Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 50 страница
К примеру, согласно ст. 252 ГК доля в праве собственности предоставляет ее обладателю право либо выделить по его требованию долю в натуре, либо, по крайней мере, потребовать выплаты ее денежного эквивалента. Вместе с тем применительно к общему имуществу многоквартирного дома выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации абсолютно исключены (ч. 4 ст. 37 ЖК). 2.2. Согласно п. 1 ст. 244 ГК имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данное положение дает ложное представление о том, что существует некое субъективное право общей собственности, отличное от права собственности. Между тем вещь, находящаяся в общей собственности, - объект права собственности (а не какого-либо особо "права общей собственности"), содержание которого определено в ст. 209 ГК. 2.3. Наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что доля может составлять предмет только тех сделок, к моменту совершения которых она существует. На основании этого делается вывод, что образование общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц, невозможно. Данное ограничение препятствует эффективному гражданскому обороту. 2.4. ГК предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это, бесспорно, справедливо в отношении распоряжения общим имуществом, влекущего или могущего повлечь прекращение права собственности, которое может иметь место как при отчуждении соответствующего имущества третьим лицам (купля-продажа, мена, залог и т.д.), так и без такового (реконструкция, разрушение). Отсутствие в этих случаях требования единогласия предоставляло бы возможности отчуждать имущество без согласия сособственника, что недопустимо в силу ст. 35 Конституции. Вместе с тем применительно к иным формам распоряжения имуществом (например, предоставление в пользование) можно было бы допустить возможность отступления от принципа единогласия для отдельных случаев, предусмотренных федеральными законами. В частности, требование единогласия вряд ли необходимо и даже вредно в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома, поскольку способно парализовать соответствующую деятельность. 2.5. Действующее законодательство не содержит прямого запрета принадлежности доли в праве собственности нескольким лицам. В частности, согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Следовательно, если квартира находится в общей собственности, то можно сделать вывод, что и доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, "прилагающаяся" к этой квартире, в равной мере принадлежит сособственникам квартиры. Возможность признания самой доли в праве собственности общим имуществом чрезмерно усложняет гражданский оборот. 2.6. В ряде случаев на одну и ту же вещь может распространяться сразу несколько режимов. К примеру, имущество находится в совместной собственности супругов - членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Закон не дает ответа на вопрос, какие правила о совместной собственности (собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства) должны определять правовой режим такого имущества. 3. Предложения по совершенствованию законодательства 3.1. Целесообразно правила ГК об общей собственности сконцентрировать в главе 16 ГК, что обусловлено в том числе изъятием из ГК главы 18 в ее нынешнем виде. Кроме того, следует законодательно допустить дифференциацию режима общей собственности для отдельных видов имущества, снабдив отдельные нормы главы 16 формулировкой "...если иное не предусмотрено федеральными законами". Возможен и более жесткий вариант, предполагающий изъятие правил об общей собственности из отдельных законов в текст ГК. 3.2. Возможно, имеет смысл выделить отдельные параграфы: 1) общие положения; 2) долевая собственность; 3) совместная собственность. 3.3. Нуждается в уточнении само понятие "общая собственность". При этом следует исходить из того, что общая собственность - правовой режим вещи (вещей), находящихся в собственности двух или более лиц. Соответственно, из закона необходимо исключить указание на "право общей собственности". 3.4. Следует распространить режим долевой собственности на иные виды вспомогательного (служащего) имущества помимо общего имущества многоквартирных домов, коммунальных квартир. Прежде всего речь идет о вспомогательном (служащем) имуществе в нежилой недвижимости (торговых, офисных центрах и т.п.), правовой режим которого до сих пор однозначно не определен. При этом целесообразно сформулировать общие признаки вспомогательного (служащего) имущества, которое в силу закона признается общим. В законе можно было бы указать, что режим долевой собственности распространяется на вспомогательное (служащее) имущество, обслуживающее более одного объекта гражданского права, находящихся в собственности разных лиц. 3.5. Требуется указать в законе такой способ образования общей собственности, как смешение однородных вещей. 