Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на то законом или собственником. Поскольку в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на такой объект возникает только с момента госрегистрации, до такой регистрации лицо не считается собственником вновь созданного имущества. Таким образом, возникает вопрос о действительности договора аренды, заключенного в отношении такого имущества.
13.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), быть объектом договора аренды, существует две позиции судов.
Позиция 1. Вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008
"...Здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается разрешением на строительство от 21.11.2007 N 78-15654.1с-2006, актом приемки объекта капитального строительства, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Из пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
|
|
|
В силу статьи 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судами установлено, что до настоящего времени право собственности ООО "Электрон" на нежилое здание по указанному адресу не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с чем суды правильно признали, что договор аренды от 14.03.2008 N 10 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него..."
|
|
|
Позиция 2. Заключение договора аренды в отношении вновь созданной недвижимости до регистрации права собственности на нее в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом.
Судебная практика:
Примечание: Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации.
Суды, рассматривая споры о виндикации имущества (Определение ВАС РФ от 19.09.2008 N 11459/08 по делу N А40-57489/07-85-486), о признании права собственности (Определение ВАС РФ от 29.08.2008 N 10466/08 по делу N А43-24125/2007-21-490, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2008 N Ф04-4017/2008(7512-А27-21)), придерживаются буквального толкования ст. 219 ГК РФ и, установив отсутствие у лица зарегистрированного права собственности на вновь созданное имущество, отказывают в удовлетворении иска.
Более того, в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В связи с этим, например, акт ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию не является доказательством возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество (Определение ВАС РФ от 27.05.2008 N 6336/08 по делу N А32-21447/2006-21/431).
|
|
|
В части признания договора ничтожным судебная практика исходит из того, что отсутствие регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является основанием для признания договора купли-продажи ничтожным (Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2008 N Ф09-4996/08-С6 по делу N А47-7204/2007).
Определение ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09 по делу N А08-2798/2008-10
"...Между сторонами 01.10.2007 заключен договор аренды сроком на 11 месяцев, в соответствии с которым ООО "Блиц" (арендодатель) обязался предоставить ООО "Альба Регия" (арендатору) за плату во временное пользование помещения. По акту приема-передачи ответчик передал указанные помещения истцу.
На момент заключения договора аренды от 01.10.2007 указанное здание Торгового Центра введено в эксплуатацию...
|
|
|
ООО "Блиц" 08.05.2008 произведена государственная регистрация права собственности на помещения.
Ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 у ООО "Блиц" отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право собственности на переданные в аренду помещения, следовательно, отсутствовало право распоряжения данными помещениями, в связи с чем сделка, предусматривающая передачу в аренду имущества не являющегося собственностью арендодателя, недействительна, ООО "Альба Регия" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец фактически пользовался имуществом, которое было создано (построено) ответчиком.
Обстоятельства, на которые ссылается заявитель (отсутствие на момент заключения договора о предоставлении имущества в пользование регистрации права собственности истца на переданные ответчику нежилые помещения) сами по себе не являются основанием для признания между сторонами сделки недействительной..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 272; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!