Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 54 страница
3.3. Переход залогового права. В настоящее время переход залогового права возможен двумя способами: посредством уступки права, обеспеченного залогом (это по общему правилу влечет за собой и переход права залога), и посредством уступки прав по договору залога (что означает и передачу обеспеченного требования). Сохранение второго способа передачи права залога вряд ли оправданно, так как он противоречит природе складывающихся между цедентом и цессионарием правоотношений: целью сделки является в первую очередь приобретение обеспеченного залогом требования, и именно на это должны быть направлены действия сторон. Кроме того, российское право не допускает "разрыв" между обеспеченным обязательством и залоговым правом и не разрешает отдельную уступку последнего (ни посредством договора уступки, ни посредством передачи ценных бумаг, удостоверяющих залоговое право).
В отношении уступки обеспечиваемого залогом обязательства целесообразно предусмотреть, что, если иное не предусмотрено договором, уступка обязательства, обеспеченного залогом, означает и уступку залогового права при условии публичности последнего.
Необходима и существенная корректировка законодательства, регулирующего закладную. Так, по всей видимости, следовало бы допустить возможность выдачи закладной в качестве ордерной или даже предъявительской ценной бумаги. Кроме того, необходимо также упрощение содержания закладной и устранение свойства акцессорности закладной. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.
|
|
|
3.4. Сохранение залогового права. Важной проблемой судебной практики последних лет стал вопрос о сохранении добросовестно приобретенного залогового права. Речь идет о ситуации, когда третье лицо оспаривает право собственности залогодателя на заложенное имущество и добивается признания за ним права собственности на имущество, находящееся в залоге. В настоящее время возможность сохранения добросовестно приобретенных залоговых прав законом не установлена, что, очевидно, не способствует стабильности оборота. Необходимо предусмотреть, что право залога, которое является публичным (внесенным в реестр и т.д.), не может прекратиться вследствие того, что третье лицо было признано собственником заложенной вещи, но залогодержатель не знал и не мог знать о принадлежности вещи третьему лицу. Договор залога (при условии, что добросовестно установленный залог возник из договора) в такой ситуации является ничтожной сделкой, но право залога сохранится, а собственник вещи должен рассматриваться как залогодатель в силу закона.
|
|
|
3.5. Прекращение залогового права. Нуждаются в принципиальной ревизии положения ГК РФ в части прекращения залога.
Во-первых, по общему правилу перемена собственника вещи не должна влечь прекращение залогового права, если это право является публичным. Если же лицо приобрело заложенную вещь и при этом не знало и не могло знать о том, что она находится в залоге, залог должен прекращаться. Дополнительного обсуждения требует дополнительный критерий такого приобретения - возмездность. По всей видимости, целесообразно давать защиту лишь только тем приобретателям заложенного имущества, которые уплатили за это имущество цену, установленную договором. Однако при этом следует сохранить необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение заложенным движимым имуществом; в отношении же недвижимого имущества имеет смысл обсудить возможность введения уведомительного порядка распоряжения предметом залога.
Во-вторых, следует создать механизм, позволяющий залогодателю освобождать заложенное имущество от залога (прекращать залог), в случае истечения срока исковой давности по основному требованию и/или по требованию дополнительному. Поскольку истечение срока исковой давности по главному требованию влечет истечение срока исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.), но не влечет прекращения ни самого главного требования, ни дополнительного требования (ст. 207 ГК РФ). При залоге, особенно если залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имуществе, во внесудебном порядке, действующее законодательство, с одной стороны, не предусматривает возможности заявления залогодателем возражений, связанных с пропуском залогодержателем срока исковой давности вне суда, с другой - не дает права залогодателю заявить требование о прекращении залога. Возможно, следует дать залогодателю право потребовать в суде прекращения залога в случае истечения срока исковой давности. Такое право дано залогодателю п. 3 ст. 343 ГК РФ при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества.
|
|
|
В-третьих, если будет сохранена возможность обращения взыскания на заложенное имущество не по требованиям залогодержателя, а по требованиям первой и второй очереди вне рамок конкурсного производства (см. ст. 64 ГК РФ, ст. 78 и ст. 111 Федерального закона "Об исполнительном производстве"), необходимо четко определить судьбу залога - сохраняется он или прекращается.
|
|
|
В-четвертых, следует уточнить положения подп. 2 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет.
Аналогичный вопрос возникает в случае изменения предмета залога в силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота.