3.6. Следует допустить образование общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц, указав на такую возможность прямо в законе. В то же время можно было бы установить в законе правила, препятствующие неограниченному дроблению долей. 3.7. Необходимо указать, что по общему правилу общая собственность на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав участников общей собственности. Между тем общая собственность на вспомогательное (служащее) имущество возникает с момента государственной регистрации за вторым собственником права собственности на один из объектов, обслуживаемых вспомогательным (служащим) имуществом. 3.8. Необходимо уточнить правила о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности. Следует указать, что в случаях, предусмотренных законом, владение и пользование общим долевым имуществом может осуществляться совместно. При совместном пользовании сособственник вправе пользоваться вещью в такой степени, в какой это не препятствует общему пользованию других сособственников. 3.9. Целесообразно разработать развернутые правила, касающиеся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом. Необходимо установить, что условия данного соглашения не должны нарушать законных прав и интересов сособственников. В частности, следует признавать ничтожным условие о предоставлении сособственнику во владение и пользование части недвижимого имущества, явно несоразмерной величине доли в праве собственности. Соглашение о владении и пользовании должно заключаться в письменной форме и подлежать государственной регистрации. Переход доли в праве собственности к другому сособственнику или третьему лицу не должен являться основанием для изменения или прекращения указанного соглашения. Приобретатель доли в праве собственности должен становиться стороной такого соглашения. К данному соглашению следует применять общие правила ГК об изменении или прекращении договора. Необходимо особо отметить в законе, что основанием прекращения данного соглашения может служить дробление доли в праве собственности, осуществляемое в целях последующего отчуждения части доли. 3.10. Следует предусмотреть в законе возможность установления федеральными законами случаев принятия квалифицированным или простым большинством решения сособственников о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества. 3.11. В ГК следует предусмотреть, что право на выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации может быть ограничено федеральными законами, например применительно к общему имуществу многоквартирного дома. 3.12. Правила о расходах по содержанию общего имущества целесообразно поместить в общие положения об общей собственности, распространив их как на долевую, так и совместную собственность. Тем более что соответствующие правила применительно к совместной собственности в настоящее время отсутствуют. Сказанное в полной мере относится и к определению правового режима плодов, продукции, доходов от использования имущества, находящегося в общей собственности. Правила о расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, следует дополнить указанием на то, что сособственник вправе производить необходимые действия в целях сохранения вещи без согласия других сособственников и требовать от них возмещения необходимых расходов пропорционально размеру их долей. 3.13. Применительно к обороту доли в праве собственности необходимо допустить возможность отчуждения части доли путем дробления доли. Следует разрешить дробление доли только в целях совершения сделки по отчуждению части доли. 3.14. Необходимо уточнить, каким образом правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены. Следует рассмотреть вопрос об отказе действия преимущественного права покупки на случаи отчуждения доли по договору мены. 3.15. Необходимо предусмотреть правило о том, что доля в праве собственности не может принадлежать двум и более лицам. 3.16. Необходимо прямо указать в законе, что по отношению к общей вещи сособственник обладает перед третьими лицами всеми правами собственника. Соответственно, сособственник вправе предъявлять без согласия иных сособственников иски о защите права собственности, в том числе в случаях, когда тревожится владение и пользование тех частей вещи, которые в силу соглашения участников общей собственности находятся во владении и пользовании других сособственников. 