Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 51 страница
10.2. Для случаев существования нескольких сервитутов имеет значение и принцип экономии (см. п. 7), когда младший однородный сервитут должен осуществляться таким же способом и в такой же форме, как и старший (проход по той же дороге, прокладка коммуникаций в уже устроенной траншее и т.п.).
10.3. В случае если осуществление последующего сервитута окажется невозможным, например, ввиду существования старших сервитутов или несоразмерного ограничения прав собственника служащей недвижимости, в установлении такого сервитута должно быть отказано.
11. По общему правилу на собственника обременяемой вещи не может быть возложена обязанность осуществления каких-либо положительных действий в силу сервитута. Однако выполнение неких обязанностей по поддержанию в исправном состоянии собственной вещи, служащей для осуществления сервитута, может быть допустимо в некоторых городских сервитутах, а также в случаях, когда выгоды от пользования необходимыми для осуществления сервитута сооружениями (если таковые устроены) извлекает и собственник служащей вещи.
12. Сервитут является платным, если иное не установлено соглашением сторон сервитутного отношения, которое будет действовать как личное обязательство. Сервитут не может быть безвозмездным, если он установлен в целях коммерческого использования вещи или в случае, если собственник служащей вещи не получает никаких выгод от ее использования другим лицом. Таким образом, случаи, когда сервитут может быть безвозмездным, могут быть следующие: а) некоммерческое использование господствующей недвижимости или б) получение собственником служащей вещи определенных выгод от сервитута (прокладка коммуникации через служащий участок сопровождается подключением к коммуникациям), при том что объем таких выгод должен быть соразмерен налагаемому обременению.
|
|
|
13. Судьба платы за сервитут, уплаченной в форме единовременного платежа, в случае прекращения сервитута. Представляется, что в силу общего принципа о том, что собственник служащей вещи не может быть в силу сервитута принужден к каким-либо позитивным действиям, не может он быть принужден и к возврату полученной платы за сервитут, даже и в случае прекращения такового. Однако суд может установить размер компенсации бывшему сервитуарию при прекращении сервитута, плата за который был внесена целиком при установлении сервитута, исходя из принципов справедливости и разумности.
14. В случае когда сервитут равным образом может быть установлен в отношении одной из нескольких вещей, близость (соседство) служащей вещи может быть избрана как критерий того, какая из вещей должна быть обременена сервитутом. В случае если и неудобства, и выгоды равны, то выбор служащей вещи осуществляется собственником господствующей вещи.
|
|
|
15. Возникновение и прекращение сервитута подлежит государственной регистрации. При этом регистрации подлежит только сам сервитут, но не пространственные и временные условия его осуществления, которые определяются личным соглашением. Вопрос о необходимости отражения в реестре прав отдельных сведений об условиях его осуществления требует дополнительного обсуждения. По общему правилу сервитут возникает с момента государственной регистрации. Отдельного обсуждения требует вопрос об оформлении и регистрации ранее возникших фактических отношений по своему содержанию являющихся сервитутными отношениями.
16. Прекращение сервитута, кроме того случая, когда сервитут отменяется в силу отпадения объективной обусловленности (см. п. 2, 8) или в силу исчерпания сервитутом соответствующего правомочия собственника служащей вещи (см. п. 4), может быть допущено в силу погасительной давности - срока, в течение которого неиспользование сервитута свидетельствует об отсутствии объективной необходимости сервитута.
|
|
|
Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов.
1. Исчерпывающее формулирование содержания всех возможных сервитутов в законе является непосильной задачей. В этой связи необходимо допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения таким образом, что вид и содержание того или иного сервитута определяются законом, а конкретные условия осуществления - определяются соглашением сторон. Условия такого соглашения будут связывать исключительно лиц, его установивших, а их правопреемников - только в случае их прямо выраженного или подразумеваемого (молчаливого) согласия. В случае несогласия хотя бы одного из правопреемников с условиями такого обязательственного отношения следует считать это личное отношение прекращенным, а стороны сервитута - обязанными к достижению нового личного соглашения.
