За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 38 страница
-------------------------------- <469> В некоторых работах юристы настойчиво и при этом неправильно переводят латинский термин requisitio как "требование" (Тихомиров М.Ю. Реквизиция земельных участков // Право и экономика. 2007. N 9) или как "требование принудительного возмездного изъятия имущества в собственность или во временное пользование" (Ромадин М.С. Проблемы применения реквизиции земельных участков в свете нового Земельного кодекса РФ // Мир права. 2003. N 3; http://www.esplaw.ru/publications/2/ (дата обращения: 04.01.2014). На самом деле requisitio, onis - "дознание; розыск" (Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. М.: Юридическая литература, 1989. С. 274); "исследование" (Дворецкий И.Х. Латинско-русский словарь. М.: Русский язык, 1998. С. 666; Малинин А.М. Латинско-русский словарь. М.: Государственное издательство иностранных и национальных словарей, 1961. С. 593). Из содержания п. 1 комментируемой статьи следует, что реквизиция осуществляется, во-первых, на основании ненормативного акта (в п. 1 ст. 242 ГК РФ прямо говорится о решении государственных органов) и, во-вторых, федеральным исполнительным органом государственной власти или исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Органы местного самоуправления правом принятия решений о реквизиции законом не наделены. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет различие между реквизицией (осуществляемой в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства) и изъятием для государственных или муниципальных нужд. Водораздел между ними проходит по признаку чрезвычайности (обстоятельств, носящих чрезвычайный характер) и, следовательно, срочности, безотлагательности совершения необходимых действий. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд не может иметь чрезвычайный, то есть непредвиденный, характер; оно запланировано, осуществляется последовательно в соответствии со строгим соблюдением установленных процедур и сроков, нарушение которых может повлечь за собой отмену акта об изъятии земельного участка. Пункт 4 ст. 51 ЗК РФ гарантирует собственнику реквизированного земельного участка право требовать в судебном порядке возврата ему этого участка на случай, если указанный участок не возвращен в натуре при прекращении действия обстоятельств, послуживших основанием реквизиции. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить, по мнению М.Ю. Тихомирова, ст. 301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения) и ст. 51 ЗК РФ <470>. Однако, как мы полагаем, вопрос о юридическом основании в данном случае не может быть решен однозначно, так как ни в ст. 51 ЗК РФ, ни в ГК РФ мы не находим указаний на то, на каком правовом титуле государство будет владеть и пользоваться земельным участком (об этом мы также говорим далее). -------------------------------- <470> Тихомиров М.Ю. Указ. соч. Как следует из положений п. 6 ст. 51 ЗК РФ и общего смысла других пунктов комментируемой статьи, решение о реквизиции не подлежит обжалованию в судебном порядке. Собственник может оспорить в судебном порядке только отчет о стоимости (оценку) реквизированного земельного участка (так же в соответствии с п. 2 ст. 242 ГК РФ) и размер убытков, причиненных в связи с его реквизицией. Это дополнительно подчеркивает чрезвычайный характер реквизиции и чрезвычайность (исключительность) обстоятельств, которые государству необходимо преодолеть. По мнению М.Ю. Тихомирова, речь в п. 6 комментируемой статьи идет не только об оспаривании размера убытков, причиненных реквизицией земельного участка, но и временным ограничением прав собственника в случаях, когда его земельный участок не подвергается реквизиции, но используется в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства (п. 5 ст. 51 ЗК РФ) <471>. -------------------------------- <471> Там же. Положения комментируемой статьи, как это видно из юридической литературы, до настоящего времени существуют в качестве идеальной конструкции, которая не подверглась испытаниям реальной практикой. Отсутствие ссылок на судебные решения - тому доказательство. После серьезной аналитической статьи 2003 г. М.С. Ромадина <472> другие исследователи, обращавшиеся к толкованию ст. ст. 242 ГК РФ и 51 ЗК РФ, не вышли за пределы частных различий норм гражданского и земельного законодательства по рассматриваемому вопросу <473>. Между тем М.С. Ромадин указал на внутренние противоречия ст. 51 ЗК РФ, которые до 2014 г. остались законодателем неразрешенными. -------------------------------- <472> Ромадин М.С. Указ. соч. <473> См.: Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. С. 334 - 337 (автор комментария к ст. 51 ЗК РФ - Е.Л. Минина). См. также: Галиновская Е.А. Применение земельного законодательства: проблемы и решения: Научно-практическое пособие. С. 222 - 224. Так, например, если сравнивать п. 1 ст. 51 ЗК РФ и п. 5 этой же статьи, то неизменно приходишь к выводу, что законодатель в ст. 51 ЗК РФ предусмотрел две разновидности изъятия земельного участка: 1) временное занятие земельного участка, которое является временным ограничением прав собственника земельного участка; 2) временное изъятие земельного участка, которое является временным прекращением прав собственника земельного участка. И хотя данный вывод по своей сути является абсурдным (при этом хотелось бы подчеркнуть, что абсурдность выводов вовсе не влечет их неправильности), законодатель в п. п. 1 и 2 ст. 51 ЗК РФ, приводя определение временной и постоянной реквизиции земельных участков, заставляет делать еще более нелепый вывод - временное прекращение прав собственника земельного участка не является прекращением права собственности на земельный участок и влечет поэтому не возмещение стоимости земельного участка, а всего лишь