Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование нежилых помещений, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника объектов оценки особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки мы применяли четыре основных критерия анализа.
1 Физическая возможность — физическая возможность возведения
аналогичного объекта с целью наилучшего и наиболее эффективного использования его.
s Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
|
|
|
s Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта оценки.
4 Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Объект оценки–это дорожно - строительная техника или оборудование. Отрасль в которой эксплуатируется данная техника существует.
Работоспособность- это состояние машины, при котором она способна выполнять свои функции, сохраняя значения выходных параметров в пределах, установленных нормативов и технической документации.
Следовательно наиболее эффективное использование объекта оценки – его текущее использование, без существенной в течении 5 лет модернизации.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
|
|
|
Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств
Сравнительный (рыночный) подход — это принцип определения стоимости, заключающийся в использовании и анализе цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В общем случае для реализации сравнительного подхода выполняют следующие работы. Прежде всего изучают соответствующий рынок и собирают информацию о ценах на продукцию той группы, к которой относится оцениваемый объект. Затем проверяют собранную информацию и выбирают аналог (аналоги) по признакам функционального, конструкционного и параметрического сходств. Цены на аналоги «очищают» от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых «коммерческих» корректировок. После проведенной подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счете, искомую стоимость объекта.
Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:
|
|
|
1) ценовых индексов, или индексирования по фактору времени;
2) прямого сравнения с идентичным объектом;
3) прямого сравнения с аналогичным объектом;
4) прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;
5) расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.
Для нашего случая наиболее предпочтительный метод прямого сравнения с аналогичным объектом или прямого сравнения с идентичным объектом.
Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 234; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!