Техническое описание конструктивных элементов (Литера а).
| № п/п | Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов |
| 1 | Фундамент | ж/б сваи |
| 2 | Стены и перегородки | кирпич, металл. |
| 3 | Перекрытия | ж\б монолит |
| 4 | Крыша | Металлочерепица |
| 5 | Полы | Цемент.стяжка |
| 6 | Проемы | Простые |
| 7 | Отделочные работы | Покраска |
| 8 | Электроосвещение | Есть |
| 9 | Прочие работы | Крыльца |
Техническое описание конструктивных элементов (Литера а1).
| № п/п | Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов |
| 1 | Фундамент | ж/б сваи |
| 2 | Стены и перегородки | кирпич, металл. |
| 3 | Перекрытия | ж\б монолит |
| 4 | Крыша | Металлочерепица |
| 5 | Полы | Цемент.стяжка |
| 6 | Проемы | Простые |
| 7 | Отделочные работы | Покраска |
| 8 | Электроосвещение | Есть |
| 9 | Прочие работы | Отмостки |
6.2.2. Описание земельного участка
На основании распоряжения Администрации города от «25» ноября 2010 года № 333-р передан в собственность следующий земельный участок:
| Правоустанавливающие документы | Договор купли-продажи земельного участка № 447 от 09.02.2010 года |
| Площадь участка, м2 | 596 м2. |
| Кадастровый номер | 89:08:010204:12 |
| Категория земель | земли населенных пунктов |
| Местоположение | Россия, ЯНАО, г. Салехард, ул. Чубынинад.12-б |
7. Анализ рынка объекта оценки
Поскольку на стоимость объектов оценки оказывают влияние различные социальные, экономические, политические и другие факторы, перед оценщиком стоит задача выявить текущие и ожидаемые изменения на рынке.
|
|
|
В нашем анализе мы обратили внимание на социально-экономическое положение, сложившееся на дату проведения оценки в регионе расположения объекта оценки, а также постарались выявить основные тенденции развития рынка недвижимости. Поскольку к существенным факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся ее использование (целевое назначение), характер улучшений, возникает необходимость анализа недвижимости, сопоставимой с оцениваемой.
Поэтому мы проанализировали состояние и перспективы развития отрасли, в условиях которой функционируют оцениваемые объекты.
Рынок жилой недвижимости в Ямало-Ненецком автономном округе
Основной задачей жилищной политики в автономном округе в настоящее время является реализация национального проекта Доступное жилье: формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан Ямало-Ненецкого автономного округа; комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания.
|
|
|
Для достижения этой цели решаются следующие задачи:
- формируется нормативно-правовая база автономного округа с учетом разграничений полномочий между различными уровнями исполнительной власти в жилищной сфере;
- оказывается поддержка в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан, определенным законодательством Российской Федерации и автономного округа, в соответствии с объемом государственных обязательств;
- осуществляется содействие развитию рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для населения автономного округа;
- создаются условия для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья;
- модернизируются объекты коммунальной инфраструктуры.
Решение данных задач обеспечивается путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мероприятий.
Проект выполняется с 2012 по 2017 годы. В указанный период осуществиться:
- поэтапное формирование рынка жилья, доступного для различных категорий граждан;
- обеспечение государственного стимулирования спроса на рынке жилья путем выполнения установленных законом обязательств автономного округа по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
|
|
|
- совершенствование и развитие нормативной правовой базы жилищной политики автономного округа;
- внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации мероприятий.
В качестве эксперимента по обеспечению земельных участков, отводимых под новое строительство инженерной инфраструктурой, в автономном округе определены два муниципальных образования. Предполагаемая площадь построенного в ходе эксперимента многоэтажного жилья в г. Новый Уренгой составит 22, 0 тыс.кв.м. Расчетная потребность в финансировании обустройства инженерной инфраструктурой составляет 323,3 млн. руб., или 35% от общей сметной стоимости строительства. В г. Ноябрьск будет возведен коттеджный поселок на 200 домов малоэтажной застройки. Сметная стоимость строительства сетей энергоснабжения составит 47,5 млн. руб, или 46% от общей сметной стоимости строительства. Считается, что существующего запаса мощности источников энергоснабжения достаточно.
Результатом внедрения эксперимента будет оснащение необходимой инженерной инфраструктурой земельных участков, предваряющих начало строительства, наработан опыт оценки инвестиционных проектов, отработан механизм финансирования проектов путем использования мер государственной поддержки.
|
|
|
Программа направлена на улучшение жилищных условий населения автономного округа, повышение качества коммунальных услуг, увеличение объемов строительства жилья и объектов социально-бытового назначения, приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечение доступа населению к потреблению коммунальных услуг в соответствие с платежеспособным спросом и социальными стандартами, обеспечение безопасных и комфортных условий проживания в автономном округе.
Планируется создание условий для применения на объектах нового строительства современных индивидуальных отопительных установок для отопления и горячего водоснабжения. Применение индивидуальных котлов позволит исключить затраты на строительство тепловых сетей, а значит и избежать в дальнейшем потерь тепловой энергии при ее транспортировке.
