График (диаграмма): Динамика рынка легковых автомобилей за 2015-2017 гг.
Старение автомобильного парка пойдет на пользу спросу на автозапчасти. По оценкам groupmarketing.ru до 2020 года увеличение рынка автозапчастей не будет меньше, чем 8-10% в год. Мы считаем, что курс рубля наконец-то стабилизируется и закрепится на текущих уровнях – 60-65 рублей за доллар, поэтому спрос на автозапчасти будет увеличиваться в количественном выражении в размере вышеуказанных процентов. Отметим, что для российских производителей и поставщиков автозапчастей на ближайшие два года намечаются положительные тенденции в плане их бизнес – деятельности, во всяком случае, спрос на автозапчасти будет увеличиваться
Рынок автомобилей
По данным Комитета автопроизводителей АЕВ В России продано 2,5 миллиона новых автомобилей, что на 10,3 % меньше чем за предыдущий год. Вслед за традиционно занимающей первое место Ладой, расположились: KIA, продавшая 195,7 тыс. авто, Renault - 194,5 тыс. и Hyundai - 179,6 тыс. Тройка лидеров по концернам выглядит так: Avtovaz-Renault-Nissan, VW Group, GM Group. По динамике среди крупных производителей лидирует Mazda 17,5% роста, второе и третье места у Mercedes-Benz 10,8% и Nissan 10,7%. В отстающих по-прежнему Ford -38,2%.
Среди моделей следом за Ладой Грантой расположились: Hyundai Solaris, KIA Rio и Renault Duster. Примечательно, что десятку лидеров продаж составляют автомобили местного производства. Что касается декабря, то на фоне обесценивающегося рубля, из автосалонов сметалось буквально всё. Как результат плюс 2,4% . Комментарии Йорга Шрайбера, Председателя Комитета автопроизводителей АЕБ:
« Год ознаменовался сильным финишем, хотя с кумулятивной потерей объема в 10% он останется годом разочарований для российской автомобильной индустрии. Наш прогноз рынка пассажирских и легких коммерческих автомобилей равен 1,89 млн. единиц, что эквивалентно сокращению на 24% на годовой основе».
На вторичном рынке по итогам первого полугодия впереди Ford Focus. Далее расположились: Opel Astra, Chevrolet Lacetti, Mitsubishi Lancer, VW Passat, Skoda Octavia, Ford Mondeo, Kia Ceed, Chevrolet Aveo и Hyundai Getz.
Если говорить о ценовых перспективах, то практически все автосалоны уже подняли цены на модели прошедшего года выпуска. Естественно модели 2017 года будут стоить дороже. На сколько, дождёмся марта, но бесконечно рости цены тоже не могут. Есть потолок покупательной способности населения с одной стороны и рентабельность с другой. Вот и посмотрим, как разрешаться эти противоречия.
|
|
|
Продажи новых автомобилей в России в 2018 году
| Место | Марка | 2017 год | 2018 год | +– % |
| 1 | Lada | 387307 | 456309 | -15,1 |
| 2 | KIA | 195691 | 198018 | -1,2 |
| 3 | Renault* | 194531 | 210099 | -7,4 |
| 4 | Hyundai* | 179631 | 181153 | -0,8 |
| 5 | Nissan* | 162010 | 146319 | 10,7 |
| 6 | Toyota* | 161954 | 154812 | 4,6 |
| 7 | VW | 128071 | 156247 | -18,0 |
| 8 | Chevrolet | 123175 | 174649 | -29,5 |
| 9 | Skoda | 84437 | 87456 | -3,5 |
| 10 | Mitsubishi | 80134 | 78747 | 1,8 |
| 11 | ГАЗ ком.авт.* | 69388 | 82395 | -15,8 |
| 12 | Ford* | 65966 | 106734 | -38,2 |
| 13 | Opel | 64985 | 81421 | -20,2 |
| 14 | Mazda | 50716 | 43179 | 17,5 |
| 15 | УАЗ* | 49844 | 51624 | -3,4 |
| 16 | Mercedes-Benz | 49165 | 44376 | 10,8 |
| 17 | Daewoo | 37695 | 60829 | -38,0 |
| 18 | BMW | 35504 | 42071 | -15,6 |
| 19 | Audi | 34014 | 36150 | -5,9 |
| 20 | SsangYong | 25010 | 34055 | -26,6 |
| 21 | Lifan | 23619 | 27467 | -14,0 |
| 22 | Land Rover | 21148 | 21030 | 0,6 |
| 23 | Peugeot* | 21102 | 33862 | -37,7 |
| 24 | Honda | 20655 | 25741 | -19,8 |
| 25 | Citroёn* | 20075 | 28961 | -30,7 |
| 26 | Suzuki | 19931 | 27724 | -28,1 |
| 27 | Lexus | 19149 | 15768 | 21,4 |
| 28 | Geely | 18828 | 27263 | -30,9 |
| 29 | Chery | 18139 | 19855 | -8,6 |
| 30 | Subaru | 17557 | 16831 | 4,3 |
| 31 | Volvo | 15421 | 15017 | 2,7 |
| 32 | Great Wall | 15005 | 19954 | -24,8 |
| 33 | VW ком.авт.* | 12612 | 15915 | -20,8 |
| 34 | Datsun | 11414 | - | - |
| 35 | Mercedes-Benz ком.авт.* | 11020 | 5247 | 110,0 |
| 36 | Infiniti | 8983 | 8677 | 3,5 |
| 37 | Jeep | 8221 | 5250 | 56,6 |
| 38 | Fiat* | 8102 | 8001 | 1,3 |
| 39 | Porsche | 4707 | 3790 | 24,2 |
| 40 | FAW | 2164 | 4838 | -55,3 |
| 41 | Mini | 1750 | 2800 | -37,5 |
| 42 | SEAT | 1641 | 3375 | -51,4 |
| 43 | Jaguar | 1628 | 1710 | -4,8 |
| 44 | Cadillac | 1324 | 1513 | -12,5 |
| 45 | Changan | 1144 | - | - |
| 46 | Acura | 1106 | - | - |
| 47 | BAW* | 1082 | 1594 | -32,1 |
| 48 | Haima | 1009 | 401 | 151,6 |
| 49 | Brilliance | 955 | - | - |
| 50 | Isuzu* | 766 | 213 | 259,6 |
| 51 | ZAZ | 481 | 3260 | -85,2 |
| 52 | JAC | 424 | - | - |
| 53 | smart | 368 | 193 | 90,7 |
| 54 | Chrysler | 130 | 159 | -18,2 |
| 55 | ТагАЗ* | 129 | 371 | -65,2 |
| 56 | Alfa Romeo | 96 | - | - |
| 57 | Bogdan | 92 | 2055 | -95,5 |
| 58 | Luxgen | 86 | 62 | 38,7 |
| 59 | Foton* | 63 | 6 | 950,0 |
| 60 | Dodge | 26 | 192 | -86,5 |
| 61 | Иж | 19 | 698 | -97,3 |
| 62 | BYD | 5 | 106 | -95,3 |
| 63 | Vortex | 0 | 1005 | - |
| Всего | 2491404 | 2777547 | -10,3 |
|
|
|
|
|
|
Рынок грузовых автомобилей
Во всех категориях наблюдается сокращение объемов реализации. Причиной тому является замораживание большого числа инфраструктурных проектов на фоне общего снижения деловой активности.
