Расчет рыночнойстоимости объекта в рамках доходного подхода.
Жилье (жилые помещения, квартиры) является экономическим благом, а не средством получения дохода.
Доходный подход применим к объектам коммерческого назначения: производственно-складским зданиям, гаражам, помещениям и зданиям офисного и торгового назначения.
Возможные расчеты с учетом сдачи жилых помещений в аренду не отражают реальной рыночной стоимости жилого помещения. Согласно анализу Л.Н.Э.И. возможное увеличение стоимости квартир из-за перепланировки для коммерческого использования согласно анализу лучшего и наиболее эффективного использования физически не реально и финансово не целесообразно.
Таким образом, стоимость квартиры доходным подходом не рассчитывается.
Согласование результатов
В данном разделе представлен анализ результатов произведенной оценки.
Сущность затратного подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты на создание и реализацию оцениваемого объекта. Стоимость, определенная затратным подходом, как правило отличается от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее иногда оправдан именно этот подход (для целей налогообложения, для бухгалтерского учёта основных фондов и др.).
В то же время затратный подход в наименьшей степени отражает поведение покупателей на рынке, тогда как сравнительный подход, при наличии данных о сопоставимых продажах (предложениях), даёт более верный результат при определении окончательной стоимости подержанного движимого имущества.
|
|
|
Результаты расчётов затратным и сравнительным подходами Исполнитель согласует, интерполируя их по методу Наегли. Согласно этому методу рассчитывается отклонение поправочных величин от основных значений. Основным (определяющим) значением принята стоимость объекта, определённая сравнительным подходом (СП). За поправочную величину принимается величина стоимости, определённая затратным подходом (ЗП)
Величина отклонения определяется следующим образом:
| Подходы к оценке | Рыночная стоимость |
| Затратный подход | 11 555 949,16 |
| Сравнительный подход | 13 987 214,00 |
| Доходный подход | не применялся |
Считаем, что сравнительный подход более точный, то есть является в терминах метода "определяющим". Тогда отклонение составляет (1 – 11 555 949,16 / 13 987 214,00) * 100 = 17%.
| Объект оценки | Стоимость по ЗП, руб. | Стоимость по СП, руб. | Относительное отклонение, % | Согласованная стоимость объекта оценки, руб. |
| Индивидуальный жилой дом, площадью 507,0 м2, расположенный по адресу. ЯНАО, МО город Салехард улицаЧубынина 12-б | 11 555 949,16 | 13 987 214,00 | 17% | 12 771 581,05 |
|
|
|
Итоговая рыночная стоимость индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ЯНАО, МО город Салехард улицаЧубынина 12-б , по состоянию на «11» июня 2017 г. округленно составляет: 12 771 581,05 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят одна тысяча пятьсот восемьдесят один) рублей.
Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил – как общих, так специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например технологические изменения, могут привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что может повлечь за собой значительные изменения цен.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 142; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!