В-пятых, необходимо решить вопрос о сохранении залога в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243). Пункт 2 ст. 354 ГК РФ предусматривает, что залог в отношении этого имущества прекращается.
О необходимости защиты добросовестного залогодержателя сказано выше (см. п. 3.4), однако вряд ли обоснованно прекращение залога и в случае, если имущество изымается в виде санкции.
В-шестых, п. 1 ст. 352 ГК РФ редакционно сформулирован неудачно, так как его положения, вроде бы, содержат исчерпывающий перечень случаев прекращения залога, однако самим ГК РФ предусмотрено прекращение залога в случае, если залогодержатель не оставил заложенное имущество за собой.
В-седьмых, требует обсуждения и проблема распределения рисков объективного (то есть не связанного с действиями залогодателя) снижения стоимости предмета залога. Сегодня этот риск целиком лежит на залогодателе, что представляется не всегда справедливым.
По этой же причине неудачен и п. 3 этой же статьи, так как обязанность залогодержателя вернуть залогодателю заложенное имущество может возникать и в других случаях.
ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ
1. Анализ действующего законодательства
Действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера, позволяющего его обладателю требовать от владельца имущества передачи этого имущества ему на соответствующем вещном или обязательственном праве, но только в том случае, когда владелец намеревается передать имущество третьему лицу, и только на тех условиях, на которых имущество подлежало передаче этому третьему лицу.
Возможность осуществления преимущественного права, при том что оно используется в рамках самых разных гражданско-правовых отношений (корпоративных, арендных отношений, отношений общей собственности и др.), фактически очень ограничена, поскольку согласно действующему законодательству преимущественное право на приобретение имущества может быть реализовано лишь при совершении владельцем этого имущества строго определенных сделок. При совершении владельцем имущества сделок иных, чем установлено законом (например, при безвозмездном отчуждении доли в праве собственности на общее имущество, совершении с акциями закрытого акционерного общества иных сделок, чем их продажа) преимущественное право на приобретение имущества реализовано быть не может.
Специфика института преимущественного права определяет и специфику способа его защиты в случае нарушения - посредством заявления требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, ограниченный срок (пресекательного характера) для заявления такого требования.
Однако в действующем гражданском законодательстве отсутствует институт, закрепляющий право на приобретение чужой вещи как право абсолютное, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.
Поскольку право приобретения чужой вещи как вещное право в российском законодательстве отсутствует, анализ действующего законодательства, его касающегося, должен быть сосредоточен на тех правовых институтах, которые его заменяют, а также на тех потребностях в должном правовом регулировании, которые в настоящее время существуют. В основном данное право заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, договор купли-продажи будущей вещи, обещание дарения, договор аренды с выкупом и т.п. Они предоставляют возможность приобрести чужую вещь в собственность или на основании иного вещного права в силу договора с собственником. Последнего обременяют относительные по своей природе обязанности, не обременяющие вещь и, соответственно, не следующие за ней. Нарушение данных обязанностей влечет обычные последствия нарушения обязательства - возмещение убытков, взыскание неустойки и т.п. Что касается понуждения к исполнению обязанности в натуре, то оно имеет смысл лишь тогда, когда вещь остается во владении обязанного лица.
Использование институтов обязательственного права для обеспечения вещно-правовой по своей сути потребности - уверенности в приобретении вещного права в будущем - влечет множество различных по своей природе проблем. Тут можно вспомнить и о многократных продажах одной и той же вещи, которыми порой злоупотребляют недобросовестные застройщики (наиболее распространенный случай "обмана дольщиков") или рейдеры при корпоративных захватах, и о непрозрачных схемах расчетов между гражданами за продаваемые квартиры, обусловленные отсутствием уверенности в приобретении вещного права при платеже против подписанного договора, и о невозможности при помощи залога вещи обеспечить исполнение обязанности, касающейся той же самой вещи (в силу акцессорности залога).
Действующее законодательство о государственной регистрации в ряде случаев содержит некоторые правовые конструкции, которые позволяют создать правовой эффект, близкий к тому, который способно дать вещное право приобрести чужую вещь.
Прежде всего речь идет о механизме государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Действующее гражданское законодательство предусматривает отдельную государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Например, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным только с момента государственной регистрации. Согласно позиции арбитражного суда, приведенной в п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59), наличие в Едином государственном реестре прав записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение.
Такая же ситуация возникает с договорами участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ такой договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
При этом в силу п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.