Особенно сильно это сказалось на реализации средних и большегрузных машин. Также пострадали фирмы, производящие автобусы и легкие коммерческие автомобили (LCV). Не смотря на принятую государственную программу поддержки отечественной автопромышленности, продажи упали и в этих секторах.
По сравнению с тем же периодом прошлого года, реализация средне- и крупнотоннажных грузовых автомобилей снизилась почти в полтора раза. За шесть месяцев было продано 22 464 автомобиля. Радует, что в июне торговля оживилась – к покупателям ушло 3580 машин, что превышает показатели апреля и мая, 3382 шт. и 2704 шт. соответственно.
Первое место уверенно занимает КамАЗ
Не смотря на снижение продаж за полгода до отметки 7884 автомобиля (в 2017 г. – 14 125 шт., падение – 44,2%), в абсолютных цифрах – это не просто лучший показатель, а еще и с приличным отрывом от конкурентов. Цифры за июнь – 1318 шт. (падение – 37,1%). Поэтому не удивительно, что рыночная доля Камского завода за шестой месяц увеличилась с 31,2% до 36,8%.
|
|
|
Второе место занимает ГАЗ
За шесть месяцев клиенты получили 3875 машин Горьковского автозавода, что на 24,4% меньше, чем за тот же период 2014 года. Зато июнь можно с полным правом назвать ударным месяцем. Реализовано 892 автомобиля – на 9,2% больше, чем в том же месяце прошлого года. В этом месяце ГАЗ увеличил рыночную долю более, чем в два раза, до 24,9%, по сравнению с 12,2%, которые были в июне 2014-го (данные «АвтостатИнфо»). Это обнадеживает!
МАЗ на третьем месте
Минский автозавод продал за 6 месяцев 1216 МАЗов. Это на 60,6% меньше, чем за первое полугодие 2017 года (3087 шт.). Показатели за июнь тоже не впечатляют. При реализации 186 машин (в июне 2017-го – 488 шт.), падение за месяц составило 61,9%. Рыночная доля в июне снизилась с 7,3% до 5,2%.
Четвертой идет Scania
Ее достижения за июнь и полгода (в скобках – за те же периоды 2014-го), а также рыночная доля в шестом месяце, составляют: 164 шт. (474 шт., падение – 61,9%), 1163 шт. (3058 шт., падение – 62%), 4,6% (7,1%). Пятое место занял MAN со следующими показателями: 160 шт. (268 шт., падение – 40,3%), 813 шт. (1987 шт., падение – 59,1%), 4,5% (4,0%). Здесь также наблюдается некоторое увеличение рыночной доли в июне.
Еще одна любопытная цифра – соотношение числа проданных отечественных автомобилей к импортным. В июне 2015 г. было продано 2545 машин российского производства (71,1%) и 1035 шт. (28,9%) импортных. А в том же месяце 2014 г. реализация составила соответственно 3645 шт. (54,3%) и 3072 шт. (45,7%).
По регионам наибольшее падение продаж наблюдалось в Уральском ФО (- 69,3%). За ним идет Приволжский ФО (- 50,1%).
По моделям автомобилей первые восемь мест занимают ГАЗы и КамАЗы. Лидирующая пара за июнь – «ГАЗон NEXT» (435 шт.) и КамАЗ 65115 6х4 (419 шт.). По сравнению с маем, в шестом месяце 2015-го продажи этих двух моделей выросли почти в два раза. На третьем месте ГАЗ 3309 с показателем реализации 219 машин.
В секторе LCV цифры получше, хотя и здесь отмечается снижение продаж. За полгода было отправлено покупателям 40483 автомобиля, что на 35,4% меньше, чем за тот же период 2017-го. Отличительной особенностью данной категории является тот факт, что в июне наблюдался настоящий взлет – продано 8143 машины, больше, чем в любом другом месяце этого года. И всего на 14,1% меньше, чем в июне 2017-го.
По брендам лидирует ГАЗ. Горьковчане за первые 6 месяцев реализовали 17101 автомобиль (в 2017-м – 25609 шт., на 35,7% больше), а за июнь – 3644 шт. (4235 шт., 14,0%). Рыночная доля в июне осталась практически той же, 44,8% в 2015-м против 44,7% в 2014-м. Второе место занимает УАЗ. Ульяновцы оказались единственными, кто сумел увеличить продажи, как за полгода, так и за июнь. Сравнительные показатели, соответственно, 9455 шт. (7706 шт., рост продаж 22,7%) и 2435 шт. (1114 шт., увеличение 118,6%). Рыночная доля подскочила с 11,7% до 29,9%. Третьим идет Mercedes-Benz. У них тоже за полугодие наблюдается рост (3629 шт. в 2015-м против 3504 шт. в 2014-м, +3,6%), однако в июне показатели ухудшились (579 шт. против 608 шт., минус 4,8%). Июньская доля рынка поднялась с 6,4% до 7,1%. Такого успеха немцы добились, в основном, благодаря успешной реализации модели Sprinter Classic, которую собирают на заводах ГАЗа.
Если же говорить о модели – лидере продаж за июнь, то это УАЗ 3751, на который оформляли документы 1771 раз. За ним следуют ГАЗ 3302 «ГАЗель» (1348 шт.) и «ГАЗель NEXT» (1140 шт.). По результатам за шестой месяц, в секторе LCV также наблюдается смещение в сторону увеличения парка автомобилей отечественного производства. В июне 2015-го продано 6080 машин российской сборки (74,7%) и 2063 шт. импортных (25,3%), а в том же месяце 2014-го, соответственно, 5252 шт. (56,4%) и 4131 шт. (43,6%).