компенсацию убытков. Нелепость этого вывода заключается прежде всего в том, что в соответствии с гражданским законодательством (как, впрочем, и в соответствии с общей теорией права) временного прекращения прав быть в принципе не может. Право или принадлежит одному лицу, или прекращается при передаче другому лицу или при уничтожении вещи. Также законодатель, говоря в ст. 51 ЗК РФ о временном изъятии земельного участка у его собственника (п. 1 ст. 51 ЗК РФ) и о временном занятии земельного участка (п. 5 ст. 51), никоим образом не указывает, на каком правовом титуле государство будет владеть и пользоваться земельным участком. Законодатель в ст. 51 ЗК РФ предусмотрел для государства возможность возникновения беститульного владения при реквизиции земельного участка. Еще одним аргументом в пользу того, что реквизиция земельного участка влечет переход права собственности, является, по мнению М.С. Ромадина, то, что ст. 51 ЗК РФ находится в главе VII ЗК РФ "Прекращение и ограничение прав на землю" и в этой главе только ст. 56 ЗК РФ посвящена ограничению прав на землю, все остальные статьи регулируют прекращение прав на землю, в том числе и ст. 51 ЗК РФ <474>. -------------------------------- <474> Ромадин М.С. Указ. соч. Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка Комментарий к статье 52 Комментируемая статья не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Она введена в главу VII ЗК РФ с единственной, на наш взгляд, целью - распространить (или даже скорее подтвердить) изъятие из оборота или ограничение в обороте земельных участков в соответствии с правилами ст. 27 ЗК РФ применительно к договорам купли-продажи (особенно в процессе приватизации), мены и дарения. С этой точки зрения ст. 52 ЗК РФ является частью самого крупного в ЗК РФ комплекса норм о возникновении прав на землю (глава V ЗК РФ). См. также комментарий к ст. 27 ЗК РФ. Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок Комментарий к статье 53 Пункт 2 комментируемой статьи в двух предложениях предусматривает порядок отказа от права собственности на земельный участок, который заключается, во-первых, в подаче заявления в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, во-вторых, в совершении регистрационной записи в ЕГРП о прекращении такого права. Однако ясность и простота правила п. 2 ст. 53 ЗК РФ в чистом виде относится к идеальной конструкции, когда на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. До настоящего времени в законодательном порядке не урегулирован вопрос об особенностях отказа от права собственности на земельный участок при сохранении за бывшим правообладателем прав на объект недвижимости. Суды восполняют пробелы в правовых конструкциях, подменяя, по сути, федерального законодателя. Постановление ФАС СЗО от 9 марта 2010 г. N Ф07-989/2010 по делу N А56-56486/2009 относится к числу тех судебных актов, которые необходимо учитывать в процессе применения п. 2 ст. 53 ЗК РФ. Поскольку нормами ЗК РФ не определено понятие отказа от права собственности на земельный участок как основания прекращения права собственности, в данном случае применимы общие нормы гражданского законодательства. В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. По смыслу приведенной нормы отказ от права собственности заключается в полном отстранении собственника от принадлежавшей ему вещи, а не в отказе только от титула собственника при возможном сохранении отдельных правомочий. Между тем в случае, когда земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, при заявлении отказа от права собственности на земельный участок собственник фактически не устраняется от владения и пользования участком, поскольку за ним в силу ст. 552 и п. 2 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ сохраняется право пользования участком в связи с нахождением на нем принадлежащей данному лицу недвижимости. Таким образом, одно только заявление собственника об отказе от права собственности на земельный участок при фактическом сохранении у него правомочий владения и пользования участком не свидетельствует о реальном намерении общества устраниться от всех правомочий в отношении земельного участка, составляющих содержание права собственности на него, и не может рассматриваться как отказ от права собственности, предусмотренный ст. ст. 235, 236 ГК РФ в качестве основания прекращения права собственности. Кроме того, в развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, п. 4 ст. 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Применительно к государственной или муниципальной собственности данный принцип развивается в п. 7 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК, согласно которому со дня введения в действие названного Кодекса не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Под отчуждением понимается передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица. С учетом положений п. 1 ст. 16, п. 3 ст. 18, п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, ст. 30.