Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 16Следующая ⇒

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, может содержать условия о том, что арендатор обязан до передачи ему имущества внести предоплату и произвести его ремонт. Если такой договор не будет зарегистрирован, его признают незаключенным в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Соответственно, возникнет вопрос о том, каким образом взыскивать с арендодателя предоплату и стоимость неотделимых улучшений.

9.1. Вывод из судебной практики: Если договор, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован не был, предоплата и стоимость неотделимых улучшений взыскиваются с арендодателя как неосновательное обогащение.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.06.2006 по делу N КГ-А40/5265-06-П

"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2005, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2006, договор аренды нежилого помещения от 16.03.2003 N НС-07/03 ПХ признан незаключенным; с ответчика взыскано 1106590 рублей 95 копеек долга и 4196637 рублей 23 копейки в возмещение расходов на ремонт.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды от 16.07.2003 N НС-07/03 ПХ в установленном порядке не был зарегистрирован, суды сделали обоснованный вывод о том, что указанный договор является незаключенным.

Судом установлено также, что согласно условиям приложения от 16.07.2003 N 3 к договору от 16.07.2003 N НС-08/03 ПХ, подписанному сторонами, истец произвел оплату за наличный расчет в сумме 1106590 рублей 95 копеек за аренду помещения за октябрь - декабрь 2003 года по спорному договору, о чем был составлен акт от 17.07.2003.

Пунктом 2.1 спорного договора предусмотрена обязанность арендодателя передать помещение общей площадью 650 кв. м (1-й этаж здания), расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т, д. 9, в 3-дневный срок после сдачи объекта Госкомиссии. Доказательств передачи помещения истцу в материалы дела не представлено.

В этой связи взыскание с ответчика 1106590 рублей 95 копеек неосновательного обогащения является правомерным.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Клуб XXI век" произведены неотделимые улучшения в виде ремонта и отделки помещения согласно условиям приложения N 2 к спорному договору, по которому стороны согласовали объем работ и их стоимость.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

С учетом установленного суды сделали обоснованный вывод о правомерности заявленных требований в части взыскания стоимости неотделимых улучшений..."

Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения

На практике возникают ситуации, когда одна из сторон своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от госрегистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Возникает вопрос: что признается уклонением от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения?

10.1. Вывод из судебной практики: Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, она может быть произведена на основании решения суда.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 N Ф03-5240/2009 по делу N А04-842/2009

"...Общество с ограниченной ответственностью "Водозабор - Шахтаум - 2" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Тынды (далее - комитет) о понуждении к государственной регистрации договора аренды муниципального имущества от 01.01.2008 N 183.

Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между комитетом (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор N 183 на аренду объектов муниципальной собственности - движимого и недвижимого имущества.

При оценке на основании статьи 432 ГК РФ представленных сторонами двух подлинников договора, различающихся в части условия о сроке его действия, суды пришли к выводу о том, что договор заключен на трехлетний срок - с 01.01.2008 по 31.12.2010 и подлежит государственной регистрации, так как считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Установив, что комитет уклоняется от государственной регистрации договора от 01.01.2008 в части спорных двух объектов недвижимости, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, предусмотренных статьями 165, 651 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.12.2007 по делу N КГ-А40/12891-07

"...Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, Конструкторским бюро (арендодатель) и Магазином (арендатор) подписан договор от 06.09.2005 г. N 040-13-2 на аренду нежилого помещения площадью 582,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 90, стр. 3, на срок 5 лет с момента государственной регистрации.

Ссылаясь на то, что во исполнение договора арендованное помещение передано арендодателем арендатору, однако арендодатель уклонился от предоставления арендатору необходимых для государственной регистрации документов, в связи с чем Управлением было отказано арендатору в регистрации указанного договора, Магазин обратился с настоящим иском.

Поскольку условия договора от 06.09.2005 г. N 040-13-2 не противоречат требованиям закона и судами установлен факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ и в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ суд кассационной инстанции считает требования о государственной регистрации указанного договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2

"...Предприниматель Мазин Денис Владимирович (свидетельство о государственной регистрации от 14.10.97 N 10050) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Калининградской области (далее - КУГИ) об обязании зарегистрировать охранно-арендный договор от 05.11.99 N 09.