Объектами оценки в данном отчете являются:
| Наименование | Год выпуска |
| Самосвал 5789-0000010-33 гос №А029ТЕ73 | 2011 |
Погрузочная высота 1 174 мм; направление разгрузки-3 строны; управление - из кабины.Самосвал предназначен для перевозки и механизированной погрузки и механизированной разгрузки различных сельскохозяйственных грузов по дорогам общей сети, в том числе по грунтовым дорогам и в полевых условиях, если состояние грунта обеспечивает нормальную проходимость.Конструкция самосвала предусматривает его разгрузку на любую из трех сторон (налево, направо, назад). Он может снабжаться комплектом надставных бортов(два боковых, передний, задний), панели которых изготавливаются из металлической сетки или металлического листа. Выбор стороны опрокидывания осуществляется путём соответствующего освобождения съёмных штырей опорных шарниров основания платформы - при заднем свале вынимаются два передних штыря, при свале налево -правых и при свале направо - два левых. Оснащен ГУРом и горным тормозом. Пассажировместимость 3 чел. Имеет модификации со спальным местом. Надежный и экономичный дизельный двигатель стандарта Евро-4.
| Наименование | |
| Минипогрузчик BOBCAT SI75 гос.№5430УМ73 | 2011 |
Применение погрузчика очень широко и включает более 30 видов работ. Часто он применяется в коммунальной сфере за счет возможности установки щеток, скреперов, отвалов, пескоразбрасывателей. Это упрощает работы по уборке улиц в любое время года. Для проведения ландшафтных работ устанавливаются захваты, отвал, косилки, триммер и устройство для удаления пней. Для выполнения экскаваторных работ достаточно просто поменять рабочий орган. В сельском хозяйстве погрузчик перемещает и транспортирует корм или сено, культивирует и обрабатывает землю. Для участия в строительных работах, машина оснащается бетононасосом, буром, гидроножницами, циркулярными пилами, траншеекопателем.
| Параметр | Значение |
| Общая масса | 2853 кг |
| Грузоподъемность | 895 кг |
| Дорожный просвет | 19,1 см |
| Опрокидывающее усилие | 1,9 т |
| Скорость движения | 11,8-17,9 км/ч |
| Высота подъема ковшевого оборудования | 3 м |
Габариты Bobcat S175:
- длина – 3,3 м;
- высота – 2 м;
- ширина — 1,73 м.
| Наименование | Год выпуска |
| RENAULT KANGOO GF2 14 96 гос.№У491АЕ73 | 2004 |
| Наименование | Год выпуска | |||
| FORD форд Мондео гос.№Е142ММ73 | 2011 | |||
| Общие данные | Ford Mondeo 2.5 седан | |||
| Марка | Ford | |||
| Модель | Mondeo | |||
| Год выпуска | 2014 | |||
| Количество дверей/мест | 4/5 | |||
| Тип кузова | Седан | |||
| Снаряженная масса, кг | 1529 | |||
| Полная масса, кг | 2190 | |||
| Максимальная скорость, км/ч | 204 | |||
| Время разгона с места до 100 км/ч, с | 10.3 | |||
| Минимальный радиус поворота, м | 5.8 | |||
| Объём багажника, min/max, л | 516 | |||
| Размеры, мм | Ford Mondeo 2.5 седан | |||
| Длина | 4871 | |||
| Ширина | 1852 | |||
| Высота | 1482 | |||
| Колесная база | 2850 | |||
| Колея передняя/задняя | 1599/1595 | |||
| Дорожный просвет | 128 | |||
| Двигатель | Ford Mondeo 2.5 седан | |||
| Тип | впрыск бензина | |||
| Рабочий объём, куб.см | 2488 | |||
| Степень сжатия | 9.7 | |||
| Число и расположение цилиндров | 4 цил., рядный | |||
| Диаметр цилиндра х ход поршня, мм | 89х100 | |||
| Число клапанов | 16 | |||
| Мощность, л.с./об/мин | 149/6000 | |||
| Максимальный крутящий момент, Нхм/об/мин | 255/3900 | |||
| Трансмиссия | Ford Mondeo 2.5 седан | |||
| Тип КПП | 6-АКПП | |||
| Тип привода | Передний привод | |||
| Подвеска | Ford Mondeo 2.5 седан | |||
Объем рынка, спрос и предложение
Ценовая ситуация на рынке коммерческой недвижимости
Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу объектов коммерческой недвижимости в г.Ульяновске (тыс.руб.)
| Районы | Офисная | Торговая | Производственная | Складская. | ||||||||
| мин. | ср. | макс. | мин. | ср. | макс. | мин. | ср. | макс. | мин. | ср. | макс. | |
| Центр | 11,0 | 44,1 | 87,0 | 24,0 | 51,3 | 83,3 | − | − | − | − | − | − |
| Север | 20,0 | 33,7 | 59,4 | 22,0 | 41,2 | 59,3 | 9,2 | 15,6 | 24,8 | − | − | − |
| 4-й мкр. | 39,4 | 44,9 | 50,0 | 27,0 | 40,3 | 52,5 | − | − | − | − | − | − |
| Киндяковка | 25,0 | 36,4 | 52,6 | 12,5 | 38,3 | 60,0 | 5,5 | 15,7 | 28,3 | 5,7 | 9,6 | 13,5 |
| Ближнее Засвияжье | 18,9 | 33,0 | 48,3 | 17,5 | 43,2 | 76,1 | 5,0 | 13,1 | 19,9 | 16,4 | 17,6 | 18,8 |
| Дальнее Засвияжье | 16,3 | 32,2 | 51,0 | 18,8 | 45,8 | 78,6 | 4,1 | 8,2 | 16,9 | 7,1 | 11,7 | 15,1 |
| Нижняя Терраса | 20,2 | 20,6 | 21,0 | 19,1 | 36,9 | 49,0 | 2,7 | 7,7 | 15,8 | 1,1 | 2,1 | 3,1 |
| Верхняя Терраса | 24,6 | 27,3 | 30,0 | 20,5 | 31,1 | 41,8 | 6,3 | 11,4 | 27,6 | − | − | − |
| Новый город | 10,7 | 42,6 | 77,5 | 34,4 | 43,9 | 64,0 | 6,8 | 11,8 | 17,5 | 4,3 | 8,9 | 11,6 |
| По городу | 10,7 | 37,4 | 87,0 | 12,5 | 43,7 | 83,3 | 2,7 | 11,3 | 28,3 | 1,1 | 10,2 | 18,8 |
В г. Ульяновске сложилась следующая структура предложения рынка коммерческой недвижимости: 45,4% всего объема предложения занимают торговые помещения.
