Требования к проведению оценки.
1. Проведение оценки включает в себя следующие этапы;
а) заключение с заказчиком договора об оценке;
б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
е) составление и передача заказчику отчета об оценке.
2. Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.
3. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
4. Оценщик осуществляет сбор и обработку:
· правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
|
|
|
· данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
· информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
· информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
5. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
6. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
7. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке, и на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
|
|
|
8. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
9. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Методология процесса оценки
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО–1)» утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 256 г. « Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода» (п. 20).
|
|
|
Затратный подход
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ, добавляется прибыль предпринимателя и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта. /Д. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М., 1995, стр. 306-319/.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
|
|
|
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Методы расчета восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.
Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В данном отчете восстановительная стоимость строительства оценивается по стоимости замещения с применением укрупненных показателей стоимости строительства с их последующей индексацией на период даты оценки.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Доходный подход
Доходный подход включает в себя два основных метода: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении будущих доходов, полученных на основе владения имуществом, в их текущую стоимость. Будущие доходы представляют собой периодические денежные потоки, состоящие из арендных платежей за вычетом расходов по поддержанию недвижимости в эксплуатационном состоянии, плюс выручка от будущей продажи недвижимости в конце периода владения.
Метод прямой капитализации дохода использует ставку капитализации, которая отражает взаимосвязь между чистым эксплуатационным доходом за один год (или среднегодовым доходом за несколько лет) и стоимостью оцениваемого имущества; т.е. потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость.
Так как оба метода основаны на ожидании (предположении), то оценщики принимают на себя серьезную ответственность в прогнозировании экономической ситуации в стране на расчетный период. Такие прогнозы более или менее успешные можно проводить в условиях экономической и политической стабильности.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Вывод о применимости подходов и методов в целях данной оценки
1. Использование сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости требует наличия достаточного количества недавних продаж (выборка, включающая 3-5 вариантов) объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Применительно к настоящей оценке на дату проведения оценки указанное условие выполняется. Проведенный анализ информационных и рекламных периодических изданий: газет бесплатных объявлений СМИ, показал, что на дату проведения оценки имеются предложения по объектам, сопоставимым с оцениваемым имуществом. Поэтому сравнительный подход для оценки данного объекта применим.
2. Использование затратного подхода, применяя метод замещения, возможно в связи с наличием достоверных данных.
3. Использование доходного подхода для оценки стоимости объекта требует наличия развитого рынка аренды аналогичных объектов. На дату оценки информации об объектах предоставляемых в аренду нет. Это позволяет говорить об отсутствии рынка аренды. Поэтому считаем применение данного подхода невозможным.
Таким образом, исходя изННЭИ и анализа применимости подходов, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно использовать затратный (метод замещения) и сравнительный (метод прямого сравнительного анализа) подходы.
Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
· Сбор и анализ предварительной информации.
Проведение переговоров и получение общей информации об объекте оценки, целях и дате оценки, собственнике (арендаторе) объекта оценки, заказчике оценки.
· Заключение договора на оценку.
· Классификация объекта оценки.
· Идентификация, осмотр и разработка экспертного заключения.
· Сбор и анализ общих данных.
Собираются и анализируются данные, характеризующие социально-экономические условия эксплуатации оцениваемого объекта, состояние соответствующего сегмента рынка, а также другие факторы, влияющие на оцениваемую стоимость.
· Сбор и анализ специальных данных.
Собирается и анализируется технико-эксплуатационная и экономическая информация по оцениваемому объекту и его аналогам, фигурирующим на рынке в последний период времени. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций со специалистами компетентных организаций.
· Выбор методов оценки.
Выбор общих подходов (затратный, рыночный и доходный) и специальных методов определяется целью оценки, полнотой и достоверностью имеющейся и необходимой для применения каждого метода исходной информации, а также условиями договора на оценку. В необходимых случаях производится модификация имеющихся или разработка новых специальных методов оценки (с обоснованием их методической корректности и точности).
· Проведение расчетов и анализ результатов.
Проводятся расчеты по оценке объекта различными методами и анализ результатов. В случае необходимости осуществляются сбор дополнительной информации, корректировка методов оценки и дополнительные расчеты. Затем производится принятие решения о стоимости объекта.
· Составление развернутого письменного отчета.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 183; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!