Дополнительным соглашением от 18.06.2003 стороны констатировали, что арендуемое имущество является государственной собственностью Российской Федерации, на арендатора возложена обязанность в течение трех месяцев с момента подписания данного дополнительного соглашения зарегистрировать договор аренды.

Мазин Д.В., ссылаясь на то, что, несмотря на его неоднократные запросы в КУГИ, иные государственные органы, ему не были предоставлены необходимые для государственной регистрации договора документы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, предприниматель совершал действия, направленные на получение документов, необходимых для государственной регистрации договора, однако по не зависящим от него причинам комплект документов для представления в регистрирующий орган сформирован не был.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленное требование..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.02.2007 по делу N Ф09-262/07-С6

"...В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, при уклонении одной из сторон от регистрации сделки, сделка регистрируется в соответствии с решением суда согласно п. 3 ст. 165 названного Кодекса..."

10.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель, который уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, не может выселить арендатора по той причине, что последний пользуется имуществом без законных оснований. Такие требования могут расцениваться как злоупотребление правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2007 по делу N КГ-А40/13988-06

"...Судом установлено также, что на момент подписания договора аренды право собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения зарегистрировано не было. Регистрация права собственности г. Москвы на данные помещения произведена 22.09.2005.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось следствием несовершения ДИгМ необходимых для государственной регистрации договора действий по регистрации первичного права собственности г. Москвы на спорное нежилое помещение.

В связи с чем суд сделал вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для выселения, поскольку у арендатора существовали объективные препятствия для государственной регистрации договора аренды.

При этом требования истца о выселении ответчика расценены судом как злоупотребление правом..."

10.3. Вывод из судебной практики: Непредставление документов, необходимых для государственной регистрации, является уклонением от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

Примечание: По вопросам, связанным с последствиями непредставления для государственной регистрации второго экземпляра договора, см. п. 13.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из содержания п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора или перехода права собственности проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В отдельных случаях на практике обязанность совершения необходимых для проведения государственной регистрации действий возлагается на одну из сторон договора, уполномоченную на то контрагентом, который обязуется представить необходимые для госрегистрации документы. Неисполнение такой обязанности делает невозможным проведение регистрации.

Судебная практика содержит следующее толкование обязанности инициирования сторонами договора проведения государственной регистрации: неправомерно возлагать данную обязанность (в том числе путем вынесения административного предписания) только на одну из сторон и требовать ее исполнения исключительно от этой стороны, поскольку начать процедуру регистрации договора можно только при наличии заявлений его сторон (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2008 по делу N А13-11626/2007).

Определение ВАС РФ от 27.03.2008 N 4110/08 по делу N А35-6484/05-С12

"...Между сторонами 15 июня 2000 года подписан договор аренды указанных объектов. Договор не был зарегистрирован по причине непредставления заявителем на регистрацию необходимых документов, что обоснованно оценено судом как уклонение от государственной регистрации договора.

При таких условиях применение судом к отношениям сторон пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2007 по делу N А17-414/2-2006

"...Из представленных в дело документов следует, что в целях подготовки необходимых документов для регистрации долгосрочного договора аренды комплекса зданий лагеря директор АНО "Спортландия" Денисова Л.Б., действующая от имени "ОАО "Ивхимпром", заключила с предприятием "Ростехинвентаризация" договор от 26.05.2005 на выполнение инвентаризационно-технических работ по адресу: Ивановская область, Лежневский район, село Чернцы, пионерский лагерь "Химик". Проведенные работы приняты по акту от 04.08.2005 и оплачены в сумме 10314 рублей 31 копейки Денисовой Л.Б.

По требованию ОАО "Ивхимпром" в декабре 2005 года технические паспорта на арендованные здания АНО "Спортландия" передала ОАО "Ивхимпром". В дальнейшем обращения АНО "Спортландия" от 07.03.2006 и 13.04.2006 о необходимости возврата технических паспортов на объекты недвижимости и содействии в регистрации договора оставлены ОАО "Ивхимпром" без ответа и удовлетворения.