Офисные помещения занимают 30,0% предлагаемых на продажу объектов, на долю производственных помещений приходится 19,7% и 4,9% общего предложения составляют помещения складского назначения. Основной объем предложения объектов коммерческой недвижимости сосредоточен в Дальнем Засвияжье (22,6%). Далее идут Центр города (18,9%), Ближнее Засвияжье (12,9%), Новый Город (12,3%), Киндяковка (9,7%), затем Верхняя терраса (8,0%), Север (6,9%), Нижняя терраса (6,6%) и небольшое количество объектов в 4-ом мкр. (2,3%).
Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных прав с нежилыми помещениями составило 9605, что на 3,3% больше аналогичного показателя предыдущего года.
Офисная недвижимость
Средняя цена предложения 1 кв.м. офисных помещений в г. Ульяновске показала снижение уровня цен с 43 230 рублей до 37 360 рублей или на 13,6%. Можно с уверенностью отметить, что рынок коммерческой недвижимости насытился, причем как за счет помещений низкого качества, так и за счет действующего бизнеса. Ситуация на рынке такова, что спрос на офисные помещения стремится к минимальным значениям. Новых компаний становится все меньше, действующий бизнес не настроен на расширение, а те компании у которых есть потребность в офисных помещениях выбирают скорее аренду, чем покупку недвижимости. Добавим ко всему вышесказанному – недоступность кредитования бизнеса.
Тройку лидеров в рейтинге районов по средней цене предложения 1 кв. м. занимают: 4-й мкр. (44 900 руб./кв.м.), Центр (44 100 руб./кв.м.) и Новый город (42 600 руб./кв.м.).
Как видим, разрыв между первым и вторым местом минимален. Уровень цен 4-го мкр и Центра города практически одинаков. Средняя цена 1 кв.м. офисных площадей в данных районах показала снижение. Так в Центре снижение составило 12,6%, а в 4-ом мкр – 19,8%. В 4-ом микрорайоне предложение офисной недвижимости крайне ограниченно, а уровень цен стремиться (и корректируется) к уровню центральной части города. Причина тому – территориальная близость района и высокая стоимость жилья (на уровне центральной части города)
Причина снижения уровня цен в этих районах характерна для всего рынка в целом. А именно – насыщение рынка за счет увеличения объема предложения при крайне ограниченном спросе. Отметим также, что в центре города на рынке есть предложения в цокольных этажах с низкой ценой 1 кв.м. (от 11 000 руб./кв.м. до 36 000 руб/кв.м.), а также достаточно широкий спектр предложений по качеству объектов. Скажем только, что треть всех офисных помещений, выставленных на продажу сосредоточен именно в центральной части города. Закрывает тройку лидеров – Новый город. Средняя цена 1 кв.м. офисных помещений в Новом городе также снизилась (-13,9%). В районах тройки лидеров уровень цен на офисную недвижимость в хорошем состоянии и с выгодным месторасположением колеблется в пределах 45000-65000 рублей/кв.м.
| Средняя цена предложения 1 кв. м. офисной недвижимости в г.Ульяновске в (тыс. руб.) | |||
| Районы | мин. | ср. | макс. |
| Центр | 11,0 | 44,1 | 77,5 |
| Север | 20,0 | 33,7 | 59,4 |
| 4-й мкр. | 39,4 | 44,9 | 50,0 |
| Киндяковка | 25,0 | 36,4 | 52,6 |
| Ближнее Засвияжье | 18,9 | 33,0 | 48,3 |
| Дальнее Засвияжье | 16,3 | 32,2 | 51,0 |
| Нижняя Терраса | 20,2 | 20,6 | 21,0 |
| Верхняя Терраса | 24,6 | 27,3 | 30,0 |
| Новый город | 9,0 | 42,6 | 77,5 |
| По городу | 9,0 | 37,4 | 77,5 |
В Северной части города средняя цена 1 кв.м. офисных помещений сложилась на уровне 33 700 руб/кв.м. Здесь диапазон цен на офисные помещения тоже достаточно широкий – от 20 000 руб./кв.м. до 59400 руб/кв.м. В Ближнем и Дальнем Засвияжье средняя цена предложения 1 кв.м. офисных площадей сложилась на уровне 32000-33000 руб/кв.м. По итогам полугодия уровень цен в Ближнем Засвияжье незначительно, но все же снизился (-4,5%), а вот в Дальнем Засвияжье падение составило 18,5%. Ситуацию в Ближнем Засвияжье можно охарактеризовать как стагнацию на достигнутом уровне цен с небольшими колебаниями, а вот в Дальнем Засвияжье наблюдалось снижение уровня цен и в I-ом, и во II-ом, и в III квартале (-4,5%). Предложение офисной недвижимости в Киндяковке по-прежнему незначительно. Поэтому даже не большое увеличение объема предложения дает сдвиг средней цены предложения 1 кв.м. Этим объясняется скачок уровня цен в III квартале. Предложение офисной недвижимости на Нижней и Верхней террасе единичны и достаточно редки.
Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 9 000 руб. за 1 кв.м. в Новом городе до 77 500 руб. за 1 кв.м. в Центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик.
Основная часть офисных помещений, выставленных на продажу, представляет собой:
— цоколь, первые, вторые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах, в основном, помещения, где организация торгового направления невозможна, маловероятна или нерентабельна.
Стоимость 1 кв.м. такого цокольного этажа будет на 40-50 % меньше стоимости 1-го этажа. Спрос на цокольные этажи практически отсутствует. Они не востребованы покупателями.
— вторые, третьи, четвертые этажи зданий торгово-офисного назначения (организация торгового направления на данных площадях маловероятна). Стоимость 1 кв.м. помещений подобного типа, как правило, меньше 10-20% стоимости 1-го этажа.
— отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под офисные помещения. Стоимость 1 кв.м. общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей, и с техническим состоянием объекта.
На долю офисных помещений приходится 30,0% общего объема рынка коммерческой недвижимости Ульяновска. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений по-прежнему сосредоточен в центральной части города (32,4%). Далее идут Ближнее Засвияжье (22,9%), Дальнее Засвияжье (17,1%), Новый город (7,6%), Север (6,7%), Киндяковка (6%), 4-й мкр. (2,9%), Верхняя терраса (2,9%) и Нижняя терраса (1,9%).
Торговые помещения
Средняя цена предложения 1 кв.м. торговых помещений в г. Ульяновске показала снижение уровня цен с 46 900 рублей до 43 700 рублей или на 6,8%. Основная причина сложившейся ситуации на рынке торговой недвижимости такая же, как и у офисной недвижимости — это насыщение рынка и реальное снижение цен в борьбе за потенциального покупателя.