2. Если условия и характер использования служащей вещи изменились (например, изменение вида разрешенного использования участка или объекта капитального строительства), для собственника служащей вещи может оказаться невозможным использование ее по новому назначению при сохранении существующего сервитута или при сохранении условий осуществления этого сервитута без изменений. В этом случае собственнику служащей вещи принадлежит право требовать прекращения сервитута, поскольку таковой препятствует пользованию служащей вещью по ее назначению. В случае предъявления собственником служащей вещи иска о прекращении сервитута по указанным основаниям сервитуарий может потребовать сохранения сервитута с одновременным принятием на себя обязательств по изменению характера и способа осуществления такого сервитута (обустройству сервитута), которое производится, как и при установлении сервитута, за счет сервитуария.
|
|
|
3. На собственника служащей вещи принудительно не могут быть возложены никакие обязанности (траты и т.п.) по обустройству осуществления сервитута и в том случае, если такие траты вызваны изменением характеристик служащей вещи.
4. Необходимо прямо определить требования к договору о сервитуте.
4.1. Очевидно, что договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
4.2. Условия об установлении сервитута могут содержаться в иных гражданско-правовых договорах, в частности: в соглашениях о разделе недвижимости, в соглашениях об изменении границ земельных участков и др., если их форма соответствует требуемой для соглашения о сервитуте.
4.3. Если недвижимость находится в общей собственности, то в соглашении об установлении сервитута стороной должны быть все сособственники (права и обязанности они реализуют сообща).
4.4. Положения договора, устанавливающие срок действия сервитута, ничтожны.
4.5. Плата (порядок и сроки ее внесения) за сервитут, если таковой в силу закона не является безвозмездным, является существенным условием.
4.6. Соглашение о прекращении сервитута осуществляется в той же форме, что и соглашение об установление сервитута.
5. Предлагается установить особый режим для платы, получаемой залогодателем за сервитут, устанавливаемый в отношении уже заложенной недвижимой вещи, - депонирование (резервирование) таких средств в интересах залогодержателя, что оправдывается тем соображением, что сервитут в отношении заложенной вещи, предположительно, снижает ее стоимость и плата за сервитут должна использоваться в интересах залогодержателя.
6. Продолжая вопрос о соотношении сервитута с другими ограниченными вещными правами, следует отметить, что требует решения вопрос о сторонах сервитутного отношения в случае, когда соответствующая недвижимая вещь находиться у лица (владельца) на ином вещном праве, нежели право собственности. Возможны две точки зрения: стороны сервитутного отношения или только собственники, или только владельцы недвижимости - обладатели иного вещного права. Этот вопрос требует принципиального решения, особенно в связи с предполагаемым введением права застройки.
7. По общему правилу сервитут устанавливается соглашением сторон. В случае если стороны не могут прийти к соглашению об установлении сервитута, сервитут может быть установлен по решению суда, которое в этом случае заменяет соглашение сторон.
8. Соглашение сторон может презюмироваться, если фактическое пользование служащей вещью ранее сложилось и осуществляется собственником господствующей недвижимости при наличии прочих признаков сервитута (объективная обусловленность, ограниченность пользования, соседство и т.д.) и при отсутствии явно выраженного несогласия собственника служащей вещи.
9. Инициатива в установлении сервитута по определению принадлежит потенциальному сервитуарию, однако могут быть случаи, когда установление сервитута следует допустить по инициативе собственника служащей вещи. В этом случае речь также идет о ситуациях, когда отношения фактического пользования чужой вещью сложились, но право не установлено и при этом собственник господствующей вещи не проявил инициативы в установлении сервитута.
10. Отнесение земель к ограниченным в обороте или изъятым из оборота не является препятствием для установления сервитута. В этом смысле категория обременяемого земельного участка и вид разрешенного использования препятствием для установления сервитута являться не могут.
11. Необходимо решить вопрос о способах защиты сервитуария.
11.1. Универсальным способом защиты должен быть негаторный иск (против собственника служащей вещи, против других сервитуариев - с учетом старшинства, против обладателей иных ограниченных вещных прав на служащую вещь и любых третьих лиц нарушителей).
11.2. Допустим иск о признании ранее возникшего сервитута.
11.3. Поскольку сервитут не включает правомочия владения, способы защиты владения для сервитуария являются недоступными.
