Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
Бывают случаи, когда в силу различных обстоятельств имущество, уже сданное в аренду, передается в аренду иному лицу по другому договору. Подобные ситуации складываются, например, когда сдаваемое имущество входит в состав ранее переданного в аренду объекта. В связи с этим возникает спор о судьбе договора аренды, заключенного в отношении такого имущества, и о лице, правомочном оспаривать такой договор.
1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий подписания договора аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является ничтожным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2009 N Ф03-6191/2009 по делу N А51-7065/2008
"...Между УМИГА г.Владивостока и индивидуальным предпринимателем Н.Д.Гигинеишвили 25.05.2006 заключен договор N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка (далее - договор от 25.05.2006) с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв.м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул.Гульбиновича, 29 (примерно 27 м на север от ориентира) сроком действия с 01.03.2006 по 01.03.2009.
Полагая, что договор аренды спорного земельного участка от 25.01.2005 продолжает действовать и администрация г.Владивостока не принимает действий по его возврату, а заключенный договор между УМИГА г.Владивостока и предпринимателем нарушает его право на использование арендованного им земельного участка, ООО "Владкомвит" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
|
|
|
При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок не был возвращен ООО "Владкомвит" арендодателю, в соответствии с пунктом 4.4.9 договора от 25.01.2005, общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и на момент его предоставления третьему лицу, в связи с чем суд сделал обоснованный вывод о том, что договор N 03-002629-Ю-В-3007 аренды земельного участка от 25.01.2005 возобновлен сторонами на тех же условиях, на неопределенный срок. Факт возобновления указанного договора на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу решением от 28.09.2006 по делу N А51-8169/062-169 Арбитражного суда Приморского края, в котором участвуют те же лица.
Из смысла части 2 статьи 209, статьи 606 ГК РФ, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник имущества, в том числе земельного участка, вправе предоставлять в аренду земельный участок, свободный от прав третьих лиц.
Учитывая изложенное суд сделал правильный вывод о ничтожности договора N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка от 25.05.2006 с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв.м, заключенного между предпринимателем Н.Д.Гигинеишвили и УМИГА г.Владивостока, поскольку арендодатель не вправе распоряжаться земельным участком, несвободным от прав третьих лиц, и ввиду признания недействительным соответствующего пункта распоряжения, на основании которого заключен спорный договор.
|
|
|
Суд, установив, что предприниматель незаконно владеет предоставленным ему земельным участком, имеющим незначительные расхождения с земельным участком, предоставленным истцу, в связи с чем обоснованно удовлетворил требование истца об обязании предпринимателя освободить названный земельный участок..."
Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8490-06 по делу N А40-5992/06-91-60
"...Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 01.11.1995 N 63а/95 не был признан недействительным и является действующим, в связи с чем сделал обоснованный вывод об обременении правами истца спорных помещений на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-04, и, правомерно признав договор от 21.05.2005 N В/2105-04 недействительным, отменил решение от 04.05.2006, правильно применив статью 168 ГК РФ..."
|
|
|
Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8524-06 по делу N А40-5986/06-82-60
"...В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, установив, что на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-01 спорные помещения были обременены правами истца по договору аренды от 01.11.1995 N 63а/95, который не был признан недействительным и является действующим, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор от 21.05.2005 N В/2105-01 является недействительным, правильно применив статью 168 ГК РФ..."
Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2007 N Ф09-9695/07-С6 по делу N А07-13501/2006
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 25.05.2004 N 16, заключенному между Уфимским лесхозом Министерства лесного хозяйства по Республике Башкортостан и обществом "Деловая консультация" на основании ст. 31 - 34, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, во временное пользование указанному обществу передан участок лесного фонда в Черниковском лесничестве в 29-м квартале общей площадью 5,24 га, кадастровый номер 02:55:030828:00010. Договор зарегистрирован 01.07.2005 (т. 1, л. д. 42).
|
|
|
Между комитетом и обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" 04.04.2006 заключен договор аренды земли N 383-06 на срок с 29.12.2005 по 24.12.2008, в соответствии с условиями которого обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" на основании постановления главы администрации г. Уфы от 29.12.2005 N 6131 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:030828:00010, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, для использования в целях занимаемой туристической базы, без права рубки леса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16227 кв. м (т. 1, л. д. 14 - 15). Договор зарегистрирован 10.05.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр N 02-04-01/130/2006-174.
Согласно кадастровому плану земельного участка площадью 5,24 га в его границы полностью входит земельный участок, полученный обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" по договору N 383-06.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества "Деловая консультация", правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 Земельного кодекса Российской Федерации, лесного законодательства, регулирующих вопросы аренды, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от 04.04.2006 N 383-06, заключенный с обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен..."