Диапазон цен предложений на торговые помещения в г. Ульяновске составляет от 9 000 руб. за 1 кв.м. в Киндяковке до 90 000 руб. за 1 кв.м в Центре в зависимости от местоположения объекта и его качественных характеристик.
Как показывает практика, сильнее всего кризисные явления затронули сферу общественного питания, а именно, рестораны и гостиничный бизнес. Так сокращение оборота привело к закрытию некоторых действующих объектов или их продаже. Владельцев толкает к продаже существующего бизнеса тот факт, что вследствие снижения уровня жизни и платежеспособности населения, снижаются доходы. Бизнес переориентируется на другие, более прибыльные виды. Некоторые владельцы бизнеса в условиях низкого спроса на рынке коммерческой недвижимости готовы к обмену своего бизнеса на квартиры и даже автомобили. Эта тенденция все больше становится не единичным случаем и говорит о крайне низком спросе на рынке. Сегодняшние тенденции таковы, что ответом на вопрос – покупать или арендовать? Ответ будет – арендовать.
Тройку лидеров в рейтинге районов по средней цене предложения 1 кв. м. занимают: Центр (51 300 руб. за 1 кв.м.), Дальнее Засвияжье (45 800 руб. за 1 кв. м.) и Новый город (43 900 руб. за 1 кв.м.). Несмотря на лидирующие позиции, средняя цена предложения 1 кв.м. в центральной части города по итогам прошедших месяцев года «потеряла» 5,8%.На втором почетном месте находится район Дальнего Засвияжья. Здесь цены на торговую недвижимость остановились на отметке – 45 800 руб. за 1 кв.м., а снижение составило 6,4%. При этом, снижение средней цены 1 кв.м. составило 5,7%, Диапазон цен в Дальнем Засвияжье, как и в Центре достаточно широкий – от 18 800 руб/кв.м. и до 78 600 руб/кв.м. Цена наиболее ликвидных объектов в раскрученных местах с высоким трафиком находится в верхних границах ценового диапазона – 45 000 – 75 000 руб./кв.м., что вполне сравнимо с центральной частью города.
| Средняя цена предложения 1 кв. м. торговой недвижимости в г. Ульяновске . (тыс. руб.) | |||
| Районы | мин. | ср. | макс. |
| Центр | 24,0 | 51,3 | 90,0 |
| Север | 22,0 | 41,2 | 59,3 |
| 4-й мкр. | 27,0 | 40,3 | 52,5 |
| Киндяковка | 9,0 | 38,3 | 60,0 |
| Ближнее Засвияжье | 17,5 | 43,2 | 76,1 |
| Дальнее Засвияжье | 18,8 | 45,8 | 78,6 |
| Нижняя Терраса | 19,1 | 36,9 | 49,0 |
| Верхняя Терраса | 20,5 | 31,1 | 41,8 |
| Новый город | 34,4 | 43,9 | 64,0 |
| По городу | 9,0 | 43,7 | 90,0 |
Минимальное снижение средней цены 1 кв.м. торговых площадей показал район Нового города: 3,1%. Ситуация в данном секторе торговой недвижимости оказалась наиболее стабильной. Отметим также, что для рынка Нового города характерно увеличение объема предложения в районах массового строительства жилья, которое может в дальнейшем привести к более активному снижению уровня цен.
Северная часть города «потеряла» порядка 17%. Объем предложения в этом районе тоже сократился. Динамика уровня цен данного микрорайона нестабильна, средняя цена 1 кв.м. колеблется в пределах 41 000 – 43 000 руб/кв.м. с тенденцией к снижению.
Самый небольшой по размерам — 4-ый мкр. очень ограничен в предложении торговой недвижимости. Уровень цен здесь всегда стремиться (и корректируется) к уровню центральной части города. Причина тому – территориальная близость района и высокая стоимость жилья (на уровне центральной части города). Здесь цены на торговую недвижимость остановились на отметке – 40 300 руб. за 1 кв.м., а снижение составило порядка 27 %. При этом, основное снижение средней цены 1 кв.м. составило 26,9%. Причиной этому служит крайне ограниченный объем предложения и выход на рынок объектов с низкой стоимостью квадратного метра. Диапазон цен в в 4-ом мкр. достаточно широкий – от 27 000 руб/кв.м. и до 52 500 руб/кв.м. Цена наиболее ликвидных объектов в раскрученных местах с высоким трафиком находится в верхних границах ценового диапазона – 45 000 – 55 000 руб./кв.м., что сравнимо с центральной частью города.
В Ближнем Засвияжье уровень средней цены 1 квадратного метра торговых помещений немного вырос (+3,8%) до отметки 43 200 руб./кв.м
На Нижней террасе уровень средней цены 1 квадратного метра торговых помещений немного вырос (+3,4%) до отметки 36 900 руб./кв.м.
На верхней террасе рынок торговой недвижимости демонстрировал колебания уровня цен в диапазоне с тенденцией к снижению. Результат: -7,7%.
Основная часть торговых помещений, выставленных на продажу представляет собой:
- действующие и ранее действующие магазины, рестораны, кафе, аптеки, салоны красоты и др. помещения сферы услуг. Наибольшей стоимостью 1 кв.м. обладают помещения действующих торговых точек, расположенных в «раскрученных» проходных местах и с хорошим техническим состоянием объекта. Стоимость помещений ранее функционирующих торговых точек полностью зависит от их технического состояния. Их стоимость может отличаться от действующих на 10-15 %;
- цоколь, первые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах. Стоимость 1 кв.м. цокольных помещений сильно зависит от состояния объекта и от наличия необходимых коммуникаций. А также от возможности организации отдельного входа и качества строительной отделки. Цена цокольных этажей на 40-50% ниже цены 1-го этажа;
- отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под торговые помещения. Стоимость 1 кв.м. общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей, и с техническим состоянием объекта.
На долю торговых помещений приходится 45,4% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Основной объем предлагаемых на продажу торговых помещений сосредоточен в Дальнем Засвияжье (27,7%), далее идут Центр (20,1%), Новый город (11,9%), Киндяковка (9,4%), Север, Ближнее Засвияжье и Верхняя терраса (8,2%), 4-й мкр. (7%), Нижняя терраса 3,1% рынка.