3.17. Следует уточнить перечень имущества, находящегося в совместной собственности супругов. В частности, к этому имуществу не должно относиться имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, совместно приватизированные жилые помещения. На соответствующее имущество должны распространяться правила об общей совместной собственности на данные виды имущества. Одновременно, возможно, следует обязать супруга испрашивать нотариальное согласие другого супруга на внесение общего имущества супругов в качестве вклада в общее имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, следует рассмотреть вопрос об ограничении круга имуществ, находящихся в совместной собственности, имуществом супругов. СЕРВИТУТЫ 1. Состояние и оценка действующего законодательства Имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно главным образом в силу отсутствия определения содержания сервитутов, несмотря на то что содержание их как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. В ГК представлена лишь самая общая типизация сервитутов по их содержанию: сервитут может устанавливаться для (1) обеспечения прохода и (2) проезда через соседний земельный участок, (3) прокладки и (4) эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, (5) обеспечения водоснабжения и (6) мелиорации, а также (7) других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ). Установленная типизация не исчерпывает все возможные сервитуты из числа известных в истории (в том числе и национального законодательства) и в то же время оставляет перечень нужд собственника открытым, потенциально позволяя формировать любые сервитуты, что недопустимо. В ГК РФ не определены требования к договору о сервитуте, не установлены принципы платы за сервитут, не решены вопросы конкуренции сервитутов, прекращения сервитутов, защиты сервитута, другие вопросы сервитутного права. Также и в других нормах гражданского законодательства, например посвященных ипотеке, сервитут урегулирован неудачно. Положения других нормативно-правовых актов также не содержат норм, способствующих развитию сервитутных отношений. Введенное ЗК РФ понятие публичного сервитута, который, обладая признаками публично-правового ограничения права собственности, не является, однако, субъективным правом вообще, что лишь создает терминологическую путаницу и требует исключения. 2. Предложения по совершенствованию правового регулирования
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Основные вопросы.
1. Необходимо отделить сервитуты от других вещных прав, в первую очередь от узуфрукта.
Следует строго отделить сервитут по признаку того, что речь идет о реальном (земельном, предиальном), а не личном сервитуте. Вероятно, следует допустить, наряду с закреплением в ГК перечня сервитутов с указанием их основного содержания, возможность того, чтобы отдельные вопросы, касающиеся перечня сервитутов, могли бы регулироваться специальными законами с определением того, какие именно вопросы перечня сервитутов могли бы быть предметом такого регулирования. Например, применительно к сервитуту дороги такие вопросы его содержания, как ширина дороги на прямых участках или на поворотах, а также высота свободного пространства над дорогой, необходимая для провоза грузов, или грузоподъемность дороги, могли бы определяться градостроительным законодательством, законодательством о дорожном строительстве или техническими регламентами.
Определяя перечень возможных сервитутов, необходимо отталкиваться от реальной потребности оборота, когда отдельные вопросы пользования чужой недвижимостью не могут быть решены в рамках обязательственных отношений в силу объективной необходимости ограниченного пользования чужой недвижимостью вне зависимости от усмотрения собственника последней.
Это позволяет сформулировать укрупненный перечень сервитутов, требующий своего раскрытия:
- сервитуты перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.;
- коммунальные сервитуты - для строительства и эксплуатации т.н. линейных объектов, к числу которых относятся различные трубопроводы, кабельные линии, радиорелейные линии и т.п. и сопутствующие им сооружения. Коммунальные сервитуты могут быть как положительные, так и отрицательные;
- строительные сервитуты - строительство с использованием чужого здания или чужого земельного участка. Также могут быть положительные и отрицательные;
- сервитуты для пользования участком недр;
- сервитуты мелиорации (для отвода воды на соседний участок или наоборот забора воды с соседнего участка). Могут быть положительные и отрицательные.
По-видимому, необходимость установления сервитутов вида и света отсутствует. В известной части эти вопросы урегулированы градостроительным и архитектурным законодательством и будут регулироваться гражданским законодательством в рамках регулирования соседских прав.
В качестве общего положения можно отметить деление сервитутов на положительные и отрицательные. При этом по общему правилу сервитут состоит в обязании собственника служащей вещи пассивно воздерживаться (претерпевать) воздействие на его вещь со стороны сервитуария и только в случаях, прямо предусмотренных законом, в силу сервитута может предполагаться совершение активных действий собственником служащей вещи. Однако ни при каких обстоятельствах собственник служащей вещи не должен в силу сервитута быть обязанным улучшать свою вещь, но только сохранять в прежнем состоянии.
