Предложения по совершенствованию кадастровой стоимости как базы для расчета арендной платы за землю
Вопрос за пересмотр стоимости участка должен разрешаться органами власти, а при несогласии с решениями органов должен разрешаться в порядке
В силу норм статей Закона за оценку к заявлению за пересмотр стоимости участка должно прилагаться заключение, которое подготовлено экспертом или экспертами организации, чей участник – оценщик, который составил отчет за оценку
В случае обращения с иском за оспаривание стоимости арендатора участка орган учета может указать отсутствие у учета права проводить оценку участка, потому что орган не собственник участка
Агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет оценку земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
На основании пункта два статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации[8] для установления стоимости участков проводится оценка земель, за исключением случаев, которые определены пунктом три данной статьи. Порядок проведения оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Оценка земель осуществляется на основании правил проведения оценки земель, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316[9].
Функции агентства кадастра объектов недвижимости следующие:
1. создание и ведение кадастра объектов недвижимости на базе земельного кадастра и градостроительного кадастра;
|
|
|
2. организация проведения оценки земель – объектов недвижимости;
3. землеустроительное обеспечение на землях, которые находятся в федеральной собственности;
4. осуществление мониторинга земель;
5. предоставление сведений, которые содержатся в кадастре объектов недвижимости;
6. предоставление сведений за налогооблагаемую базу при исчислении земельного налога и налогов на имущества;
7. оказание услуг в сфере землеустройства и учета;
8. проведение экспертизы документации.
Росреестр для оптимизации процесса оценки стоимости участков создает органы в субъектах Российской Федерации. Филиалы учреждения палаты Росреестра функционируют в рамках своих областей.
Филиалы осуществляют на территории областей ряд функций:
1. оказание услуги по выезду к заявителям с целью выдачи документов;
2. результаты оценки объектов недвижимости;
3. прием документов на предоставление сведений из ЕГРП;
4. прием документов на регистрацию прав;
5. предоставление сведений из кадастра недвижимости;
6. осуществление учета объектов недвижимости.
Субъект процесса – кадастровые инженеры. Инженер является лицом, которое осуществляет кадастровую деятельность, обладающее аттестатом кадастрового инженера. Кадастровый инженер также может проводить экспертизу.
|
|
|
Основание для проведения работ кадастровым инженером – договор подряда, который заключен с заказчиком. Результат работ – документы, нужные для передачи кадастровым инженером заказчику, представленные следующими планами и актом:
1. межевой план;
2. технический план;
3. акт обследования.
Для осуществления деятельности кадастровый инженер обязан обладать аттестатом и осуществлять функции в форме предпринимателя, или как работник юридического лица.
Аттестат кадастрового инженера выдается лицу на основании сдачи им экзамена, а также при наличии гражданства Российской Федерации и образования по специальности, которая определена органом правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшего образования, которое получено в обладающем аккредитацией учреждении образования.
Аттестаты выдаются органами власти субъектов Российской Федерации лицам, которые прошли аттестацию на соответствие требованиям, которые предъявляются к кадастровым инженерам. Аттестат выдается без ограничения срока и территории его действия.
Порядок определения стоимости регламентирован законодательством достаточно подробно, его суть сводится к следующему.
|
|
|
Органы власти субъектов Российской Федерации принимают решение за проведение оценки участков, проводимой не реже раза в пять лет.
Управление Росреестра в субъектах Российской Федерации готовит списки участков, которые находятся на территории субъекта и подлежат оценке.
После составления списков участков производится собственно их оценка.
В основе оценки участков лежит принцип их классификации по назначению и виду использования.
Участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с законодательством разделены на семнадцать видов использования.
В составе населенного пункта земли делятся на административные единица, а в составе данных единиц выделяются кварталы в зависимости от размеров и специфики единицы.
Единица измерения с привязанным определением стоимости участка – показатель стоимости квадратного метра.
Показатель определяется для квартала в разрезе вида использования – применительно к землям населенных пунктов, стоимость определяется для семнадцати видов использования применительно к кварталу.
