Примерные задачи для практических занятий
Оценка земельных участков
Отчет об оценке земельной собственности
Основные факты и выводы
Вся необходимая информация по объекту оценке содержится в таблице 1
Таблица 1 – Факты и выводы
| Объект оценки: | Земельный участок общей площадью 400 м^2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г. Новосибирск, ул. Восход 5 |
| Цель оценки: | Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»). |
| Задача оценки: | Залоговая стоимость объекта оценки. |
| Основание проведения оценки: | Договор заказчика и оценщика |
| Сведения о Заказчике: | Управляющая организация «Силуэт» |
| Сведения об Оценщике: | Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик – Ильиный А.П. |
| Сведения о привлекаемых организациях или специалистах: | ЗАО «Ядро» - измерение и межевание земельных участков. |
| Оцениваемые права: | право собственности на земельный участок |
| Обладатель оцениваемых прав: | Директор ООО «Силуэт» Шмелов Семен Семенович |
| Дата оценки: | 08.12.2008 |
| Дата осмотра: | 10.12.2008 |
| Дата составления отчета: | 15.12.2008 |
| Описание земельного участка: | кадастровый номер 071545, площадь 0.4 га, адрес: г. Новосибирск Романова 1, категория земель – земли поселений с выделением на местности. |
| Описание улучшений: | помещения жилое 5-ти этажное 168 м2. (Свидетельство о праве собственности № 45-72 от 26.05 1972) |
| Текущее использование: | Использование по назначению |
| Наиболее эффективное использование: | помещения жилое |
| Срок экспозиции, месяцев: | 6 месяцев |
| Рыночная стоимость объекта: | |
| Результаты оценки, полученные подходами: | |
| затратный, р.: | 15 000 000 |
| доходный, р.: | 8 100 000 |
| сравнительный, р.: | 26 480 000 |
| Применяемые стандарты оценочной деятельности: | МСО |
|
|
|
Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
· выводы о правах на оцениваемую недвижимость были сделаны на основании правоустанавливающих документов на объект оценки в предположении их достоверности;
· специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась, предполагалось, что все инженерные коммуникации оцениваемого объекта находятся в исправном состоянии.
· оценка проведена без учета улучшений, произведенных арендаторами;
· объект оценки, по нашим предположениям не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами основания, фундамента или несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на их стоимость;
· объект оценки соответствуют всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;
|
|
|
· в отчете использованы достоверные источники информации.
Общие сведения
Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном районе г. Новосибирска по адресу: ул. Романова 1. Местоположение характеризуется как район низкой удаленности. Объект расположен в районе неплотной застройки и окружен жилыми и административными зданиями. В районе объекта оценки расположены ряд конкурирующих по использованию объектов, что снижает доходность оцениваемого объекта.
На незначительном удалении от оцениваемого объекта расположены остановки маршрутов городского транспорта. Социально-бытовая инфраструктура развита нормально. Объект ориентирован на неограниченный рынок. Ближайший центр развитой социально-бытовой инфраструктуры – ПКиО Центральный находится на расстоянии полукилометра от объекта оценки. Перечисленные факторы определяют высокую транспортную доступность объекта для клиентов.
План участка на рисунке 2.1
Кадастровый номер земельного участка - 071545. Категория земель - земли поселений.
Земельный участок не огорожен на местности и имеет горизонтальную поверхность. Паводковыми водами площадка не затопляется. Участок имеет асфальтовые дороги и площадки для стоянки автомобильного транспорта в хорошем состоянии
|
|
|
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, или предполагаются затраты в "нулевой" период, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов (NPV).
Перед тем, как рассматривать строения с точки зрения принципа наилучшего использования по отдельности, определимся с сегментом недвижимости, который будет обосновано выбран далее для принятия решения.
При этом на принятие решения наибольшее и решающее влияние имело местоположение объекта оценки и уровень развития инфраструктуры. Объект оценки расположен на окраине (среднем удалении) города Новосибирска, с практически не развитой (средне развитой) инфраструктурой и уже сложившимся видом использования земельных участков. Это исключительно земли промышленных предприятий. В связи с этим из всех возможных видов использования оценщиком были исключены из рассмотрения жилое, офисное и производственно-складской использование и принят к рассмотрению торговый сегмент. На дату оценки на рассматриваемом земельном участке как раз и расположен складской комплекс, эксплуатируемый до настоящего времени арендаторами.
|
|
|
Теория оценки оперирует особыми случаями применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. В их перечне существует случай единственного использования. Он предполагает использование земельного участка подобно окружающей застройки. Это хорошо согласуется с вышеприведенными выводами относительно объекта оценки - использование как торговое , который не требует адаптации к окружающей инфраструктуре.
Ставки аренды и цены предложений приведены в таблице 2
|
| Центральный р-н | ||
| Ст-ть аренды р./_В.м. | Цена предложения, р./_В.м. | Коэфф. Капитализац., % | |
| Офисные | 798 | 49 010 | 14,8 |
| Торговые | 1 134 | 44 805 | 23,0 |
| Производственно-складские | 167 | 8500 | 15,6 |
| Жилое | 500 | 25000 | 18.6 |
Тогда расчет текущей стоимости будущих доходов даст следующие результаты:
Таблица 3 К анализу наилучшего и наиболее эффективного использования
| Вид использования | А, м2 | ЗНП, р. | КК, доля | АС, р/м2 | К1 | К2 | С, р. |
| Использование №1 – торговое | 168 | 50000 | 0.216 | 870 | 0.85 | 0.7 | 8 070 000 |
| Использование №2 – офисное | 150 | 450000 | 0.16 | 720 | 0.9 | 0.7 | 7 650 000 |
| Использование № 3 – произв-складское | 170 | 100000 | 0.10 | 350 | 0.95 | 0.7 | 7 040 000 |
| Жилое | 400 | 1000000 | 0.186 | 500 | 0.9 | 0.7 | 8100000 |
Как видно из расчета Жилое помещение имеет выше стоимость и следовательно приносит больше доходов владельцу, подтверждает выбранный вариант повышенный спрос – ЛНЭИ.
Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 159; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!