План объекта недвижимости должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (часть 4 статьи 18 упомянутого Закона).

При отсутствии технических паспортов зданий, содержащих кадастровый номер и план объекта, произвести государственную регистрацию договора аренды не представляется возможным, поэтому суд правомерно пришел к выводу об уклонении ОАО "Ивхимпром" от регистрации договора аренды от 30.03.2005 и обоснованно удовлетворил встречный иск..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.11.2006 N А33-33818/05-Ф02-5933/06-С2 по делу N А33-33818/05

"...Арбитражным судом первой и апелляционной инстанций установлены факты принятия арендатором мер по государственной регистрации договора аренды от 19.05.2004 N 1943-А и уклонения арендодателя от его регистрации.

Факт принятия мер арендатором по осуществлению государственной регистрации договора аренды признан судом подтвержденным письмами истца, адресованными Управлению имущества администрации города Норильска с требованиями о представлении документов, необходимых для регистрации договора аренды от 19.05.2004 N 1943-А. Поскольку арендодатель не представил арендатору необходимые документы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не представил истцу возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, и правомерно квалифицировал такие действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме..."

10.4. Вывод из судебной практики: Заявление одной из сторон договора аренды о возврате документов без проведения государственной регистрации является уклонением от государственной регистрации договора.

Судебная практика:

Абзац 2 п. 3 ст. 19 данного Закона предусматривает возможность приостановления государственной регистрации не более чем на месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения госрегистрации прав, если другая сторона не обращалась с таким заявлением. При этом, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Поскольку в течение установленного срока контрагент по договору может не узнать о направлении заявления о возврате документов и последующем бездействии заявителя, то такие действия квалифицируются судами как уклонение от государственной регистрации договора.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.04.2008 N А10-3978/07-Ф02-1369/08 по делу N А10-3978/07

"...Ссылаясь на уклонение ответчика от регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2005.

Удовлетворяя иск, суд признал доказанным факт уклонения КУИ г. Улан-Удэ от государственной регистрации договора аренды.

Судом установлено, что по условиям договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005 обязанность осуществить государственную регистрацию договора возложена на арендатора.

Как усматривается из материалов дела, Управлением федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия в государственной регистрации договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005 было отказано истцу в связи с наличием заявления арендодателя - КУИ г. Улан-Удэ о возврате документов без проведения государственной регистрации (сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/054/2007-447 от 06.08.2007).

КУИ г. Улан-Удэ обстоятельством, препятствующим государственной регистрации спорного договора, считает то, что предмет аренды истцом снесен и возведен заново, право собственности арендодателя на спорный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между тем, доказательств, свидетельствующих об изменении предмета аренды, ответчиком не представлено.

Судом в соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности N 3477 от 12.12.2005 установлено, что одноэтажное кирпичное здание автозаправочной станции (литер М) общей площадью 19,8 квадратных метров, 2002 года постройки, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Октябрьская, 50, находится в муниципальной собственности и включено в реестр под номером 64.

Представитель КУИ г. Улан-Удэ в судебном заседании кассационной инстанции пояснил, что помещение, являющееся предметом договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005, находится в муниципальной собственности, однако в связи с большим объемом работы право собственности не было зарегистрировано ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Исходя из изложенного, учитывая, что факт уклонения КУИ г. Улан-Удэ от государственной регистрации договора аренды доказан истцом, условия договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005 не противоречат требованиям действующего законодательства, арбитражный суд обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3176/06-Ф02-587/07 по делу N А10-3176/06

"...Пунктом 5.1 договора аренды от 18.01.2005 предусмотрено, что регистрация договора и сбор необходимых для этого документов в соответствующих органах осуществляются силами и за счет арендаторов.

Во исполнение указанного обязательства индивидуальные предприниматели обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия для регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005.

На основании заявления потребительского общества "Центральный рынок" о возврате документов без проведения государственной регистрации, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды от 18.01.2005 была приостановлена, а затем прекращена.

