Подраздел 5. НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО 2 страница
1.6. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Существенным условием такого договора является его цена (ст. 555 ГК РФ). В договоре продажи жилого дома или квартиры (их части), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием выступает также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных либо согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и вступает в силу с момента его заключения. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
|
|
|
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. В этой связи право собственности на недвижимость возникает на основе сложного юридического состава - договора и акта государственной регистрации. С 1 марта 2013 г. правила о государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ) не подлежат применению. Тем самым устранена двойная регистрация - сделок и перехода права собственности.
Правила продажи недвижимости субсидиарно применяются к договору продажи предприятия, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). В частности, обычно не подлежат передаче права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе полной инвентаризации. До подписания договора сторонами должны быть составлены и рассмотрены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
|
|
|
2. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Отношения мены регулируются как специальными правилами, отражающими особенности содержания рассматриваемого договора, так и правилами о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным. Если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В противном случае сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности передать товар.
|
|
|
По общему правилу право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
3. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Дарение в общеполезных целях называется пожертвованием.
Главная особенность дарения - его безвозмездный характер. Дарение, за исключением пожертвования, - договор односторонний, поскольку не накладывает обязанностей на одаряемого. Он может быть как реальным, так и консенсуальным (обещание подарить имущество в будущем).
Реальный договор, как правило, совершается в устной форме. Исключение составляют случаи, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тыс. руб. Консенсуальный договор всегда заключается в письменной форме. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Переход права собственности от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации. Требование об обязательной регистрации договора дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ) с 1 марта 2013 г. не применяется.
|
|
|
Не допускается дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.):
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. Подарки, полученные такими лицами, стоимостью более 3 тыс. руб. признаются собственностью соответствующего публичного образования и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность;
3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями);
4) в отношениях между коммерческими организациями.
В консенсуальном договоре стороны могут отказаться от его исполнения. В отношении дарителя односторонний отказ возможен лишь в двух случаях: во-первых, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни; во-вторых, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (угроза гибели подаренной вещи, представляющей большую ценность, покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких и др.). Правила об отказе от исполнения договора дарения и об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.
Диспозитивной нормой закона предусмотрено, что права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его правопреемникам, а права дарителя переходят к его наследникам.
4. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). От купли-продажи этот договор отличает характер встречного удовлетворения. В этом качестве выступает рента - вознаграждение, периодически выплачиваемое собственнику.
По своей юридической природе договор является возмездным. Отчуждаемое имущество может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Возмездный договор, таким образом, становится консенсуальным и взаимным. Дополнительным встречным предоставлением здесь будет покупная цена. К отношениям сторон такого договора применяются правила о купле-продаже. Безвозмездный договор по передаче имущества является реальным и односторонним. К нему применимы правила о договоре дарения.
Понятие "рента" является обобщающим. В конкретных правоотношениях рента всегда существует в определенной форме, предусмотренной законом. Различают постоянную (бессрочную) и пожизненную (на срок жизни получателя) ренту. Разновидностью последней является пожизненное содержание гражданина с иждивением. Ко всем названным разновидностям общие положения о ренте применяются субсидиарно.
Субъектный состав договора ренты имеет определенную специфику. Получателями постоянной ренты закон называет граждан и некоммерческие организации, а пожизненной - только граждан. Плательщиком ренты выступают любые лица, способные обеспечить ее выплату.
Специфику договоров ренты отражает правило, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение выплаты ренты. При передаче земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существенным условием договора, предусматривающего передачу денежной суммы или иного движимого имущества, является обязанность плательщика либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязательств. В противном случае получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Договор заключается в нотариальной форме. Правила о государственной регистрации договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.
Вопросы для самоконтроля:
1. В чем заключаются особенности поставки товаров для государственных нужд?
2. Что такое контрактация?
3. Возможен ли отказ от исполнения договора дарения?
4. Какой из договоров по передаче имущества в собственность носит публичный характер?
5. В какой момент договор купли-продажи считается исполненным?
6. Каковы особенности купли-продажи предприятия?
Тема 14. ДОГОВОРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ
ГК РФ в качестве самостоятельных разделов, посвященных обязательствам по передаче имущества в пользование, содержит три главы (гл. 34 - 36), соответственно регулирующие отношения:
- аренды;
- найма жилого помещения;
- безвозмездного пользования (ссуды).
1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным. Его предметом являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.). В договоре указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без определения срока действия. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, договор водопользования имеет предельный срок 20 лет (ст. 14 Водного кодекса РФ); предельный срок договора проката - один год).
Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (в частности, это правило неприменимо к договору аренды транспортных средств). Государственная регистрация осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, поэтому незарегистрированный договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и содержании его условий. Однако сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество:
- в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
- в установленный договором (или разумный) срок;
- предупредив о правах третьих лиц.
Имущество сдается в аренду, как правило, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. По общему правилу он обязан производить капитальный ремонт имущества за свой счет.
Арендатор обязан:
- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
- своевременно вносить арендную плату;
- поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и текущий ремонт;
- вернуть имущество при прекращении договора.
С согласия арендодателя он может сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед арендодателем несет арендатор.
Плата за пользование имуществом устанавливается в различных формах, а именно в виде: платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В противном случае считается, что установлены такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет (при прочих равных условиях) преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Разновидностями договора аренды являются прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг), аренда земельных участков.
1.1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Договор является публичным. Его отличают особый статус арендодателя и специфический предмет договора. Из определения усматривается, что помимо потребительского (бытового) проката существует и коммерческий (небытовой) прокат. В этой связи арендатором может выступать не только гражданин, но и юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Договор проката заключается в письменной форме. Его срок не может превышать один год. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к такому договору не применяются. Обязанность по капитальному и текущему ремонту лежит на арендодателе. Однако права арендатора по владению и пользованию имуществом уже, чем в обычных арендных отношениях: по договору проката передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление имущества в безвозмездное пользование, сдача в субаренду, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются. Арендная плата устанавливается в виде платежей в твердой сумме (вносятся периодически или единовременно).
1.2. Аренда транспортного средства предполагает две разновидности договора - договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа. В первом случае арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Членами экипажа здесь являются работники арендодателя. Последний, как правило, несет расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание. Он также обязан обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. К компетенции арендатора относится коммерческое использование транспортного средства. Он несет соответствующие расходы, в том числе на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, а также на оплату сборов.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). Арендатор по такому договору осуществляет эксплуатацию транспортного средства (как коммерческую, так и техническую) своими силами, самостоятельно набирает экипаж и отвечает за действия экипажа по управлению транспортным средством. Он несет расходы по содержанию и эксплуатации арендованного средства, его страхованию (включая страхование своей ответственности), а также по текущему и капитальному ремонту.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 130; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!