Позиция 2. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2009 N КГ-А41/9694-09 по делу N А41-2892/09
"...На момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 - 26) общей площадью 505,2 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д. 54, и нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 - 15) общей площадью 380,9 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Советская, д. 39, не могли быть предметом аренды по договору аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, поскольку являлись предметом договоров аренды, заключенных между ООО "КОРУНД+" и ЗАО "ДИКСИ Юг". Нежилые помещения, указанные в качестве предмета договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, были переданы ЗАО "ДИКСИ Юг" по акту приема-передачи от 17.03.2008 г.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, поскольку на момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашение о его предмете, арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в силу положений ст. 432 ГК РФ договор аренды N 54/39 от 19.03.2008 г. является незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В этой связи, по состоянию на 19.03.2008 г. у ООО "КОРУНД+" не возникло обязательства из договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, предусмотренного положением п. 8.3 договора аренды N 54/39 от 19.03.2008 г..."
1.2. Вывод из судебной практики: Если арендатору передана площадь, частично арендуемая другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды только в части своей площади, переданной новому арендатору.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2008 по делу N А43-4621/2008-41-190
"...Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерация).
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
ООО "Элтекс" не является стороной по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, поэтому его заинтересованность в оспаривании данной сделки ограничивается защитой нарушенных прав и законных интересов только в части земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005, находящегося в его пользовании на праве аренды и входящего в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, предоставленного ООО "Спектр-плюс" по упомянутому договору.
Суд установил, что в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, переданного ООО "Спектр-плюс" по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, вошел земельный участок площадью 60 квадратных метров, ранее предоставленный ООО "Элтекс" по договору аренды от 04.06.2003 N 09530/06 (имеет место наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:06 01 39:0005 и 52:18:06 01 39:0006), в связи с чем признал договор аренды от 13.12.2006 N 14052/06 недействительным полностью. Однако суд не учел, что оба земельных участка индивидуализированы, поставлены на государственный кадастровый учет и, таким образом, земельный участок площадью 60 квадратных метров фактически выделен из состава земельного участка площадью 6940 квадратных метров как его обособленная часть.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, но не применили подлежавшие применению статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 27 Закона о государственном кадастре недвижимости, что привело к принятию ошибочного решения, в связи с чем принятые судебные акты в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат изменению путем признания недействительным договора аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 в части аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005..."
1.3. Вывод из судебной практики: Одно и то же имущество может быть передано в аренду одновременно разным лицам, если такая возможность предусмотрена нормами специального законодательства.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78
"...Двадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.08.2007 <*> отменил решение от 09.06.2009 и отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
--------------------------------
<*> В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2009, а не от 12.08.2007.
Как видно из материалов дела, на основании договоров аренды от 30.11.2005 N 24 и от 13.02.2006 N 37, заключенных по результатам лесных конкурсов, состоявшихся 10.10.2003 и 23.01.2006, Общество является арендатором участков лесного фонда, расположенных в Боровском лесхозе Тишневского лесничества, в том числе в квартале N 46, а также арендатором участков лесного фонда, расположенных в Боровском лесхозе Балабановского лесничества в кварталах N N 53, 60, 61 и 70. Указанные участки лесного фонда предоставлены Обществу для заготовки древесины по мягколиственному и хвойному хозяйству.
Оспариваемыми решениями Управления лесами Калужской области, изложенными в приказах от 12.02.2008 N 29, от 14.03.2008 N 43, от 25.03.2008 N 57 и от 08.04.2008 N 75, предусматривалось выставление на аукцион права на заключение договоров аренды лесных участков для осуществления рекреационной деятельности и для ведения сельского хозяйства на часть земельных участков (выделов), переданных ранее в аренду Обществу по вышеуказанным договорам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что нормы §1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат правила об использовании арендованного имущества лишь на правах субаренды и не предусматривают пользование имуществом несколькими арендаторами, поэтому и пользование лесными участками для одной или нескольких целей (ч. 2 ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006) не означает возможность использования таких участков несколькими арендаторами. Из буквального толкования п. 1 ст. 72 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 следует, что лесной участок для одной или нескольких целей может быть предоставлен только одному арендатору.
Анализируя положения ст. 9, 71 Лесного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. В частности, режим использования участков лесного фонда, в том числе сдача их в аренду, определен Лесным кодексом Российской Федерации, гражданским законодательством и Правилами подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324.
Действия Управления по выставлению на аукцион прав аренды лесных участков регламентируется Правилами подготовки и заключения договоров аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 28.05.2007 N 324 (в редакции от 17.11.2007), диспозиция которых не содержит прямого запрета передачи в аренду одного и того же лесного участка разным арендаторам для разных видов лесопользования.
При этом ни нормы Лесного кодекса РФ от 04.12.2006, ни нормы Гражданского кодекса РФ, ни положения иных нормативных актов также не содержат императивного запрета на предоставление участков лесного фонда нескольким арендаторам.
Анализируя положения ст. ст. 41, 38 Лесного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что использование лесных участков для рекреационной деятельности и для ведения сельского хозяйства не препятствует осуществлению на указанных лесных участка деятельности по заготовке древесины..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 408; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!