИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ
Срок экспозиции - это время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Объекты, подобные оцениваемому, имеют маркетинговое время от 1 до 6 месяцев. Настоящая оценка проводится для продажи в рамках процедуры банкротства. Следовательно, срок экспозиции и условия расчета стоимости объекта не ограничены внешними факторами.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. связи с тем, что на предприятии введена процедура банкротства и недвижимое имущество предполагается продавать раздельно Оценщик проводит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АНиНЭИ) без учета вида деятельности предприятия. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
• текущее использование и целевое назначение объекта оценки (физическая возможность наилучшего использования) и разрешенное использование (юридическая возможность наилучшего использования);
• преобладающие способы пользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта (экономическая целесообразность или наиболее эффективное использование);
• перспективы развития района, в котором расположен объект оценки;
• ожидаемые изменения на рынке;
Расчеты согласно Методическому руководству по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4" разработанное Государственным Научным Центром "НАМИ", утвержденное Министерством Экономики РФ 04.07.98г. и согласованное Министерством Юстиции РФ от 25.02.98г показывают, что восстановление техники экономически целесообразно, и по этому наиболее эффективно будет использовать по прямому назначению после ремонта.
|
|
|
Результат анализа: В данном отчете будет произведен расчет рыночной стоимости на автомобили.
Запчасти определенные как нерабочие являются браком, по этому их стоимость будет определена по стоимости приема автомобилей в сборе на лом. Стоимость остальных запчастей будет определена как рыночная стоимость.
Анализ недвижимого имущества
• текущее использование и целевое назначение объекта оценки (физическая возможность наилучшего использования) и разрешенное использование (юридическая возможность наилучшего использования). Оцениваемый объект ( земельный участок) физически можно использовать под автосалон .
• преобладающие способы пользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта (экономическая целесообразность или наиболее эффективное использование). В данном районе земельные участки подобной площади используются по назначению – под строительство автосалонов.
|
|
|
• перспективы развития района, в котором расположен объект. В данном районе снос старых зданий и строительство новых коммерческих объектов не планируется.
• ожидаемые изменения на рынке недвижимости. В данном районе изменения на рынке недвижимости не планируются.
Результат анализа: В данном отчете будет произведен расчет рыночной стоимости на земельные участки и недвижимое имущество.
5.6. УТОЧНЕНИЕ БАЗЫ ОЦЕНКИ, ВИДА РАССЧИТЫВАЕМОЙ СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость объекта оценки есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
|
|
|
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
При ликвидации функционирующего бизнеса по тем или иным причинам (банкротство, раздел имущества, реорганизация, отчуждение государственными органами и т.д.) возникает необходимость оценки стоимости при вынужденной продаже отдельных частей распродаваемого имущества.
Такая стоимость — это рыночная стоимость объекта при его вынужденной продаже, т.е. денежная сумма, которая может быть получена от продажи объекта в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в сравнении с определением рыночной стоимости.
Под ситуацией вынужденной продажи понимается определение обязательств должника и перевод его материальных активов в денежные средства через их распродажу. Потребность в оценке возникает тогда, когда речь идет о кредите под обеспечение имуществом (залог). При этом может быть несколько ситуаций.
Ситуация первая. Кредитор хочет знать, сколько можно будет выручить за имущество в случае несостоятельности (банкротства) должника (залогодателя). Для решения данной задачи при заключении кредитного договора кредитор может обратиться к услугам оценщика.
|
|
|
Ситуация вторая. Инвестор приобретает комплекс оборудования или предприятие в целом и хочет оценить потенциальный риск от такого приобретения. Для этого ему также нужна оценка ликвидационной стоимости на случай неудачи и необходимости распродажи.
Ситуация третья. Прежде чем приобретать комплекс оборудования для аукционной продажи и назначать начальную цену, владелец аукциона заказывает оценку.
Ситуация четвертая. Оценку стоимости имущества обанкротившегося предприятия может заказать конкурсный управляющий для того, чтобы осуществить процедуру банкротства и соблюсти установленную очередность в удовлетворении исков со стороны кредиторов.
В отличие от обоснованной рыночной стоимости стоимость при вынужденной продаже всегда предполагает вынужденную продажу, означающую потерю права собственности в установленные сроки. Поэтому данную стоимость называют рыночной стоимостью в условиях вынужденной продажи и непосредственно она проявляется в ценах на аукционе. При этом здания и оборудование продают срочно «в том виде, как оно есть, и в том виде, где оно находится».
Стоимость при вынужденной продаже зданий и оборудования несколько ниже его рыночной стоимости по следующим причинам:
• приобретаемое на аукционе оборудование не имеет никаких гарантий;
• у покупателя мало информации об объекте из-за срочности сделки;
• при заключении сделки не принимается во внимание наличие ноу-хау, изобретения, товарного знака, часто имеет место неполная комплектация оснасткой, инструментом, запчастями и т.д.;
• покупатель обычно своими силами демонтирует и доставляет оборудование, при этом ему приходится решать проблему сохранности оборудования.
Специалисты отмечают следующие факторы, под влиянием, которых формируется стоимость при вынужденной продаже:
• низкая психологическая привлекательность активов обанкротившегося предприятия. Так, станок в хорошем состоянии с обанкротившегося предприятия трудно продать за высокую цену;
• большую роль играет внешний вид оборудования, при срочной продаже этот фактор действует сильнее, чем при обычной продаже;
• на результат продажи оказывают влияние отраслевые и территориальные факторы, продукция развивающихся отраслей и регионов пользуется большим спросом и поэтому имеет большую цену, чем продукция отсталых отраслей и регионов.
Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 1363; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!