Определение предмета предварительного договора аренды
Согласно п. п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора. Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.
В результате возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения такого договора в случае, если его предмет не был надлежаще согласован.
18.1. Вывод из судебной практики: Предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2009 N КГ-А41/8348-09 по делу N А41-27616/08
"...Обстоятельства того, что в предварительном договоре субаренды предполагаемое к передаче помещение указано как торговый павильон 102, а в акте приема-передачи торговой площади во временное пользование истцу был передан торговый павильон Б102/2 без указания адреса его местонахождения, не являются основанием для признания предварительного договора субаренды незаключенным, поскольку стороны приступили к его реальному исполнению, неопределенности в вопросе выбора помещения при его передаче у сторон не возникло, факт приема истцом помещения не оспаривался им в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, данное помещение использовалось истцом и он производил в нем ремонтные работы..."
|
|
|
18.2. Вывод из судебной практики: Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2
"...В обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова города Ярославля. Арендная плата определена сторонами 85 000 рублей.
Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.
|
|
|
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными..."
18.3. Вывод из судебной практики: Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана, а в тексте договора стороны подтвердили достаточность такого указания для индивидуализации объекта предварительного договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2009 N Ф09-6635/09-С6 по делу N А71-1112/2009-Г29
"...Оценив содержание предварительного договора аренды с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, было определено настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. При этом суды исходили из того, что истец и ответчик согласовали условия относительно площади передаваемого помещения, определили место расположения помещения на 3-м этаже многофункционального центра, а также подписали поэтажный план центра и помещения, который является приложением N 2 к договору аренды.
|
|
|
Кроме того, как следует из содержания п. 2.2 предварительного договора аренды, стороны подтверждают, что указанные в названном пункте данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Суды также приняли во внимание, что многопрофильный центр на момент подписания предварительного договора являлся строящимся объектом и не имел точного адреса, в связи с чем его местонахождение (ул. Холмогорова Октябрьского района г. Ижевска) при подписании предварительного договора было определено на основании имеющихся данных. При этом судами указано, что эти же ориентиры многопрофильного центра указаны в проекте краткосрочного договора, который является приложением N 6 к предварительному договору (т. 1, л. д. 36 - 56).
Таким образом, следует признать обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что буквальное толкование условий предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяют определенно установить как местоположение и описание строящегося здания многопрофильного центра, так и находящееся в данном центре помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора..."
Статья 608. Арендодатель
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 255; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!