Стоимость участка устанавливается путем умножения показателя стоимости, которая утверждена для вида использования участков применительно к кварталу с расположением участка на его площадь.
|
|
|
При установлении участку нескольких видов использования для определения его стоимости выбирается показатель с большим значением.
Факторы, которые влияют на стоимость участка, следующие:
1. его вид использования, который определен в установленном законом порядке;
2. размер показателя стоимости, который определен для вида использования применительно к кварталу.
Вид использования участка устанавливается актами органов власти и самоуправления. Отнесение участка данными актами к виду использования подчинено правилам.
В случае существования на участке возведенных в установленном порядке объектов недвижимости использование участка должно соответствовать назначению объекта.
Назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах инвентаризации и должно соответствовать назначению, указанному при вводе объекта в эксплуатацию.
При расположении на участке здания, в чьем паспорте указано назначение офиса, участок будет отнесен к группе №7 земельных участков, которые предназначены для размещения зданий делового и коммерческого назначения.
При одновременном нахождении на участке офисных и производственных объектов участку может быть установлено одновременно 2 вида использования:
1. для размещения зданий делового и коммерческого назначения;
2. для размещения производственных и административных зданий.
В случае отсутствия строек на участке ему может быть установлен любой из семнадцати видов использования при условии соблюдения требований градостроительных и защитных норм и правил. При расположении вновь формируемого участка в защитной зоне вид использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.
Определение показателя стоимости участков осуществляется в данном порядке:
1. субъектом Федерации принимается решение за проведение оценки земель. Оценка должна носить всеобщий характер – оценке подлежат участки на территории субъекта Федерации;
2. органом Росреестра по субъекту Федерации составляются списки участков, которые подлежат оценке с отражением его характеристик – места расположения и площади;
3. привлекаемая Росреестром организация определяет показатель стоимости в отношении квартала и в разрезе каждого из допустимых видов использования на основании информации за стоимость участков вида использования в квартале, а также на основании показателей стоимости объектов имущества, которые расположены на участках. Показатель стоимости в силу законодательства позиционируется в качестве усредненного показателя рыночной стоимости квадратного метра участка с видом использования;
4. результаты оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
5. после утверждения результатов оценки сведения в отношении участка вносятся в систему учета.
Согласно положениям статьи 7 земельного кодекса Российской Федерации[10] земли в Российской Федерации по назначению делятся на семь категорий:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли для нужд промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения;
4. обороны и космической деятельности – специального назначения;
5. земли особо охраняемых объектов и территорий;
6. земли водного фонда и земли лесного фонда;
7. земли запаса.
В праве кроме категорий земель выделяется шестнадцать видов использования:
1. сельскохозяйственное использование;
2. жилая застройка;
3. использование объектов строительства;
4. предпринимательство;
5. отдых;
6. недропользование;
7. транспорт;
8. обеспечение обороны и безопасности;
9. деятельность по охране и изучению природы;
10. использование лесов;
11. водные объекты;
12. участки общего пользования;
13. запас.
Определение стоимости участков в составе земель категорий обладает особенностями. Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.09.2010 №445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»[11], определение стоимости участков в составе данных земель осуществляется в порядке:
1. формируется перечень участков;
2. оценка земель населенных пунктов производится в соответствии с указаниями, которые утверждены Приказом Министерства развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 №39[12]. Стоимость участков в составе земель населенных пунктов зависит от видов использования;
3. состав факторов стоимости определяется для вида использования участков на основе анализа информации за рынок недвижимости субъекта Российской Федерации и должен быть обоснован;
4. стоимость участков в составе земель дачных населенных пунктов определяется с использованием Методики оценки земель садоводческих и огороднических объединений, которая утверждена Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 №П/307[13];
5. расчет стоимости участка садоводческих и огороднических объединений;
6. кластеризация объединений.
В случае наличия стоимости участков объединений, которая определена в соответствии с законодательством Российской Федерации за оценочную деятельность, их стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.
В литературе существует множество дискуссий по поводу взаимосвязи земельного права с иными отраслями права. Существует необходимость исчисления и применения стоимости участков в качестве института права.
Исчисление платы участка в гражданском праве невозможно без установления стоимости участка.
