Регистрация договора аренды зданий и сооружений после истечения срока, предусмотренного для нее в договоре
Стороны могут предусмотреть в договоре аренды срок, в течение которого они должны осуществить государственную регистрацию договора. При этом он может быть меньше срока действия самого договора. В таком случае возникает вопрос: будет ли регистрация действительной, если она проведена после истечения срока, определенного сторонами, поскольку она не соответствует волеизъявлению сторон? По данному вопросу также см. разд. 10 материалов к ст. 609 ГК РФ.
6.1. Вывод из судебной практики: Установленный в договоре срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, не является пресекательным, и его окончание не препятствует государственной регистрации договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2009 по делу N А43-8351/2008-19-243
"...Комитет обратился с иском в суд, посчитав, что государственная регистрация договора аренды произведена УФРС с нарушением требований статей 13 и 19 Закона.
Основываясь на материалах дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности действий УФРС по регистрации спорного договора и к соответствию их правилам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно пункту 1 статьи 26 упомянутого Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон данного договора.
|
|
|
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает принцип свободы договора. Истец выразил свою волю на установление договорных отношений с ответчиком, подписав договор аренды, на период с 06.12.2006 по 14.08.2009. Поэтому Общество вправе в течение данного периода осуществить государственную регистрацию.
В подпункте 3.2.2 упомянутого договора предусмотрена обязанность арендатора в течение четырех месяцев со дня подписания договора обеспечить государственную регистрацию договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако указанный срок не является пресекательным, следовательно, государственная регистрация может быть произведена и по истечении данного срока..."
Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его госрегистрации.
|
|
|
Кроме того, встречаются ситуации, когда невозможно осуществить государственную регистрацию договоров аренды, подписанных после 31.01.1998, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с отсутствием на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В указанных случаях также возникают споры о необходимости регистрации таких договоров и об их заключенности при отсутствии регистрации.
7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
Примечание: Приведенный ниже вывод из судебной практики соответствует позиции ВАС РФ, изложенной в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 по делу N А26-394/2007
"...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
|
|
|
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один год и более.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Срок действия договоров от 25.11.2003 не определен и, следовательно, их государственная регистрация не требовалась..."
Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2006 по делу N Ф09-11458/06-С3
"...Как следует из материалов дела и установлено судами при разрешении спора, 18.06.2002 между ОАО "Уралтелеком" (ныне - ОАО "Уралсвязьинформ") и ООО "ВИК Мастер" на неопределенный срок был заключен договор аренды места в каналах телефонной канализации N 20101.
|
|
|
На основании указанного договора истец по акту приема-передачи от 18.06.2002 передал ответчику участок телефонной канализации с целью прокладки кабеля связи ООО "ВИК Мастер".
Обоснованно судами отклонен довод ООО "ВИК Мастер" о том, что договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2005 по делу N А60-21403/2005-С1 установлено, что между ООО "ВИК Мастер" и ОАО "Уралсвязьинформ" возникли правоотношения из договора от 18.06.2002 N 20101, связанные с использованием ООО "ВИК Мастер" части телефонной канализации. Кроме того, суд установил, что ОАО "Уралсвязьинформ" является собственником телефонной канализации, местами в которой пользовалось ООО "ВИК Мастер" (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат..."
7.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания или сооружения, заключенный до образования в субъекте РФ филиала регистрирующего органа, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня подписания.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2006 по делу N Ф09-3139/06-С3
"...Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.08.1998 по 01.01.2000.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 01.08.1998 N 79 ввиду отсутствия на территории Краснокамского района филиала регистрирующего органа. Согласно справке от 28.10.2005 N 43 Краснокамский филиал Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции республики Башкортостан по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был открыт 06.05.1999.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор от 01.08.1998 N 79 является заключенным..."
Постановление ФАС Уральского округа от 13.02.2006 по делу N Ф09-1500/05-С3
"...Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Поскольку в г. Екатеринбурге Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приступило к осуществлению своих функций 02.08.1999, а указанный выше договор был подписан 01.07.1999, суд пришел к верному выводу о том, что данный договор считается заключенным с момента его подписания в установленной форме и последующей государственной регистрации не требовал..."
7.3. Вывод из судебной практики: Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А81-2571/2008
"...Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что договоры аренды от 31.08.2005 N 40/05, 41/05 и 42/05 не подлежали государственной регистрации.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 названного Кодекса договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 этого же Кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Судами установлено, что согласно пунктам 1.5 спорных договоров аренды срок действия установлен с 01.09.2005 по 01.08.2006, то есть менее чем на один год.
Дополнительными соглашениями N 1 к договорам аренды, подписанными сторонами 26.03.2006, срок действия договоров был продлен со 02.08.2006 по 31.12.2006, то есть так же на срок менее одного года.
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 по делу N А52-2078/2008
"...Как следует из материалов дела, 22.01.2008 между Обществом (арендатором) и Григорьевым Ю.В. (субарендатором) заключен договор N 10 субаренды части нежилого помещения (торговое место N 10) площадью 42,0 кв.м, находящегося в здании торгового комплекса "Пассаж" по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 20, для розничной торговли.
Доводы подателя жалобы о том, что оба договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) являются действующими и фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года и, соответственно, подлежащим государственной регистрации, подлежат отклонению в силу следующего.
Как следует из материалов дела, договор субаренды от 20.10.2007 N 10, заключенный между Обществом и Предпринимателем, действует с 01.11.2007 по 30.09.2008. До окончания срока его действия стороны заключили договор от 22.01.2008 N 10 на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть менее чем на год.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В договоре субаренды от 22.01.2008 N 10 стороны уточнили его предмет - площадь переданной части спорного помещения.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 264; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!