Данное правило призвано исключить возможность заключения застройщиком нескольких договоров в отношении одного объекта с разными участниками долевого строительства.
Другим вариантом использования государственной регистрации сделки как механизма гарантии приобретения права в будущем является регистрация договора об ипотеке, если залогом обеспечивается исполнение обязательства, которое должно возникнуть в будущем. Как предусмотрено во втором предложении абз. 1 п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке, "если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства". Тем самым в ЕГРП оказывается фактически зарегистрированным "ожидание" возникновения у залогодержателя права ипотеки на объект недвижимости, определенный сторонами в договоре об ипотеке.
Далее нельзя не упомянуть про механизм отметок в реестре.
В соответствии с ч. 3 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества".
На момент заключения и регистрации первого договора участия в долевом строительстве возникающая законная ипотека регистрируется в отношении того имущества застройщика-залогодателя, которым он на этот момент обладает. То есть по общему правилу в этот момент регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности земельного участка, на котором будет вестись строительство, или, если застройщик является арендатором такого земельного участка, ипотека его права аренды.
В отношении строящегося (создаваемого) на земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве также являются предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, законная ипотека может быть зарегистрирована только тогда, когда это имущество (1) будет создано и (2) право собственности застройщика на него будет зарегистрировано в установленном порядке.
До этого момента в ЕГРП содержится лишь отметка о том, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этом участке объект недвижимого имущества. Хотя в Законе о долевом строительстве, равно как и в Законе о государственной регистрации, ничего об этом не сказано, однако можно предположить, что подобная отметка, сделанная в ЕГРП органом по государственной регистрации, по существу адресована самому этому органу и призвана обеспечить внесение органом по государственной регистрации в ЕГРП записи о законной ипотеке в отношении "строящегося (создаваемого) объекта недвижимости" при внесении в ЕГРП записи о регистрации права собственности застройщика на этот объект.
Таким образом, отметка в реестре свидетельствует об ожидании дольщиком приобретения права залога на определенное имущество застройщика, пока еще отсутствующее.
Наконец, в ЕГРП может быть зарегистрировано право, применительно к которому законом императивно предусмотрено наличие у определенных лиц преимущественного права на приобретение соответствующего имущества.
Так, в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки при продаже сособственником доли в праве общей собственности имеют остальные участники долевой собственности. Следовательно, сам факт регистрации общей долевой собственности на недвижимую вещь отражает и это преимущественное право сособственников.
2. Оценка действующего законодательства
Все те механизмы, которые в настоящее время могут быть использованы участниками оборота в целях создания реальной гарантии приобретения ими того или иного права на недвижимое имущество, не отличаются универсальным характером и не могут быть признаны достаточно эффективными по нескольким причинам.
Во-первых, часть механизмов основана на государственной регистрации договоров. Однако в рамках реформы гражданского законодательства предполагается отменить государственную регистрацию сделок с недвижимостью, сохранив лишь регистрацию прав (возникновения, прекращения и перехода) и регистрацию обременений. В результате установление вещного обременения в пользу будущего приобретателя объекта недвижимости посредством государственной регистрации сделок окажется невозможным.
Во-вторых, все предусмотренные в законодательстве механизмы носят скорее технический характер и не имеют в своей основе материальных гражданско-правовых норм.
В связи со сказанным выше нельзя не упомянуть о том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предполагает регистрацию в реестре определенных прав, сделок и обременений. Однако такие обременения не могут быть установлены на основании договора купли-продажи или иных договоров об отчуждении вещи, особенно в условиях отказа от регистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, даже если возможность установления таких обременений будет признана действующим законодательством, они фактически будут означать возникновение особого вещного права на недвижимость, которое лучше закрепить в ГК, а не в законодательстве о государственной регистрации, носящем в значительной мере процедурный характер.
Не является разумным и ограничение права распоряжения вещью ее собственником, заключившим ранее договор купли-продажи этой вещи с другим лицом, как это предусмотрено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 8 от 25.02.1998. Во-первых, лицо, оставаясь собственником, должно сохранять и тот объем прав, которые имеет собственник, в том числе и право распоряжения. Во-вторых, ст. 398 ГК связывает приоритет в защите того, кто приобрел право на вещь на основании обязательства, в первую очередь не с моментом заключения договора, а с приобретением владения вещью. В-третьих, момент заключения договора купли-продажи в отношении вещи, если этот договор не подлежит государственной регистрации, может быть легко сфальсифицирован собственником и любым третьим лицом.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 142; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!