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество при отказе гражданина или юридического лица от права собственности на земельный участок с даты государственной регистрации прекращения права собственности такой участок становится муниципальной собственностью, а в субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге - собственностью соответствующего субъекта РФ - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов РФ не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов РФ. Таким образом, в силу закона следствием отказа юридического лица от права собственности на земельный участок является переход права собственности на него к публичному образованию, что фактически означает отчуждение земельного участка, которое не может осуществляться в отрыве от передачи прав на соответствующую недвижимость. Пункты 3, 3.1 и 4 комментируемой статьи детально регламентируют порядок отказа граждан и юридических лиц от права постоянного (бессрочного) пользования и граждан - от права пожизненного наследуемого владения. В отличие от процедуры отказа от права собственности граждане и юридические лица обращаются с соответствующими заявлениями в исполнительные органы государственной власти (в Территориальное управление Росимущества по субъекту РФ или в правительство субъекта РФ) или исполнительный орган местного самоуправления, как правило, в комитет по управлению муниципальным имуществом или комитет по управлению земельными ресурсами; иногда в комитет по земельным и имущественным отношениям. В Санкт-Петербурге это Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга <475>, а в Москве - Департамент городского имущества г. Москвы <476>. -------------------------------- <475> Положение о Комитете по управлению городским имуществом утверждено Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589 // http://gov.spb.ru/law?d&nd=8401621&nh=1 (дата обращения: 03.02.2014). <476> Постановление об утверждении положения о Департамента имущества города Москвы N 99-ПП от 20 февраля 2013 г. // http://dgi.mos.ru/about/polozhenie_o_departamente/Положение%20Департамента.pdf (дата обращения: 03.02.2014). В соответствии с правилом п. 4 комментируемой статьи основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. И если ранее в ЕГРП не вносились записи об указанных видах права, то и датой их прекращения согласно положению абз. 1 п. 5 ст. 53 ЗК РФ будет дата принятия соответствующего решения. Если же такая запись в ЕГРП вносилась, то гражданину или юридическому лиц нет необходимости обращаться в Росреестр, поскольку такая обязанность возложена на собственника земельного участка (абз. 2 п. 5 ст. 53 ЗК РФ). Требование п. 6 комментируемой статьи адресовано исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления. Сообщение об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в ЕГРП, направляется в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в кадастровый орган (филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по субъекту РФ). Налоговый орган на основании такого сообщения исключает сведения о налогоплательщике и об объекте налогообложения. Кадастровый орган учитывает изменения в части сведений о правах - о правообладателе, виде права и адресе правообладателя (если таковой имелся и отражался в текстовой части кадастрового плана территории). Если ранее государственная собственность на земельный участок не было разграничена, то вместо исключенных данных указываются прочерки. Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования земельного участка Комментарий к статье 54 Правила комментируемой статьи самым тесным образом связаны с положениями ст. ст. 284, 285 и 286 ГК РФ, подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, которые так или иначе регулируют основания и порядок изъятия земельных участков при ненадлежащем их использовании. Пункт 1 комментируемой статьи во взаимосвязи с подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ предусматривает принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи судебному разбирательству предшествует назначение административного наказания и выдача предписания об устранения ненадлежащего использования земельного участка. Такими правами наделены должностные лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов (Управления Росреестра по субъектам РФ), Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) и Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальных органов (Управления Россельхознадзора по субъекту или субъектам РФ). Главный государственный инспектор РФ по использованию и охране земель и его заместители, главные государственные инспекторы субъектов РФ по использованию и охране земель и их заместители, главные государственные инспекторы городов и районов по использованию и охране земель и их заместители имеют право: а) в пределах своей компетенции рассматривать в установленном порядке дела об административных правонарушениях и налагать административные штрафы; б) выносить по форме согласно приложению [к Постановлению N 689] предупреждения о допущенном земельном правонарушении в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; в) направлять в соответствующие органы материалы о нарушениях земельного законодательства для решения вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности; г) вносить в органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, издавшие акты, касающиеся вопросов земельных отношений, предложения о приведении указанных актов в соответствие с земельным законодательством. В РФ органы местного самоуправления, сохранив право муниципального контроля над исполнением требований земельного законодательства, а также прокуратура выявляют случаи ненадлежащего использования, направляют материалы в Управление Росреестра (прокурор направляет представление об устранении нарушений законодательства и требует принять меры к устранению выявленных нарушений), которое осуществляет, в частности, контроль за соблюдением выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, осуществляет государственный контроль за соблюдением земельного законодательства. Инспектор Росреестра, проведя выездную проверку и обнаружив нарушения законодательства, возбуждает дело об административном правонарушении, привлекает землепользователя или землевладельца к административной ответственности в виде наложения административного взыскания за нарушение земельного законодательства (нецелевое использование земельного участка) и выдает предписание устранить ненадлежащее использование земельного участка в течение определенного срока.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 95; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!