Рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом

земельный участок оценка стоимость

В сравнительном подходе используются принципы спроса и предложения, баланса, замещения, изменения.

Этот подход наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную информацию.

Рассчитаем стоимость 1 м2, оцениваемого объекта на основе подобранных аналогов. Расчет сведем в таблицу 4.

 

Таблица 4 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Аналоги Коррект.	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи тыс.р.		60	38	55	61	52	40
Права собственности	Частная	Госуд.	Сервит.	Госуд.	Частн.	Частн.	Сервит.
корректировка		1.12	1.15	1.12	1	1	1.15
Скоррек. цена		67	44	61	61	52	46
Условия финансирования	3 транжа	Полн.	Кредит	Полн.	Полн.	3 транжа	Кредит
корректировка		0.92	1.1	0.92	0.92	1	1.1
Скоррек. цена		62	48	56	56	52	51
Условия продажи	Уступка партнеру	Чистая	Срочн.	Чистая	Срочн.	Срочн.	Уступка партнеру
корректировка		0.94	1.05	0.94	1.05	1.05	1
Скоррек. цена		58	50	52	59	55	51
Рыночные условия	3 мес. назад	Наст. время	Наст. время	6 мес.	9 мес	9 мес.	6 мес.
корректировка		0.96	0.96	1.04	1.07	1.07	1.04
Скоррек. цена		56	48	54	63	59	53
Местоположение	Цен.	С/о	С/о	Отд.	Отд.	Цен.	С/о
корректировка		+12	+10	+19	+22	0	+12
Несущая способн. грунта	Средн.	Выс.	Средн.	Низк	Выс.	Низк	Средн
корректировка		-4	0	+3	-4	+3	0
Качество управл.	Низк.	Удовл.	Низк.	Удовл.	Высок	Удовл.	Удовл.
корректировка		-2	0	-2	-5	-2	-2
Скоррек. цена		62	58	74	76	60	63
Весовой коэф.		0.11	0.04	0.25	0.15	0.4	0.05
Итоговая стоим.	66.2

 

Стоимость одного квадратного метра общей площади оцениваемого объекта равна 66.2 тыс. рублей.

Стоимость объекта общей площадью 400 м2, полученная сравнительным подходом, равна:

26 480 000 (двадцать шесть миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Оценка зданий: производственных и торговых помещений, офисов, гостиниц, квартир

 

ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

идентификация и описание объекта оценки;

установка оцениваемых имущественных прав;

указание даты оценки;

описание цели оценки;

определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки.

Конечной целью оценки объекта недвижимости является продажа. Для этого необходимо определить рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РЫНОЧНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОЦЕНКИ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ В Г. КОЛА

 

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

В сентябре 2008 года в г. Кола на станции Кола завершилось строительство блока складских помещений общей площадью 6500 м2. Право собственности – полное. На территории складов имеются все коммуникации – проведены свет, канализация, отопление и водоснабжение, имеются собственные водонагреватели, трансформаторная подстанция (дизельный генератор энергии); проведены телефонная и Интернет линии; сделан евроремонт административных помещений; имеются хорошие подъездные пути – новая асфальтовая дорога и действующая ж/д ветка.

Для определения стоимости складского помещения будем использовать рыночный метод оценки недвижимости или сравнительный метод, при котором сопоставляются данные об аналогичных проданных объектах за определенный период. Оценка объекта производится с целью его продажи и получения прибыли.

За период с 20 января по 30 сентября в г. Кола было продано 4 аналогичных оцениваемому объекта. Подробная характеристика складов приведена в таблице

Таблица 5 – Информация по сделкам купли-продажи складских помещений в рассматриваемом районе