Содержание каждого сервитута должно быть, хотя бы укрупненно, раскрыто в ГК РФ. Например, сервитут прогона скота позволяет пользоваться земельным участком без устройства дороги, а сервитут проезда позволяет осуществлять улучшения, но без создания дороги, являющейся объектом капитального строительства. Коммунальные сервитуты, как правило, предполагают создание объекта недвижимости (трубопровода, кабельной линии и т.п.) и его эксплуатацию, в т.ч. ремонт.
2. Принципиальным моментом является определение того, что сервитут должен быть объективно обусловлен. С одной стороны, пользование господствующей вещью по ее назначению должно представляться невозможным без допущения ограниченного пользования именно этой чужой вещью, а с другой стороны, установление сервитута всегда должно быть полезно для господствующей вещи, должно приносить ей новое качество, которое отсутствовало в ней без сервитута. Отсюда принципиальная невозможность установления сервитута только для удобства, в том числе и такого, которое выражается в известной экономии. Тем не менее вопрос допустимости установления сервитута исключительно для удобства и его сосуществования с объективно обусловленным сервитутом требует дополнительного обсуждения.
3. Отражением принципа объективной обусловленности является правило о неотчуждаемости сервитута в отдельности от права собственности на господствующую вещь.
4. Естественным ограничением действия принципа объективной обусловленности является фактическое исчерпание сервитутом соответствующего правомочия собственника служащей вещи. Иными словами, в установлении сервитута должно быть отказано, если сервитут полностью или в значительной части исчерпает для собственника служащей вещи возможность пользования своей вещью по ее назначению. Так, в установлении сервитута проезда (сервитута дороги) должно быть отказано, если требуемая дорога по своей ширине такова, что исчерпывает всю или значительную часть служащего участка таким образом, что пользоваться этим служащим участком (например, для с/х производства или жилищного строительства) оказывается невозможно.
5. Сервитут может существовать только в отношении недвижимой вещи и только в пользу недвижимой вещи, причем недвижимые вещи должны быть таковыми по своей природе, а не в силу закона, признающего недвижимостями морские и воздушные суда, космические корабли и т.п. объекты. Сервитуты могут быть установлены в отношении земельных участков. Ввиду того что здания, строения, сооружения, а также помещения (жилые и нежилые) признаются самостоятельными оборотоспособными вещами, следует предусмотреть ограничительную норму о том, что сервитутом может быть обременено только здание (строение, сооружение) в целом, а не помещение.
6. Сервитут не предоставляет владения. Отличие сервитута от иных вещных прав - наличие только правомочия пользования чужой вещью.
7. Важнейшим положением является принцип экономии сервитута, относящийся к осуществлению сервитута, что выражается следующей формулой: сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом, т.е. наименее обременительно для служащего участка. Поскольку определение пространственных и временных пределов, а также определение способов осуществления сервитута применительно к конкретному бытовому отношению может оказаться для закона непосильным, постольку формулирование этого принципа тем более необходимо, если будет допущено личное отношение для определения условий пользования служащей вещью.
8. Объективная необходимость обусловливает бессрочность сервитута. Это не означает вечность сервитута, но означает буквально, что срок существования сервитута не определен и сервитут должен существовать вплоть до отпадения оснований его установления. С отпадением таковых оснований сервитут должен быть отменен в силу действия принципа объективной обусловленности.
9. Поскольку ни один, ни даже несколько сервитутов не могут исчерпать обременяемое право собственности, постольку следует возможность существования нескольких сервитутов, обременяющих служащую вещь, в том числе относящихся к разным господствующим вещам. Несколько сервитутов могут быть как одного так и разного видов.
10. При существовании нескольких сервитутов необходимо установление правил, позволяющих разрешать конфликт нескольких сервитутов:
10.1. Правило очередности сервитутов по старшинству для определения приоритета старшего сервитута в отношении младшего, если осуществление последнего угрожает невозможностью осуществления старшего. Соответственно, сервитут, установленный ранее по времени, будет старшим по отношению к сервитуту, установленному позднее. При этом законом могут быть установлены виды сервитутов, пользующихся приоритетом вне зависимости от старшинства, а только исходя из вида (например, коммунальные сервитуты).
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 151; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!