Из доклада о социально-экономической ситуации в Ямало-Ненецком автономном округе за январь-сентябрь 2009 года известно, что на территории автономного округа выдано ипотечных жилищных кредитов и займов на общую сумму 1 239 млн. рублей (в том числе на 37,3 млн. рублей выдано НО «Региональный фонд развития Ямала»), что в 3,9 раза ниже показателя за аналогичный период 2008 года (4 839 млн. рублей).
В январе-сентябре 2009 года на обеспечение жильём льготной категории граждан из федерального бюджета автономному округу выделено 483,7 млн. рублей.
По состоянию на 1 октября 2009 года государственные жилищные сертификаты в автономном округе выданы 222 гражданам.
Объем средств федерального бюджета, предусмотренный для финансирования полномочий по обеспечению жильём ветеранов и инвалидов,вставших на учет нуждающихся до 1 января 2005 года составил для автономного округа 26,6 млн. рублей. На 1 января 2009 года в списке ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 марта 2005 года, по Ямало-Ненецкому автономному округу состоит 1 088 человек. По состоянию на 1 октября 2009 года выдано 33 свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья. Предоставлены социальные выплаты 27 гражданам па сумму 21,9 млн. рублей.
В окружном бюджете на реализацию подпрограммы «Обеспечение жильём граждан из числа коренных малочисленных народов Севера» предусмотрено 70,1 млн. рублей, что на 19,4 % меньше аналогичного показателя прошлого года. За январь-сентябрь 2009 года по данной подпрограмме 15 семей, получивших жилищные субсидии на общуюсумму 46,7 млн. рублей, улучшили свои жилищные условия. На оставшуюся сумму гражданам выданы свидетельства о праве на получение жилищной субсидии на приобретение (строительство) жилья.
В 2009 году на реализацию мероприятий по обеспечению жильём реабилитированных граждан в окружном бюджете предусмотрено 8,55 млн. рублей (в 2008 году − 9,1 млн. рублей). За январь-сентябрь 2009 года 4 семьи граждан данной категории, получившие жилищные субсидии в рамках мероприятий, на общую сумму 7,6 млн. рублей улучшили свои жилищные условия. На оставшиеся средства планируется предоставить жилищную субсидию одной семье.
На 2009 год в окружном бюджете на реализацию мероприятий по оказанию государственной поддержки индивидуальным застройщикам предусмотрено 34,2 млн. рублей. Выдано 49 свидетельств о праве на получение жилищных субсидий, из них предоставлены жилищные субсидии 48 гражданам − индивидуальным застройщикам на общую сумму 33,2 млн. рублей.
На осуществление отдельных государственных полномочий автономного округа по обеспечению жильём детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, в 2009 году в окружном бюджете предусмотрено 232,2 млн. рублей. Средства в полном объёме перечислены в муниципальные образования и по состоянию на 1 октября 2009 года освоено 168,1 млн. рублей, обеспечены жильём 98 семей детей-сирот.
На 2009 год в сводном списке молодых семей, изъявивших желание получить социальную выплату, состоит 750 семей. Оказание государственной поддержки молодым семьям осуществляется за счёт средств федерального и окружного бюджетов. Из федерального бюджета для предоставления социальных выплат предусмотрено 6,9 млн. рублей.
На обеспечение жильём молодых семей в окружном бюджете предусмотрено 205,2 млн. рублей. Кроме этого, необходимо соблюдение обязательного условия софинансирования за счет средств местных бюджетов не менее 5% от объёма окружных средств. За январь-сентябрь 2009 года профинансировано 204,5 млн.рублей, 253 молодые семьи использовали средства на приобретение (строительство) жилья на сумму 151,3 млн. рублей. На оставшуюся сумму выданы свидетельства молодым семьям.
На территории Ямало-Ненецкого автономного округа более 10% жилищного фонда относится к категории ветхого и аварийного жилья.
В окружном бюджете на 2009 год на реализацию мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания предусмотрено 477,7 млн. рублей. За январь-сентябрь 2009 года профинансированы средства окружного бюджета в размере 465,7 млн. рублей. Использованы средства в муниципальных образованиях на сумму 405,6 млн. рублей, в том числе на предоставление жилищных субсидий − 172,2 млн. рублей, на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность − 197,2 млн. рублей, на выкуп у собственников жилых помещений ветхого и аварийного жилищного фонда − 36,1 млн. рублей. Из общей суммы использованных средств 235,9 млн. рублей (58,2%) направлено на приобретение жилых помещений в собственность граждан и в муниципальную собственность путем долевого участия в долевом строительстве жилья или на первичном рынке.
Оказана государственная поддержка в переселении из ветхого и аварийного жилищного фонда 174 семьям, в том числе за счёт средств окружного бюджета -113 семьям, за счёт средств окружного бюджета на условиях софинансирования со средствами местного бюджета - 61 семье.
В целях решения проблемы ветхого жилья, в 2008-2009 годах округ участвует в адресных программах переселения из аварийного жилья на условиях софинансирования с Фондом содействия реформированию ЖКХ, где для Ямало-Ненецкого автономного округа предусмотрен лимит средств Фонда в размере 362 млн. рублей.