Производственные помещения
| Районы | Производственная | ||
| мин. | ср. | макс. | |
| Центр | − | − | − |
| Север | 9,2 | 15,6 | 24,8 |
| 4-й мкр. | − | − | − |
| Киндяковка | 5,5 | 15,7 | 30,8 |
| Ближнее Засвияжье | 5,0 | 13,1 | 19,9 |
| Дальнее Засвияжье | 4,1 | 8,2 | 16,9 |
| Нижняя Терраса | 2,5 | 7,7 | 15,8 |
| Верхняя Терраса | 6,3 | 11,4 | 27,6 |
| Новый город | 6,8 | 11,8 | 17,5 |
| По городу | 2,5 | 11,3 | 30,8 |
Диапазон цен предложений на производственные помещения в г. Ульяновске составляет от 2 500 руб. за 1 кв.м на Нижней Террасе до 30 800 руб. за 1 кв.м. в Киндяковке в зависимости от местоположения объекта и его качественных характеристик.
Средняя цена предложения 1 кв.м. производственных помещений увеличилась — с 10 900 рублей до 11 300 рублей или на 3,7%. Причина – увеличение объема предложения (+13%) как за счет выхода на рынок объектов с низкой стоимостью (низкое качество объектов, требующие больших вложений для организации бизнеса) так и за счет объектов в хорошем рабочем состоянии. По мнению экспертов, сегодня в Ульяновске спрос на производственную недвижимость по-прежнему отсутствует.
Как хорошо видно из представленной ниже диаграммы, что каких-либо существенных изменений на рынке производственной недвижимости не происходит.
Существующее предложение рынка производственной недвижимости не отвечает современным требованиям крупного инвестора. Он предпочитает строить новые площади. Малый и средний бизнес не нуждается в больших площадях и в результате «застой» на рынке больших производственных площадей или, другими словами, полное отсутствие рынка в его классическом понимании. Небольшие производственные площади, потенциальными покупателями которых является как раз малый и средний бизнес, тоже спросом не пользуются. Но не потому что не нужен, а потому что выбор падает скорее на аренду, чем на покупку.
На долю производственных помещений приходится 19,7% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Наибольший объем предлагаемых на продажу производственных помещений сосредоточен на Нижней террасе (20,3%) и Верхняя терраса (17,4%). Далее идут в Новый город и Дальнее Засвияжье, Киндяковка (по 15,9%), Ближнее Засвияжье (8,7%) и Север – 5,8%. В центральной части города и в 4-ом мкр. предложение производственной недвижимости единично или отсутствует.
Складские помещения
| Районы | Склад | ||
| мин. | ср. | макс. | |
| Центр | − | − | − |
| Север | − | − | − |
| 4-й мкр. | − | − | − |
| Киндяковка | 5,7 | 9,6 | 13,5 |
| Ближнее Засвияжье | 16,4 | 17,6 | 30,8 |
| Дальнее Засвияжье | 7,1 | 11,7 | 15,1 |
| Нижняя Терраса | 2,5 | 2,1 | 3,1 |
| Верхняя Терраса | − | − | − |
| Новый город | 4,3 | 8,9 | 11,6 |
| По городу | 2,5 | 10,2 | 30,8 |
Диапазон цен предложений на складские помещения в г.Ульяновске составляет от 2500 руб. за 1 кв.м на Нижней террасе до 30 800 руб. за 1 кв.м. в Ближнем Засвияжье в зависимости от площади, местоположения объекта и его качественных характеристик.
Средняя цена предложения 1 кв.м. складских помещений сложилась на уровне 10 200 руб/кв.м.
Уровень цен на рынке продолжает снижаться. Сегодня участников рынка интересует скорее аренда нежели покупка складских помещений. И конечно нужны склады в хорошем рабочем состоянии и не требующих больших вложений.
На долю складских помещений приходится 4,9% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Основная масса предлагаемых на продажу складских помещений сосредоточены в Ближнем и Дальнем Засвияжье, в Киндяковке и в Новом городе. В остальных районах города предложение складской недвижимости единичны или полностью отсутствуют.
Итак, в целом, год характеризуется общей тенденцией к снижению уровня цен. Основные причины развития сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска остаются прежними: сокращение доходов населения и сохранение высокой нормы сбережения населения приводит к уменьшению оборота розничной торговли, оборота общественного питания, а значит спрос на рынке торговой недвижимости будет продолжать снижаться. «На плаву» по итогам прошедшего квартала осталась сфера оказания платных услуг населению (100,1%). А сильнее всего пострадала сфера общественного питания (87,9%).
Некоторые владельцы бизнеса в условиях низкого спроса на рынке коммерческой недвижимости готовы к обмену своего бизнеса на квартиры и даже автомобили. Эта тенденция говорит о крайне низком спросе на рынке.
Но, наряду с негативными моментами, есть и положительная динамика — количество коммерческих организаций медленно, но все же растет (+3,2%). Этот факт дает надежду на улучшение спроса на рынке коммерческой недвижимости.
Ставки аренды и цены продаж на рынке коммерческой недвижимости
Арендные ставки в городе существенно различаются в зависимости от расположения и качества объекта. Так, в формате стрит-ритейла в центре города можно арендовать торговые помещения в зависимости от качества объекта в диапазоне 18–28,8 тыс. рублей/кв. м в год, ставки аренды сотовым операторам и ювелирным магазинам могут достигать 48 тыс. рублей/кв. м. В спальном микрорайоне арендные ставки на торговые помещения вне профессиональных ТЦ находятся в районе 8,4 тыс. рублей/кв. м в год. Что касается площадей в торговых комплексах, средний показатель арендной ставки здесь составляет 10,2–26,4 тыс. рублей/кв. м в год.
Ключевые проблемы развития рынка торговой недвижимости
В последние годы получил развитие сегмент торгово‑развлекательных центров. Преимуществом такого типа зданий является возможность создать единые сервисные службы для всех арендопригодных площадей, что позволяет сформировать «кластер» сравнительно высококачественных сервисов, который был бы невыгодным в случае раздельного размещения. Эта тенденция развивается в виде «гибридной», многофункциональной коммерческой недвижимости – зданий, объединяющих в себе офисные, торговые и гостиничные площади. Однако жители Ульяновской области только привыкают к новому формату шопинга и досуга, который предлагают ТРЦ. Торговые объекты, как введенные в эксплуатацию, так и планируемые, полностью обеспечивают текущий спрос потребления. Дополнительный ввод торговых объектов не будет обеспечивать необходимого объема выручки, а просто перераспределит имеющуюся у других торговых объектов. Поэтому дальнейшие шаги девелоперов будут тогда, когда рынок подготовится не только с точки зрения доходов населения, но и с точки зрения культуры потребления.