Полагая, что собственник имущества уклоняется от государственной регистрации договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражным судом установлены факты принятия арендаторами мер по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 и уклонения арендодателя от его регистрации.

Установив, что договор аренды соответствует требованиям законодательства, а арендодатель не предоставил истцам возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, Арбитражный суд Республики Бурятия правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3175/06-7-Ф02-790/07 по делу N А10-3175/06-7

"...Пунктом 2.15 договора аренды от 18.01.2005 предусмотрено, что после ввода объекта в эксплуатацию договор аренды подлежит государственной регистрации. Регистрация договора и сбор необходимых для этого документов в соответствующих органах осуществляются силами и за счет арендаторов.

Примечание: Предметом рассмотренного ниже спора являлась законность решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Однако нормы закона, на основании которых суд вынес Постановление, применимы также и в отношении регистрации договоров аренды зданий и сооружений.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2005 N Ф08-2480/2005

"...Регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации в случае, предусмотренном абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Закона.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 26 Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Однако, исходя из смысла и содержания Закона, указанная норма не ограничивает право департамента на участие в процедуре регистрации договора аренды. Поэтому департамент правомерно обратился с заявлениями о приостановлении и отказе от государственной регистрации сделок.

Действия департамента свидетельствуют о его уклонении от регистрации спорных договоров аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2007 N Ф09-6062/07-С6 по делу N А60-23726/2006-Г7

"...В установленный договором срок государственная регистрация договора аренды проведена не была. Стороны обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 16.05.2006 с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 2 с дополнительными соглашениями N 1 - 3. Уведомлением от 13.06.2006 государственная регистрация договора была приостановлена на основании заявления общества "Истамбул" в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов из Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга и внесения изменений в Устав.

Уведомлением от 15.08.2006 государственная регистрация данного договора аренды была приостановлена согласно абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав) на основании заявления общества "Фуд-зи" о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявлением в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации о возложении на общество "Фуд-зи" обязанности осуществить государственную регистрацию указанного договора.

...Удовлетворяя исковые требования и возлагая обязанность по регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 2 на предпринимателя, суды правомерно исходили из того, что факт уклонения общества "Фуд-зи" от государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 2 нашел подтверждение в материалах дела (ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому обязанность по регистрации договора правомерно возложена на нового собственника указанных помещений - предпринимателя..."

10.5. Вывод из судебной практики: Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, является уклонением от государственной регистрации договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2007 N Ф08-8106/07 по делу N А53-10747/2007-С2-32

"...Доводы компании об уклонении управления и министерства от государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему не принимаются. В соответствии с пунктом 2.2.12 договора от 18.05.05 обязанность по его регистрации возложена на арендатора. Компания не предоставила доказательств обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды, дополнительного соглашения к нему и отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в регистрации в связи с отсутствием документов, а также обращения в адрес управления и министерства с требованием представить документы, необходимые для регистрации договора. Доказательства направления в адрес управления писем от 16.05.07 N 121 и 17.05.07 N 124 отсутствуют. Исковые заявления с требованиями о регистрации договора аренды предъявлены к министерству и управлению 11.07.07 и 22.08.07, т.е. после принятия оспариваемого распоряжения. Уведомление министерством компании о необходимости перечисления платы за пользование причалом и перечисление истцом денежных средств не свидетельствуют о возникновении договорных отношений..."

10.6. Вывод из судебной практики: Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, по причине несогласия с условиями договора является уклонением от его государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2008 N Ф08-4200/2008 по делу N А32-15346/2007-39/336

"...Суды указали, что с момента подписания договора до 22.05.2007 арендатор не обращался к арендодателю с требованием о предоставлении документов для регистрации договора, в письме от 22.05.2007 предприниматель не указал, какие документы общество должно передать для регистрации договора. Обязанность по регистрации пунктом 6.4 договора возложена на арендатора, доказательства обращения предпринимателя в регистрирующий орган за регистрацией договора аренды и отказа в регистрации не представлены. Ответчик против регистрации договора аренды не возражал. Причинами длительного незаключения договора являлись необоснованно предъявляемые предпринимателем требования об изменении условий подписанного, но не заключенного договора со ссылкой на необходимость ремонта в части помещений, уменьшение в связи с этим площади арендуемых помещений и арендной платы.