В 2008-2009 годах по заявкам Ямало-Ненецкого автономного округа получено за счет средств Фонда 167,2 млн. рублей.
В 2009 году в округе реализуются две адресные программы переселения из аварийного жилья с учетом необходимости стимулирования рынка жилья, на общую сумму 152,2 млн. рублей (из них 86,8 млн. рублей − средства Фонда, 65,4 млн. рублей − средства окружного бюджета).
В течение 2009 года, в рамках двух программ, заключены 29 государственных контрактов на приобретение у застройщиков 31 квартиры в домах высокой степени готовности, на общую сумму консолидированных средств 67,5 млн. рублей.
Общий объём финансирования Национального проекта «Доступное и комфортное жилье − гражданам России» за счет всех источников по направлениям, реализуемым агентством жилищной политики автономного округа, в 2009 году составит порядка 1,7 млрд. рублей, что позволит улучшить жилищные условия около 1000 семей.
Рынок жилой недвижимости города Салехард
Значительную часть жилого фонда города Салехард составляют ветхие и аварийные здания, поэтому жилищный дефицит является в городе одной из самых острых социальных проблем.
В последнее время приоритет в капитальном строительстве на территории окружной столицы отдается жилым домам. В конце 2004 года были сданы в эксплуатацию 450 новых квартир, построенных за счет средств окружного бюджета. В 2005 году введено в эксплуатацию около 80 тыс. кв. метров жилья. В последние годы построены жилые кварталы: «Изумрудный», «Алые паруса» и «Арктический», ведется строительство новых кварталов, а также в старой части города началось снесение ветхих зданий и строительство новых многоэтажных жилых домов. Ведется комплексная подготовка к строительству на правом береге реки Шайтанка двух кварталов индивидуальной жилой застройки.
В результате проведенного анализа рынка жилой недвижимости (индивидуальных жилых домов) в городе Салехард получена следующая информация:
| Район | Адрес объекта | Этаж/Этажность | Тип здания | Общая площадь | Балкон/лоджия | Тип санузла | Цена, руб. | Примечания | ||||||
| дома/коттеджи | ||||||||||||||
| Гидропорт | ул. Геологов | 1/1 | брус | 19,3 | - | без удобств | 700000,00 | 1-комн.квартира в бараке, дом пяти квартирный, вода привозная | ||||||
| Центр | ул. Сенькина | 1/1 | брус | 30 | - | без удобств | 1800000,00 | Ветхий дом на двух хозяев, с участком 5,5 соток в собственности | ||||||
| Северный | ул. Ангальский Мыс | 1/1 | брус | 20 | - | без удобств | 1800000,00 | Барак с земельным участком, дом на 6ть хозяев | ||||||
| Центр | ул. Сенькина | 1/1 | брус | 54,3 36,4 | - | без удобств | 2600000,00 2550000,00 | Торг, 2-комн., дом на 2 хозяина, печное отопление, с земельным участком 4 сотки, 2 больших сарая и огород | ||||||
| Центр | ул. Республики | 1/1 | брус | 65 | - | без удобств | 3000000,00 | Отдельный вход, участок, дом на 4х хозяев | ||||||
| Центр | ул. Гаврюшина | 1/1 | брус | 22 | - | без удобств | 3500000,00 3000000,00 | Торг, 1/2 ветхого дома (в собственности), с земельным участком 4,5 соток (аренда 10 лет) | ||||||
| Центр | ул. Сенькина | 1/1 | брус | 54 | - | без удобств | 3500000,00 | Торг, дом на одного хоз., 3-комн., ветхий дом и участок 8,5 соток земли в собственности | ||||||
| Комбинат | ул. Овстровского | 1/1 | брус | 63,5 14 | - | совмещенный | 3700000,00 | Торг, дом на 4е хоз. 2-комн., отдельный вход | ||||||
3 3 137 500
Информационный источник: ООО Агентство недвижимости «РИЭЛТОР» г. Салехард, 17 мкр., ул. Манчинского, д. 18, тел./факс 8 (34922) 4-67-93, 7-99-72, 7-99-61
Проведенный анализ рынка жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома)
в городе Салехард позволяет сделать следующие выводы:
| Дома, коттеджи | Местоположение | Средняя стоимость дома, руб. | Средняя стоимость 1м2, руб. |
| Деревянные дома | Центр | 8180000,00 | 92366,76 |
| Прилегающие к центру | 6176923,08 | 78065,34 | |
| Средней удаленности | 6133333,33 | 73757,69 | |
| Удаленные | 4933333,33 | 46250,00 | |
| Дома в капитальном исполнении | Центр | 11050000,00 | 88582,15 |
| Прилегающие к центру | 16525000,00 | 65232,72 | |
| Средней удаленности | 10000000 | 64936,34 | |
| Удаленные | 13214285,71 | 43936,73 |
65 671,5
8. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.
Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.
Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
Заключение
Основываясь на данных полученных в результате проведенного анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является текущее использование.
9. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 166; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!