Несмотря на открытие большого числа торговых центров в Засвияжском и Заволжском районах, строительство новых объектов коммерческой недвижимости в данных районах продолжается. И даже учитывая, что эти районы густонаселены и ведется строительство новых микрорайонов, насыщенность торговыми центрами очень большая. Прогнозируемая цифра обеспечения торговыми площадями в данных районах составит 500 кв. м на 1000 человек.
Период экстенсивного роста для крупных игроков в городе в значительной степени завершен. Теперь необходимо совершить переориентацию на интенсивный рост, что потребует дополнительных расходов на маркетинг и дальнейшей оптимизации операционных расходов, более продуманного финансового менеджмента и формирования грамотного пула арендаторов.
В условиях обостряющейся конкурентной обстановки на рынке ТЦ растет популярность концептуальных и специализированных объектов, обладающих повышенной степенью конкурентоспособности, такие как специализированные торговые центры – мебельные, детские, спортивные, строительные и т. д. Таким образом, основной тенденцией рынка на сегодняшний день является смещение интереса девелоперов в сторону проектов концептуальных торговых центров и усиление степени специализации объектов.
На текущий момент на рынке недвижимости Ульяновска наблюдается изменение структуры покупательской активности и насыщение рынка торговой недвижимости. Сейчас можно считать, что у города ровно столько торговых центров, сколько нужно. Строительство новыx торговых центров приблизит рынок к насыщению, приведет к снижению арендных ставок и простаиванию свободных площадей. Поэтому уже сегодня при планировании новых торговых центров в регионе необходимы глубокие маркетинговые исследования
Рынок коммерческой недвижимости в городе только формируется. Ограниченный объем предлагаемых на продажу (в аренду) коммерческих объектов и отсутствие до настоящего времени централизованной базы данных по указанным объектам тормозят развитие данного сегмента рынка недвижимости. Между тем, потребность в информации по объектам коммерческой недвижимости у потенциальных инвесторов, оценочных и страховых компаний постоянно растет.
В последнее время сектор коммерческой недвижимости стал заметно пополняться новыми объектами. В основном, это современные торгово-офисные и развлекательные центры, по качественным характеристикам отвечающие международным стандартам. Активизация строительства объектов нежилого фонда вскоре увеличит число коммерческих объектов, предлагаемых как на продажу, так и в аренду. Постепенное расширение предложения, возрастающий интерес к сектору коммерческой недвижимости, - все это начинает подталкивать профессиональных участников рынка недвижимости к более серьезному изучению рынка коммерческих объектов. Кроме того, часть предлагаемых на продажу торгово-офисных объектов представляет собой квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилой фонд.
Строительство новых производственных зданий не ведется. В связи с этим, объем предложения на данном сегменте рынка остается ограниченным: в продаже, в основном, преобладают устаревшие крупные производственные базы, которые маловостребованы, а небольших по размеру помещений (от 50 кв.м до 300 кв.м ), приспособленных под производство, очень мало. Между тем, интерес к таким помещениям в последнее время растет, так как высокая конкуренция в сфере услуг и торговли все чаще заставляет предпринимателей переориентироваться на производство.
По информации ЗАО «Центр недвижимости», которая имеет собственную базу данных по объектам коммерческого назначения, на сегодняшний день в городе сложилась примерно следующая структура рынка коммерческой недвижимости: удельный вес офисных помещений составляет 44% в общем количестве предлагаемых на продажу коммерческих объектов, далее идут производственно-складские помещения – 36%, торговые площади составляют 20% в общем количестве предлагаемых на продажу коммерческих. По оценкам экспертов ЗАО «Центр недвижимости», повышенным спросом у потенциальных покупателей пользуются небольшие (от 20 до 80 кв.м) помещения торгово-офисного назначения в центральной части города. Наименее востребованными являются крупные объекты производственного назначения, в связи с чем имеют длительный срок экспозиции, то есть подолгу пребывают на рынке.
По информации из базы данных ЗАО «Центр недвижимости», в зависимости от местоположения и других качественных характеристик предлагаемых на продажу объектов, цена предложения на офисные помещения колеблется по городу от 10700руб до 87000руб. за 1 кв. м. (аренда офисных помещений колеблется в диапазоне 240руб – 1000руб), цена предложения 1 кв. м общей площади торговых помещений колеблется в диапазоне 12500 руб – 83300 руб (аренда торговых помещений колеблется в диапазоне 50руб – 900руб), цена предложения 1 кв. м общей площади производственно-складских помещений колеблется в диапазоне 1100руб -18800руб (аренда колеблется в диапазоне 50руб – 350руб),
Исследование рынка показывают, что существуют определенные экономические зоны, в границах которых стоимость 1кв.м сохраняется примерно одинаковой с отклонением 20%. Эти данные подтверждают метод разделения на экономические зоны в Приложении N4 к «Положению о порядке предоставления в аренду и безвозмездное пользование имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области «Методика определения величины арендной платы за пользование имуществом» (с изменениями от 3 августа 2005 г.)». Коэффициенты местоположения используемые в данной методике также соответствуют уровню спроса (и следовательно коррелируют с уровнем стоимости 1 кв.м) на коммерческую недвижимость в соответствующих экономических зонах.
Существенными ценообразующими факторами для коммерческой недвижимости являются:
1.Район расположения (экономическая зона)
2.Удаленность от магистралей, административных и торговых центров внутри одной экономической зоны
3.Физический износ здания
4.Функциональное назначение недвижимости
Другие факторы, как показывает регрессионный анализ, оказывают малое влияние на стоимость коммерческой недвижимости или являются нетипичными для рынка.
Факторы, существенно влияющие на величину арендной платы:
1.Район расположения (экономическая зона)
2.Удаленность от магистралей, административных и торговых центров внутри одной экономической зоны
3.Физический износ здания
4.Функциональное назначение недвижимости
5.Наличие и состояние коммуникаций
6.Внутренняя отделка помещений
Другие факторы, как показывает регрессионный анализ, оказывают малое влияние на величину арендной платы или являются нетипичными для рынка.