ПРАВО ЗАСТРОЙКИ (СУПЕРФИЦИЙ) И ПРАВО ПОСТОЯННОГО ВЛАДЕНИЯ
И ПОЛЬЗОВАНИЯ (ЭМФИТЕВЗИС)
1. Состояние действующего законодательства
1.1. Действующее законодательство (ГК РФ и ЗК РФ) содержит следующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки - право постоянного (бессрочного) пользования - для государственных и муниципальных учреждений; казенных предприятий; центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда); органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 20 ЗК), а также для государственных академий наук и созданных ими учреждений (п. 2.3 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введен в 2008 г.); право пожизненного наследуемого владения - для граждан (с октября 2001 г., после введения в действие ЗК РФ, более не предоставляется); сервитут.
Законодательное регулирование этих прав в ГК РФ было "откорректировано" в результате принятия ЗК РФ, причем не в полной мере и противоречиво. Так, после существенного ограничения Земельным кодексом права постоянного (бессрочного) пользования по кругу субъектов Законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ была изменена редакция ст. 271 и 273 ГК РФ, в результате чего право собственника здания, расположенного на чужом земельном участке, потеряло характер права постоянного (бессрочного) пользования. Это право в настоящее время именуется правом пользования, имеет вещную природу, однако к какой конкретной разновидности вещных прав оно относится, Кодекс умалчивает.
Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не предоставляют их обладателям правомочия распоряжения, за исключением возможности перехода по наследству права пожизненного наследуемого владения (ст. 267 и 270 ГК РФ откорректированы соответствующим образом в 2007 г.).
Несмотря на то что перечень вещных прав в ГК РФ открытый, иных ограниченных вещных прав на земельные участки за время его действия федеральными законами создано не было (за исключением права "ограниченного пользования земельным участком", особо поименованного в ст. 36 ЗК РФ в редакции от 29 декабря 2006 г., которое по своей сути является сервитутом; названное в той же статье право "безвозмездного срочного пользования" формально не отвечает признакам вещных прав, о чем свидетельствует, в частности, правило п. 3 ст. 20 ЗК РФ).
1.2. Применительно к лесным участкам действующее законодательство допускает возникновение права постоянного пользования, сервитутов (ст. 9 ЛК РФ). Однако перечень оснований возникновения и прекращения данных прав в Лесном кодексе отсутствует. Законодатель ограничивается отсылочной нормой к гражданскому и земельному законодательству в ст. 9 ЛК РФ.
Водное законодательство, а также законодательство о недрах не содержит указаний на возможность возникновения каких-либо ограниченных вещных прав на водный объект и участок недр.
Между тем многие виды пользования природными ресурсами характеризуются достаточной степенью стабильности, в целом ряде случаев предполагают сохранение субстанции объекта пользования, т.е. допускают формулирование их как прав на чужие вещи.
2. Оценка действующего законодательства
2.1. Существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки явно несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и др.) и, за исключением сервитутов (которые не предоставляют владения земельным участком, а предполагают лишь ограниченное пользование им), не рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения недостаточно приспособлены для современных экономических отношений, кроме того, они существуют только в отношении государственных и муниципальных земель, а по кругу субъектов, которые могут иметь земельные участки на таком праве, они существенным образом ограничены - основная масса частных собственников зданий, сооружений и иных объектов недвижимости (за исключением граждан и центров исторического наследия президентов, которые являются фондами) вовсе лишена возможности приобрести земельный участок на ограниченном вещном праве, что для развитого гражданского оборота является ненормальным.
Зарубежные правопорядки признают (в том или ином сочетании) и регулируют такие вещные права на земельные участки, как узуфрукт, эмфитевзис, суперфиций. Так, ГК Нидерландов и ГК Квебека предусматривают все три названных права, в германском праве ГГУ регулирует узуфрукт, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки 1919 г.) - суперфиций, швейцарский ГК - узуфрукт и суперфиций. Законодательство Российской империи также признавало право застройки (суперфиций), его регулированию был посвящен специальный закон 1912 г., и чиншевое право (аналог эмфитевзиса). Право застройки регулировалось ГК РСФСР 1922 г. (было отменено в 1948 г.).