...Фактически суды указали, что уклонение имело место со стороны арендатора, по истечении длительного срока фактического пользования имуществом необоснованно предъявившего требование об изменении существенных условий договора еще до его заключения и не выполнившего возложенных на него договором обязанностей по регистрации сделки..."

10.7. Вывод из судебной практики: Если предмет договора аренды здания или сооружения не определен и одна из сторон не осуществляет необходимых действий по государственной регистрации договора, то у суда отсутствуют законные основания для понуждения этой стороны к его регистрации, поскольку договор является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2008 N Ф09-420/08-С6 по делу N А60-10994/2007

"...На момент подписания договора аренды от 21.10.2004 названная документация отсутствовала, техническая информация по данному объекту подготовлена к моменту рассмотрения дела в суде первой инстанции. Согласно представленному в материалы дела техпаспорту от 02.07.2007 спорный объект представляет собой здание "пилорама" общей площадью 321,9 кв. м, литера 3, 1972 г. постройки, производственного назначения, инвентарный номер 8572, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3 (т. 1, л. д. 85 - 90). В соответствии с условиями договора в аренду истцу были переданы нежилые помещения, расположенные в отдельно стоящем здании общей площадью 294 кв. м, введенном в эксплуатацию в 1970 г., расположенном по тому же адресу.

Установив несоответствие объектов аренды по договору от 21.10.2004 и по техпаспорту от 02.07.2007 (площадь, год постройки/ввода в эксплуатацию, название, литера и назначение объекта), несоответствие ситуационных планов расположения здания, приложенных к названному договору и техпаспорту, факт отсутствия внесения изменений в договор аренды в соответствии с указанными в техпаспорте характеристиками, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 21.10.2004 не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в связи с чем предмет договора не является согласованным сторонами, а договор аренды не может считаться заключенным...

...Как правильно указано судами, в материалы дела не представлено доказательств права федеральной собственности на спорный объект недвижимости и его закрепления на соответствующем вещном праве за войсковой частью N 61207. В представленной выписке из реестра федерального имущества от 21.08.2007 объектов федерального недвижимого имущества, переданных войсковой части N 61207, не значится объект, переданный по договору аренды от 21.10.2004, либо объект, поименованный в техпаспорте от 02.07.2007...

Суд первой инстанции, делая вывод об отсутствии в действиях ответчиков признаков уклонения от государственной регистрации договора аренды, обоснованно указал на то, что истец занимал спорное нежилое помещение с 2001 г. на основании ранее подписанного договора аренды, не зарегистрированного в установленном законом порядке по причине отсутствия необходимой для регистрации документации. Таким образом, общество "ПСТРИ "Уралкомстрой-97" не могло не знать об отсутствии названной документации при подписании договора аренды от 21.10.2004..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2007 N Ф09-10422/07-С6 по делу N А76-22/2007

"...Срок действия договора аренды установлен с 22.03.2006 по 22.03.2008. В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 24.04.2006 индивидуальный предприниматель обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации договора от 22.03.2006.

Поскольку регистрационная служба отказала в государственной регистрации договора аренды от 22.03.2006 в связи с непредставлением передаточного акта и выписки из технического паспорта на здание, а общество "Уральская компания" данные документы не представило, тем самым уклонившись от государственной регистрации договора, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что договор аренды является незаключенным, а потому отсутствуют законные основания для понуждения ответчика к регистрации договора аренды.

...Судами сделан правильный вывод, что в договоре аренды от 22.03.2006 отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект, являющийся предметом договора аренды. Сторонами не представлены схемы, экспликация сооружения, поэтажные планы, исходя из которых возможно было бы определить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку договор аренды является незаключенным, основания для понуждения ответчика к его государственной регистрации отсутствуют..."