Среди предложений на рынке недвижимости наблюдается разброс цен внутри одной экономической зоны больше чем 20%. Подобный «хаос» типичен в секторе торговой недвижимости. Цены в секторе офисной недвижимости менее хаотичны. В секторе производственных зданий хаотичность цен проявляется менее всего. Это связано с тем, что имеют место «нетипичные» для рынка предложения. Производственные помещения и здания по большей части территориально сгруппированы в производственных зонах города, как правило изначально построены как производственные и полностью соответствуют своему назначению, с примерно одинаковым износом, а значит и стоимости 1 кв.м у большинства из них являются типичными для своей экономической зоны. Такая «высокая типичность» отсутствует у других видов коммерческой недвижимости (торговые и офисные). Большое разнообразие расположения их внутри одной экономической зоны, разное техническое состояние и разная степень соответствия своим функциям ведут к тому, что на рынке подобной недвижимости предлагается большое количество зданий и помещений с нетипичной стоимостью для данной экономической зоны. Причем количество «нетипичных» среди торговых больше, чем среди офисных зданий и помещений. Это связано с тем, что большая их часть первоначально была предназначена для другого, но стихийный «бум коммерции» привел к тому, что мелкие собственники переводят жилой фонд первых этажей в нежилой фонд с целью открытия собственного маленького магазинчика, а собственники побогаче используют под магазины любые другие помещения, не предназначенные для торговли.
Подавляющее количество сделок сегодня на рынке недвижимости совершается с жилой недвижимостью. Это значительно отвлекает инвестиции от вложения в коммерческую недвижимость и, особенно в сельскохозяйственном секторе. Это связано с тем, что вложения в жилую недвижимость, по мнению большинства инвесторов, пока остается более выгодными, чем во что-либо другое.
По данным ЗАО "Центр недвижимости", отмечается увеличение объема продаж на жилищном рынке. Это позволяет судить о повышении активности главных участников рынка - покупателей недвижимости и о том что вложение в жилье все еще остается более выгодным.
Еще одна причина, по которой участники рынка более охотно приобретают жилую недвижимость – это множество схем приобретения жилья. Основной покупательский спрос на рынке недвижимости сосредоточен на вторичном рынке жилья, так как на его долю приходится более 80% общего объема предложения. В связи с тем, что "чистый" платежеспособный спрос в городе резко ограничен, на жилищном рынке преобладают продажи объектов с альтернативной покупкой. Доля ипотечных сделок, а также сделок по приобретению жилья с использованием кредитных средств на рынке пока незначительна, но в последнее время постоянно растет. Это связано с развитием и появлением новых ипотечных программ, разрабатываемых как банковскими, так и некоммерческими кредитными и потребительскими организациями.
По информации городской риэлторской базы данных, среднее время экспозиции квартиры составляет примерно 2 - 4 месяца. Снижение данного показателя позволяет судить о возможном повышении темпов роста цен в ближайшее время. В настоящее время на рынке строящегося жилья, как и на вторичном рынке, отмечается повышение цен. Это лишний раз подтверждает выводы о большей привлекательности рынка жилой недвижимости перед рынком коммерческой недвижимости.
На этом фоне бурно развивающегося рынка жилой недвижимости в областном центре и в городе Димитровграде, рынок коммерческой недвижимости просто жалок. Основные причины тому:
- Количество профессиональных участников рынка нежилой недвижимости невелико.
- Информация по реально заключенным сделкам с объектами в большинстве случаев закрыта, и как следствие этого цена предложения на аналогичные объекты значительно отличается. Узнать о факте существования подобных сделок можно только непосредственно в месте расположения объекта недвижимости, изучая документы бухгалтерского учета, или из разговоров с местными жителями (что надежнее).
- Высокая стоимость больших объектов. До 70% сделок - продажа невостребованных в технологическом процессе объектов под разборку. Другими словами наблюдаются нетипично рыночные мотивации и отношения участников рынка.
По месторасположению объектов недвижимости, их следует разделять на: в границах областных и районных городов, и находящиеся от них на значительном удалении. Если те объекты, которые расположены в пригородных районах, имеют индивидуальные особенности, которые определяются ситуацией на рынке недвижимости каждого конкретного города, то в отношении "удаленных", следует отметить следующее. Они, не имеют каких либо региональных особенностей и представляют собой массу с практически однородными ценами.
Многие сделки по нежилым объектам обременены дополнительными условиями, т.е. совершаются в «нерыночных» условиях, сильно усложняет куплю-продажу отсутствие правоустанавливающих документов на постройки. Рынок предложения нежилой недвижимости формируется в основном за счет следующих типов:
- Офисные здания и помещения
- Производственно-складские здания
- Торговые здания и помещения
Выше перечисленные категории недвижимости составляют три ценовые ниши на рынке продажи недвижимости и на рынке аренды недвижимости. Цены на недвижимость и аренда внутри каждой ниши примерно одинаковые. Производственные, складские объединены в одну группу условиями рынка в связи с тем, что промышленное производство в целом по Ульяновской области в таком запущенном состоянии, что чаще всего экономически более целесообразно использовать производственные площади, как складские, и наоборот: уровень технологической оснащенности производства малых и средних предприятий настолько низок, что экономически более целесообразно использовать под производство необорудованные специально площади, т.е. складские, гаражи и подобное.
Типичные покупатели недвижимости:
- Мелкие и средние промышленные компании.
- Мелкие торговые предприятия.
Основные выводы относительно рынка недвижимости.
| Динамика рынка | Рынок сокращается |
| Спрос | Спроса уменьшается |
| Предложение | Предложений на продажу помещений подобных оцениваемому больше чем спрос |
| Объем продаж | Достоверной информации о количестве заключенных сделок по продаже помещений за последнее время нет |
| Емкость рынка | 376,92 кв. м на 1000 человек |
| Мотивация покупателей и продавцов | Покупатели стремятся инвестировать в жилые помещения, на нежилые помещения спрос упал из-за спада в экономике. Продавцы не хотят уступать в цене и ждут когда рынок догонит цену предложения. На стоимость коммерческой недвижимости влияют и внешние экономические факторы, ограничивающие денежный оборот в стране и сдерживающие возможности платить за аренду. |
| Ликвидность | Ликвидность коммерческих помещений на данный момент падает |
| Колебание цен на рынке | По информации из базы данных ЗАО «Центр недвижимости», в зависимости от местоположения и других качественных характеристик предлагаемых на продажу объектов, цена предложения на офисные помещения колеблется по городу от 9000руб до 77500 руб. за 1 кв. м., цена предложения 1 кв. м общей площади торговых помещений колеблется в диапазоне 9000 руб – 90000 руб, цена предложения 1 кв. м общей площади производственно-складских помещений колеблется в диапазоне 2500руб -30800руб |
ПРОГНОЗ РЫНКА
Цены на б/у автотехнику в ближайшее время будут оставаться на прежнем уровне. С ростом промышленного развития в области спрос на морально устаревшую технику будет падать, цены соответственно тоже будут уменьшаться.
Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 200; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!