Действующая с 2007 г. редакция ст. 271 ГК РФ, регулирующая право собственника недвижимости, расположенного на чужой земле, в отношении соответствующего земельного участка, дает некоторые основания говорить о том, что ГК РФ в определенных случаях признает право на землю по модели суперфиция, хотя такое название закон и не использует.
При оценке возможности введения в ГК РФ тех или иных вещных прав, возникших еще в римском праве и в различных модификациях, используемых в современных зарубежных правопорядках, следует исходить из того, что речь может идти не о заимствовании готовых конструкций и моделей, а об использовании их как базовых прототипов, показавших свою жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в рыночной экономике.
2.2. Применительно к иным природным объектам <1> перечень ограниченных вещных прав более чем скуден. Это объясняется, вероятно, тем, что данные природные объекты еще в слабой степени вовлечены в гражданский оборот. Причина тому в том числе кроется в том, что соответствующие природные объекты в качестве объектов гражданских прав в законодательстве определены недостаточно четко (в первом разделе ГК РФ соответствующие определения в настоящее время вообще отсутствуют).
--------------------------------
<1> К числу иных природных объектов следует отнести земельные участки лесного фонда, именуемые ЛК РФ лесными участками, водные объекты, а также участки недр.
Субъективные права на такие природные объекты, которые по своей сути являются гражданско-правовыми, во многих случаях возникают на основании исключительно административных актов, а соответствующие отношения между обладателем административного разрешения и государством во многих случаях не признаются гражданско-правовыми не только на практике, но даже и в теории. В свою очередь, права, возникающие у частных лиц в силу таких административных актов, именуются правами пользования.
Между тем характеристики природных объектов принципиальным образом не отличаются друг от друга, поскольку все указанные объекты индивидуализируются посредством привязки к определенной территории. Это позволяет установить унифицированные правила оборота для всех видов природных объектов, в том числе в части перечня и содержания вещных прав.
3. Предложения по совершенствованию законодательства
3.1. На данной стадии проработки вопроса предложения касаются главным образом совершенствования норм ГК РФ, что с неизбежностью повлечет изменение соответствующих положений (а в ряде случаев - общих подходов) Земельного, Лесного, Водного кодексов и Закона о недрах. Определение субъектов, объектов и содержания соответствующих вещных прав на природные объекты должно содержаться в ГК РФ, а публично-правовые требования, предъявляемые к осуществлению данных прав, должны остаться предметом законов (кодексов) об отдельных видах природных ресурсов.
В развитие общего принципа и с учетом включения в "Общие положения о вещных правах" исчерпывающего перечня прав на чужие вещи, в ГК РФ необходимо предусмотреть основные положения обо всех правах на чужие вещи применительно к природным объектам. Для этого в подраздел о правах на чужие вещи раздела второго ГК РФ следует включить две главы, в которых будут урегулированы названные ниже права, а сервитутам целесообразно посвятить самостоятельную главу этого подраздела.
3.2. Совершенствование системы вещных прав на земельные участки и другие природные объекты целесообразно осуществлять не посредством умножения числа разновидностей таких прав, а созданием нескольких базовых моделей, которые предоставляли бы возможности достаточно гибко "подстраивать" их под потребности использования земельного участка или иного природного объекта. При этом такие права должны распространяться на всех субъектов, а на земельные участки - вне зависимости от их нахождения в частной, государственной или муниципальной собственности, то есть быть действительно общими.
Таких общих моделей может быть предложено две - (1) право суперфициарного типа, предполагающее для его обладателя возможности по изменению свойств и качеств земельного участка, в первую очередь по возведению на нем (в нем) различного рода зданий, сооружений; (2) право по типу эмфитевзиса, предоставляющее его обладателю широкие возможности использования свойств и качеств земельного участка с сохранением его субстанции.
Обе разновидности данных прав, в отличие от сервитута, предоставляют их обладателю права владения и пользования в отношении земельных участков.
3.3. Первое из названных прав, именуемое правом застройки (суперфицием), может быть предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сельскохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и качеств земли, а для строительства на нем различного рода объектов и их последующей эксплуатации.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 136; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!