	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи		15 млн.	11 млн.	7,8 млн.	6,5 млн.
Площадь	1500 м2 + 5000 м2 (участок)	1200 м2 + 4000 м2 (участок)	2400 м2 + 2800 м2 (участок)	1300 м2 + 1600 м2 (участок)	2100 м2 + 3000 м2 (участок)
Местоположение	г. Кола, ул. Привокзальная	г. Кола, ул. Привокзальная	станция Кола	Комсомольск. горка	г. Кола, пр. Советский
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Динамика сделок		6 недель	9 недель	4 месяца	8 месяцев
Состояние склада	евроремонт	обычное состояние	обычное состояние	обычное состояние	требует ремонта
Наличие административного здания и его состояние	есть, евроремонт	есть, обычное состояние	нет	нет	есть, требует капитального ремонта
Используемый строительный материал	кирпич	кирпич	каменные блоки	кирпич	кирпич
Водопровод	есть	есть	нет	есть	нет
Наличие бойлеров	есть	нет	есть	нет	нет
Трансформаторная подстанция	есть	нет	нет	есть	нет
Телефонная линия, Интернет	есть	есть	нет	нет	нет
Состояние подъездных путей		лучше оцениваемого	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому
Наличие ж/д ветки	есть	есть	есть	нет	есть
Экологическое состояние местности	загрязненность в пределах допустимого	загрязненность в пределах допустимого	вредное производство	зеленая зона	загрязненность в пределах допустимого

Таблица 6 – Внесение корректировок

	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи 1м2		2884,615	2115,385	2689,655	1274,51
Местоположение	г. Кола, ул. Приморская	г. Кола, ул. Привокзальная	станция Кола	Комсомольск. горка	г. Кола, пр. Советский
Корректировка		+180	+120	+90	-30
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	0	0	0	0	0
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Динамика сделок		6 недель	9 недель	4 месяца	8 месяцев
Корректировка		0	0	+73,12%	+146,25%
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	4812,139	3064,606
Состояние склада	евроремонт	обычное состояние	обычное состояние	обычное состояние	требует ремонта
Корректировка		0	0	0	+500
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	4812,139	3564,606
Наличие административного здания и его состояние	есть, евроремонт	есть, обычное состояние	нет	нет	есть, требует капитального ремонта
Корректировка		+100	+400	+400	+200
Скорректированная цена		3164,615	2635,385	5212,139	3764,606
Используемый строительный материал	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		3164,615	2635,385	5212,139	3064,606
Водопровод	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка		0	+167,42	0	+167,42
Скорректированная цена		3164,615	2802,805	4412,139	3232,026
Наличие бойлеров	есть	нет	есть	нет	нет
Корректировка		+12,91	0	+12,91	+12,91
Скорректированная цена		3177,525	2802,805	4425,049	3244,936
Трансформаторная подстанция	есть	нет	нет	есть	нет
Корректировка		+57,88	+57,88	0	+57,88
Скорректированная цена		3235,405	2860,685	4425,049	3302,816
Телефонная линия, Интернет	есть	есть	нет	нет	нет
Корректировка		0	+13,99	+13,99	+13,99
Скорректированная цена		3235,405	2874,675	4439,039	3316,806
Состояние подъездных путей		лучше оцениваемого	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому
Корректировка		-12,55
Скорректированная цена		3222,855	2874,675	4439,039	3316,806
Наличие ж/д ветки	есть	есть	есть	нет	есть
Корректировка		0	0	+27,39	0
Скорректированная цена		3222,855	2874,675	4466,429	3316,806
Экологическое состояние местности	загрязненность в пределах допустимого	загрязненность в пределах допустимого	вредное производство	зеленая зона	загрязненность в пределах допустимого
Корректировка		0	+300	-200	0
Скорректированная цена продажи 1 м2		3222,855	3174,675	4266,429	3316,806

 

Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого площадью, условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется. Для определения величины корректировки по фактору необходимо выбрать пару сравниваемых продаж. При этом по сравниваемому объекту берется скорректированная цена по предыдущему элементу сравнения.

Для корректировки на динамику сделок (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом.

В нашем случае объект №1 и №4 сильно отличаются временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (3064,615 – 1244,51)/ 1244,51 = 146,25%, т.е. за период в восемь месяцев цены на недвижимость выросли на 146,25%.

Путем применения корректировок все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию, времени продажи, местоположению, техническому состоянию и т.п., что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере получатся очень большой диапазон цен продажи – от 3174,675 до 4266,429 руб. за 1 м2. Т.е. продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №1 количество корректировок = 6. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №1 наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №1 – 3222,855 за 1 м2, стоимость за весь оцениваемый объект общей площадью 6500 м2 составит 20 948 558 руб.