При представлении арендаторами государственных и муниципальных участков физические и юридические лица, в соответствии с пунктом три статьи 65 земельного кодекса Российской Федерации[14], обязаны платить арендную плату. Порядок определения платы за участки регламентирован Положением за порядок расчета платы за участки. Согласно данному правовому акту размер платы за участки определяется путем умножения стоимости земли для квартала по состоянию на первое января года производства расчета платы, на следующие коэффициенты в зависимости от использования:
1. 0,0003 используется для участков под жилыми домами, которые сданы в установленном порядке в эксплуатацию, и для участков, которые предоставлены для строительства;
2. 0,001 используется для участков, которые предоставлены лицам и их объединениям для садоводства и огородничества, и для участков под лесами в поселениях и под кустарниковой растительностью, которая не входит в фонд;
3. 0,0015 используется для участков, которые предоставлены лицам и их объединениям, и для размещения гаражей;
4. 0,025 используется для участков под объектами технического и продовольственного снабжения;
5. 0,022 используется для участков под управленческими объектами и земель предприятий и организаций;
6. 0,03 используется для участков под объектами транспорта и автозаправочными и газонаполнительными станциями и для участков под рынками;
7. 0,6 используется для участков под сооружениями, представленными игровыми автоматами и объектами игорного бизнеса;
8. 0,02 используется для участков под объектами торговли и питания;
9. 0,03 используется для участков, которые предоставлены государственным и муниципальным предприятиям для организации рынков.
Стоимость участков утверждается правовым актом субъекта Российской Федерации. Кадастровая стоимость меняется регулярно.
Также существует взаимосвязь института стоимости участка в административном праве. Споры за оспаривание стоимости участка рассматриваются по заявлению в порядке, который установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства[15]. Согласно пункту десять части один статьи 3,5 Кодекса об административных правонарушениях[16], размер штрафа может исчисляться в процентах от стоимости участка.
Взаимосвязь стоимости участков и налогового права можно выделить в статье 391 Налогового Кодекса[17]. Из-за определения налоговой базы в отношении участка в качестве его стоимости по состоянию на первое января года, который является периодом, при определении размера налога в отношении участка, который образован в течении периода, налоговая база в периоде определяется в качестве его стоимости на дату постановки данного участка на учет. Налоговые ставки устанавливаются правовыми актами органов образования и не могут превышать трех десятых долей процента в отношении участков сельскохозяйственного назначения и тех, которые заняты фондом и объектами инфраструктуры коммунального комплекса, которые приобретены для строительства и для хозяйства и садоводства, а также земли, которые ограничены в обороте, - участки.
В качестве рассмотрения значения кадастровой стоимости как базы для расчета арендной платы за землю можно взять сведения за рассмотрение споров за результаты определения стоимости в судах с целью изучения кадастровой стоимости как базы для расчета арендной платы за землю.
По данным сведениям изучается инициализация около тысячи споров за величину, которая внесена в реестр недвижимости стоимости в отношении примерно тысячи объектов недвижимости, за период с первого января по 31 января 2019 (приложение А).
| Количество исков в отношении результатов определения стоимости объектов недвижимости | Категория заявителя |
| 299 | Юридическое лицо |
| 667 | Физическое лицо |
| 2 | Орган местного самоуправления |
| 1 | Физическое лицо и юридическое лицо |
В праве Российской Федерации институт стоимости земли основной, потому что институт стоимости участков регулирует правоотношения в отраслях права.
Категория заявителя и количество исков в отношении результатов определения стоимости объектов недвижимости представляют рассмотрение споров о величине внесения в реестр недвижимости стоимости в отношении объектов недвижимости.
В целях оспаривания результатов определения стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексов административного судопроизводства Российской Федерации указываются данные основания:
1. установление стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
2. об изменении стоимости в связи с выявлением сведений об объекте оценки, которые использованы при определении его стоимости, в том числе об исправлении технической и кадастровой ошибки;
3. об оспаривании решения или действия комиссии по рассмотрению споров о результатах определения стоимости (приложение Б).
Заключение
Определение платы по кадастру является задачей несложной. Здесь требуется знать корректирующий показатель и получить сведения из инстанции по месту расположения участка, который предполагается к аренде.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 176; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!