Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды движимого имущества с правом выкупа может быть заключен без указания выкупной цены в составе арендной платы.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2008 N А58-6574/07-Ф02-6414/08 по делу N А58-6574/07
"...06.09.2005 года между ОАО "Единый расчетно-кассовый центр" (арендодатель) и ГУП "Водоканал" (арендатор) подписан договор аренды транспортного средства с последующим переходом в собственность арендатора транспортного средства, согласно которому истец обязался передать ответчику принадлежащее ОАО "Единый расчетно-кассовый центр" транспортное средство ГАЗ 3102 госномер А039 АУ, а ответчик оплачивать арендную плату в сумме 30 рублей в месяц.
Оплата по договору производится путем взаимозачета по задолженности населения за прошлые годы. По окончании срока договора имущество переходит в собственность арендатора (пункты 3.2, 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договор действует один год со дня подписания договора.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом, срок аренды закончился и в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик приобрел право собственности на автомобиль ГАЗ 3102 госномер А039 АУ, в связи с чем ГУП "Водоканал" обоснованно требует обязать истца передать ему технический паспорт на указанный автомобиль..."
|
|
|
Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
5.1. Вывод из судебной практики: Момент перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупной цены.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2008 N КГ-А40/3174-08 по делу N А40-35365/07-54-82
"...Исходя из названных норм, договор аренды с правом выкупа также может являться основанием для перехода права собственности, поскольку используемый законодателем термин "выкуп" обозначает переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды.
При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа..."
5.2. Вывод из судебной практики: Только полное и своевременное внесение арендной платы и выкупных платежей является основанием для перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2009 N КГ-А40/4636-09-2 по делу N А40-26970/06-85-198
"...ООО "Дом Виски" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рамтэкс" о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 242,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1 (с учетом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, пунктом 8 дополнительного соглашения N 2 стороны согласовали условие о том, что нежилое помещение переходит в собственность арендатора после внесения всей обусловленной договором выкупной цены.
Судом установлено, что ООО "Дом Виски" произведена частичная оплата по договору аренды от 01.06.2001 и дополнительному соглашению N 1 от 22.08.2001, что подтверждается платежными поручениями от 27.08.2001 N 20, от 19.09.2001 N 59.
Других доказательств, свидетельствующих о внесении ООО "Дом Виски" выкупных платежей в срок, установленный пунктом 6 дополнительного соглашения N 2 от 31.12.2001 к договору аренды от 01.06.2001 (до 31.05.2004), исходя из положений пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не представлено.
|
|
|
Иные платежи истца по обязательствам ООО "Рамтэкс" перед третьими лицами, не могут быть расценены в качестве правового основания для выкупа арендованного имущества, а, следовательно, засчитываться в счет оплаты выкупаемого нежилого помещения по договору аренды от 01.06.2001.
При этом, как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, условие пункта 11 дополнительного соглашения N 1 от 22.08.2001 к договору аренды, согласно которому "по соглашению сторон оплата может осуществляться на расчетные счета других лиц по письменной просьбе арендодателя", не является условием о выкупе арендованного имущества по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии наличий оснований приобретения ООО "Дом Виски" права собственности на спорное нежилое помещение, является верным..."
Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2006 N КГ-А41/7424-06 по делу N А41-К1-2060/06
"...В этой связи суду следовало в соответствии со ст. ст. 614, 622, 624 ГК РФ установить, имеется ли у ответчика перед арендодателем задолженность по оплате арендных платежей и выкупной цене оборудования, переданного в аренду. Только полное и своевременное внесение арендной платы и выкупных платежей является основанием перехода прав собственности на спорное оборудование ответчику, что соответствует требованиям ст. 624 ГК РФ..."
|
|
|
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.1998 N Ф08-532/98 по делу N А32-11285/97-2/275
"...Суды первой и апелляционной инстанции правильно применили и истолковали норму статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод кассационной жалобы о том, что в указанной правовой норме внесение полной суммы выкупной цены арендатором как обязательное условие для возникновения права собственности на выкупаемое имущество не предусмотрено, и момент перехода права собственности на него определяется условиями договора, не соответствует закону.
По смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в ней на то, что в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, относится к предоставлению сторонам возможности в самом договоре аренды предусмотреть условие о последующем выкупе арендованного имущества до истечения срока аренды или по его истечении, то есть определить срок выкупа имущества при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсюда следует, что переход имущества в собственность арендатора до истечения срока договора аренды при невнесении арендатором всей его выкупной цены невозможен в силу прямого указания закона. Таким образом, вывод суда о ничтожности пункта 8.1. договора N 3 от 11.02.97 является обоснованным.
Судом первой и апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права и основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют..."
5.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор по договору с правом выкупа полностью внес платежи в счет выкупа имущества, хотя часть платежей была внесена по окончании срока договора, и арендодатель принял такое исполнение, то имущество считается выкупленным арендатором.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 27.01.2009 N ВАС-16295/08 по делу N А40-55899/07-105-498
"...Арендатор производил оплату арендных платежей в счет выкупа спорных единиц оборудования. Однако, частично платежи арендатором внесены по окончании срока, на который был заключен договор.
В процессе рассмотрения дела судами установлено, что выкупаемое по договору аренды с правом выкупа имущество представляет собой оборудование, используемое как единый комплекс. Арендодатель не заявлял об отказе от исполнения предусмотренных договором обязательств в связи с несвоевременным внесением арендатором арендных платежей, и арендодателем не принимались в установленном порядке меры к изменению либо к расторжению упомянутого договора.
На момент разрешения возникшего спора оплата за арендованное имущество была произведена обществом "Центральная Европейская Фармацевтическая компания" полностью, что подтверждено ответчиком в судебном заседании первой инстанции суда.
Выводы судов о выкупе истцом арендованного имущества основаны на установленных при рассмотрении дела обстоятельствах и нормах действующего законодательства..."
5.4. Вывод из судебной практики: Если до вступления в законную силу решения суда о выкупе объекта аренды произошла реорганизация арендатора в форме выделения, то право собственности переходит к новому, а не прежнему арендатору, даже если решение суда принято в пользу последнего.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2007, 18.01.2007 N КГ-А40/12383-06 по делу N А40-38958/06-89-293
"...Суд исходил из того, что в результате проведенной реорганизации ООО "Флорина" утратило права на арендуемое недвижимое имущество площадью 494,20 кв. м. Подписание Департаментом имущества г. Москвы договора от 13.10.2003 N 1-966/03 с правопреемником - ООО "Кафе Дяди Сэма" со ссылкой на прежний договора аренды, является переоформлением арендных отношений с новым арендатором - выделившимся юридическим лицом в результате проведенной реорганизации.
ООО "Флорина" выкупило арендованные нежилые помещения на основании решений Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2004 N А40-40494/04-63-453 и от 07.04.2005 по делу N А40-21104/05-43-Т75.
До выкупа нежилых помещений, арендованных по договору от 21.12.94 N 1-22348/94, ООО "Флорина" согласно протоколу общего собрания от 01.10.2002, было реорганизовано путем выделения из него ООО "Кафе Дяди Сэма" с передачей по разделительному балансу части имущества и прав на занимаемое нежилое помещение.
В соответствии с разделительным балансом от 09.10.2002 обязательства между двумя обществами распределяются согласно фактически занимаемым площадям по договору аренды от 21.12.94 N 1-22348/94. ООО "Флорина" утвержден Перечень помещений в части договора аренды от 21.12.94 N 1-22348/94, переходящих к ООО "Кафе Дяди Сэма", по которому к выделенному обществу перешли права и обязанности на помещение площадью 494,2 кв. м по названному договору аренды.
В соответствии с указанными документами ООО "Флорина" передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.12.94 N 1-22348/94 в части нежилого помещения площадью 494,2 кв. м ООО "Кафе Дяди Сэма"...
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными правовыми актами.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Флорина" после проведенной реорганизации утратило права на арендуемое нежилое помещение площадью 494,20 кв. м по названному адресу и не обладало полномочиями по внесению изменений в договор аренды от 21.12.94 N 01-22348/94 в отношении нежилого помещения, права аренды на которое оно утратило, является правильным.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды от 13.10.2003 N 1-966/03 ничтожным как не соответствующим требованиям ст. ст. 209, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключенным на обремененное арендой нежилое помещение..."
Подписано в печать
17.03.2010
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 281; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!