Но, тем не менее, техническое оснащение оцениваемого объекта лучше, чем у объекта №1, цена за м2 у которого составляет 3222,855 руб. и в несколько раз лучше, чем у объекта №3, цена за м2 у которого выше чем у объекта №1, а техническое состояние хуже, поэтому можно принять любую цену за продажную.

Если принять стоимость оцениваемого объекта из расчета 4266,429 руб. за м2, то общая стоимость оцениваемого объекта будет равна 27 731 789 руб.

Даже если эта цена будет устраивать продавца, то вряд ли оцененное в такую стоимость помещение найдет своего покупателя, т.к. для г. Кола есть более приемлемые варианты, где ремонт помещений можно производить в процессе их непосредственной эксплуатации.

 

5.1.2.1 - Критерии оценки знаний, умений, навыков: задачи для решения на практических занятиях

Планируемые результаты обучения	Критерии оценивания результатов обучения
	0 баллов	1 балл за каждую модульную единицу
Задача решена с глубиной осмысления материала, умения строить логические цепочки и оформлять выводы и заключения согласно целей реализации ОПОП, определенных в виде набора общекультурных компетенций выпускников	Задача не решена.	Задача решена. Показана высокая глубина осмысления материала с четко сформулированными выводами.

В сумме по данному оценочному средству студент может набрать 10 баллов. (1 модульная единица - 1 балл)

 

5.1.3 Оценочное средство: Контрольная работа

Для сдачи контрольной работы студент должен выполнить задание, состоящие из двух теоретических вопросов (5.2.1.1 Вопросы к зачету с оценкой) и одной задачи (5.1.2 Оценочное средство: задачи для решения на практических занятиях).

5.1.3.1 Критерии оценки знаний, умений, навыков: Контрольная работа

Баллов	Оценка за КР	Характеристика ответа
20	Отлично	решена задача полно раскрыто содержание материала; материал изложен грамотно, в определенной логической последовательности; продемонстрировано системное и глубокое знание программного материала; точно используется терминология; показано умение иллюстрировать теоретические положения конкретными примерами, применять их в новой ситуации; продемонстрировано усвоение ранее изученных сопутствующих вопросов, сформированность и устойчивость компетенций, умений и навыков; ответ прозвучал самостоятельно, без наводящих вопросов; продемонстрирована способность творчески применять знание теории к решению профессиональных задач; продемонстрировано знание современной учебной и научной литературы; допущены одна-две неточности при освещении второстепенных вопросов, которые исправляются по замечанию. освоение компетенций соответствует высокому уровню.
15	Хорошо	решена задача вопросы излагаются систематизировано и последовательно; продемонстрировано умение анализировать материал, однако не все выводы носят аргументированный и доказательный характер; продемонстрировано усвоение основной литературы; ответ удовлетворяет в основном требованиям на оценку «5», но при этом имеет один из недостатков: в изложении допущены небольшие пробелы, не исказившие содержание ответа; допущены один-два недочета при освещении основного содержания ответа, исправленные по замечанию преподавателя; допущены ошибка или более двух недочетов при освещении второстепенных вопросов, которые легко исправляются по замечанию преподавателя; освоение компетенций соответствует базовому уровню.
10	Удовлетворительно	решена задача неполно или непоследовательно раскрыто содержание материала, но показано общее понимание вопроса и продемонстрированы умения, достаточные для дальнейшего усвоения материала; усвоены основные категории по рассматриваемому и дополнительным вопросам; имелись затруднения или допущены ошибки в определении понятий, использовании терминологии, исправленные после нескольких наводящих вопросов; при неполном знании теоретического материала выявлена недостаточная сформированность компетенций, умений и навыков, студент не может применить теорию в новой ситуации; продемонстрировано усвоение основной литературы; освоение компетенций соответствует минимальному уровню.
0	Неудовлетворительно	задача не решена не раскрыто основное содержание учебного материала; обнаружено незнание или непонимание большей, или наиболее важной части учебного материала; допущены ошибки в определении понятий, при использовании терминологии, которые не исправлены после нескольких наводящих вопросов; не сформированы компетенции, умения и навыки; отказ от ответа или отсутствие ответа; не освоены компетенции.

 

---

Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 335; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!