10.8. Вывод из судебной практики: Уклонение от государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, может быть квалифицировано судом как злоупотребление правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3175/06-7-Ф02-790/07 по делу N А10-3175/06-7

"...Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из указаний пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действия ответчика по уклонению от государственной регистрации оценены судом как злоупотребление правом.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства.

Согласно статье 131, пункту 3 статьи 433, статье 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества от 18.01.2005, заключенный на срок с 18.01.2005 по 31.12.2015, подлежит государственной регистрации.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2004 N Ф03-А73/04-1/2132

"...Правоустанавливающими документами на предмет этой сделки с иском в суд предъявлены выписки от 11.11.2002 N 1-15/77-48, от 14.05.2003 N 4/2003-331 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым спорный объект отнесен к краевой собственности, а за балансодержателем здания закреплено право оперативного управления.

Незаключенным охранно-арендный договор признан судом при рассмотрении иска краевого министерства имущественных отношений решением арбитражного суда от 15.10.2002 по делу N А73-5818/2002-39 о признании договора аренды недействительным и о выселении.

Данным решением в удовлетворении требования о выселении арендатора истцу отказано.

При проверке законности этого решения и оставлении его в силе кассационная инстанция констатировала факт злоупотребления истцом своим правом - недобросовестностью в возникших гражданских правоотношениях, путем уклонения от государственной регистрации за собой соответствующего вещного права.

Факт отказа арендатору в иске о понуждении к государственной регистрации договора аренды по делу N А73-8537/2002-43 (АИ-1/188) действительно, как и заявляет истец, имеет место, однако при отсутствии у заявителя кассационной жалобы вещного права на предмет этой сделки отказ в иске является обоснованным, так как он является ненадлежащим истцом..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2006 N Ф08-6209/2006 по делу N А61-862/2005-8

"...В соответствии с указанным постановлением 09.04.2003 администрация (арендодатель) и ГУП "Владхолод" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 15:09:01 06 03:0012, находящегося по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, 43, на срок 10 лет с 01.04.2003 по 01.04.2013. Согласно пункту 2.2 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязанность по регистрации после его подписания в течение месяца по договору возложена на предприятие (пп. 4.4.6). По настоящее время договор в установленном порядке не зарегистрирован.

...Суду следовало дать оценку доводам ответчика, связанным с неисполнением последним обязательства по договору по его государственной регистрации. В том случае, если договор не зарегистрирован по вине ответчика, это обстоятельство в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является формой злоупотребления правом..."

Примечание: В приведенном далее Постановлении суд не только констатировал факт злоупотребления правом в виде уклонения от государственной регистрации договора аренды, но и на основании этого признал договор заключенным без вынесения решения о государственной регистрации договора.

Вместе с тем ст. 10 ГК РФ при установлении судом факта злоупотребления правом не предусматривает такого последствия, как признание договора заключенным.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.12.2005 N Ф08-5731/2005

"...Как видно из материалов дела, фирма (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 10.06.2001, 01.12.2001, по условиям которых арендодатель предоставил в пользование арендатору на срок до 10.06.2006 недвижимое имущество площадью 60 кв. м, расположенное по адресу: г. Белореченск, ул. Мира, квартал N 204, для оптово-розничной торговли и земельный участок, необходимый для его использования. Пунктом 2.1 указанных договоров предусмотрено право арендатора использовать земельный участок для строительства и эксплуатации здания. Срок аренды имущества определен до 10.06.2006.

Разногласия по предмету аренды и его месторасположению между сторонами отсутствуют. При заключении сделок соблюдена письменная форма договоров аренды недвижимости, доводы о неисполнении либо нарушении договоров от 10.06.2001, 01.12.2001 стороны не заявляли.

Стороны договора аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки. Поэтому в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора.

Как установил суд, арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить документы, необходимые для регистрации договора аренды, но истец оставил их без ответа. Доказательства, свидетельствующие о том, что истец совершал какие-либо действия, направленные на регистрацию договора в установленном законом порядке, в деле отсутствуют.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Предъявление арендодателем, не принимавшим мер к государственной регистрации договора аренды, требований, основанных на признании такого договора незаключенным, является формой злоупотребления правом. Следовательно, договор аренды является заключенным..."

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!