Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 33 страница
-------------------------------- <1> Интересно, что в связи с присоединением к ФРГ в 1990 г. земель бывшей ГДР, на которых, как и в Советском Союзе, существовало самостоятельное право собственности на здания и сооружения, оторванное от права собственности на земельный уча сток, был принят специальный Закон об урегулировании вещных прав на присоединенных землях 1994 г. (действует в ред. 2010 г.). В соответствии с ним собственникам таких зданий и сооружений по их выбору предоставлялось право требовать от собственников земельных участков либо продажи им таких участков, либо установления в их пользу долгосрочного права застройки; при отказе от этого собственники земельных участков получали право требовать продажи им строений, находящихся на их земельных участках. В любом случае здание (строение) как самостоятельный объект права собственности юридически должно было исчезнуть. В результате в качестве составной части вещного права застройки постройка принадлежит не собственнику земельного участка, а застройщику <1>, являющемуся к тому же обладателем (субъектом) ограниченного вещного права на чужой земельный участок. Следовательно, будучи по содержанию отчуждаемым и наследуемым правом обладания постройкой, возведенной на чужом земельном участке, наследственное право застройки обременяет земельный участок как недвижимую вещь (абз. 1 § 1 названного Закона о праве застройки). При прекращении этого права его "составные части" (т.е. находящиеся на земельном участке постройки) в силу закона становятся составными частями земельного участка (недвижимой вещи). При этом договором застройщика с собственником земельного участка дополнительно может быть предусмотрено как преимущественное право обладателя этого права на его возобновление (продление) после истечения срока его действия, так и обязанность собственника продать застройщику земельный участок <2>. -------------------------------- <1> В германской литературе иногда прямо указывается, что правило о "строении как составной части права" нельзя понимать буквально - оно лишь означает, что строение является собственностью застройщика, а не собственника земельного участка (см.: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 172 - 173; ср.: Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 582). <2> Подробнее об этом см.: Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6. В отличие от этого в швейцарском праве право застройки (Baurecht) рассматривается в качестве разновидности сервитутов (Baurechtsdienstbarkeit) - как право быть собственником строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, что является очевидным исключением из действия традиционного вещно-правового "принципа акцессорное" (superficies solo cedit) <1>. Различные модели права застройки имеются практически во всех континентально-европейских правопорядках, включая многие восточноевропейские государства, в том числе бывшие советские республики <2>. -------------------------------- <1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 77 - 78. <2> Подробнее о различных моделях права застройки в современном зарубежном праве см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 210 - 219. Институт права застройки хорошо известен и российскому гражданскому праву. В дореволюционной России был принят особый Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г. В соответствии с ним право застройки представляло собой вещное, срочное, возмездное, отчуждаемое и наследуемое право владения и пользования чужим земельным участком для застройки, т.е. для возведения на нем строения или сооружения, принадлежащего застройщику (который фактически становился не собственником, а субъектом ограниченного вещного права на постройку) <1>. Такое право устанавливалось договором застройщика с собственником земли, заключавшимся на срок не менее 36 и не более 99 лет. По окончании этого срока строение по требованию собственника земли подлежало либо сносу, либо передаче в его собственность за определенное законом вознаграждение (компенсацию). -------------------------------- <1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С. 140 - 155. Право застройки сохранилось и в советское время - посвященные ему ст. 74 - 81 ГК РСФСР 1922 г. действовали до 1949 г. Оно устанавливалось по договору между коммунальными отделами (органами исполнительной власти) и юридическими лицами, а также гражданами на длительный срок (по ГК РСФСР 1922 г. (в ред. 1927 г.) он составлял до 65 лет для каменных и железобетонных, до 60 лет для "смешанных" и до 50 лет для деревянных строений), могло быть отчуждено и обременено залогом. При этом на застройщике лежали обязанности по возведению строения в предусмотренный договором срок, уплате арендной платы и других платежей (налогов и сборов), страхованию строения от пожара. При прекращении договора строение подлежало передаче государству в лице коммунального отдела за определенную компенсацию <1>. -------------------------------- <1> Можно согласиться с мнением о том, что застройщик по нормам ГК 1922 г. не становился полноценным собственником возведенного им строения (Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С. 157). После ликвидации права застройки (и исчезновения из отечественного гражданского законодательства самой категории вещных прав) речь пошла о строительстве или покупке гражданами домов (строений) при одновременном бесплатном предоставлении им земельных участков в "бессрочное пользование" в порядке административно-правового "отвода". Земельные участки утратили юридические качества объектов гражданских прав, будучи полностью исключенными из гражданского оборота. Это и послужило базой для распространения в общественном сознании представления о том, что "земля" автоматически следует за домом (строением), а не наоборот. Принципиальное изменение этого подхода последовало лишь с возрождением частной собственности на землю, при котором, однако, оказались основательно забытыми институты ограниченных вещных прав, включая право застройки. В современных условиях сохранения господства государственной и муниципальной (публичной) собственности на землю (свыше 90%) и отсутствия ее широкой приватизации естественным путем использования находящихся в публичной собственности земельных участков под застройку частными лицами стала их аренда, которая обнаружила слабости и проблемы. Прежде всего аренда традиционно носит краткосрочный характер - в соответствии с подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются в аренду под строительство на срок от 3 до 10 лет <1>. С учетом того что получение необходимых разрешений на строительство и создание проектной документации обычно занимают несколько лет, указанного времени в лучшем случае хватает для возведения постройки, но не для ее использования. При этом принятая одновременно со ст. 39.8 ЗК РФ новая ст. 239.1 ГК РФ (также в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) в п. 1 и 6 грозит застройщику изъятием у него объекта незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Кроме того, новая редакция ст. 222 ГК РФ теперь допускает снос во внесудебном порядке "самовольных построек", считающихся таковыми в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта". -------------------------------- <1> Лишь собственникам зданий и сооружений, уже имеющихся на таких земельных участках, они с 1 марта 2015 г. могут предоставляться в долгосрочную аренду на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Наконец, сама современная организация строительной деятельности ("застройки") провоцирует появление различных недостатков и даже злоупотреблений. Традиционно сторонами этих отношений являлись заказчик, имеющий (или обеспечивающий) финансирование проектных и строительных работ, и подрядчик (генеральный подрядчик), обладающий необходимой строительной техникой и квалифицированными работниками (по крайней мере для осуществления "общестроительных работ"). Теперь же оба они заменены непонятной фигурой "застройщика", которым в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ является лицо, каким-либо образом обеспечивающее проведение строительных, а также изыскательских и проектных работ с целью создания объекта капитального строительства. Такое лицо может не иметь (и зачастую не имеет) ни финансирования (т.е. не является заказчиком), ни строительной техники и квалифицированных работников (т.е. не является подрядчиком - исполнителем), но тем не менее каким-то образом выигрывает конкурс (торги) на право строительства объекта, после чего начинает искать финансирование (в том числе путем сбора наличных денег с граждан - "дольщиков") и нанимать для исполнения работ "соисполнителей" ("субподрядчиков"); оно также может получить "на основании соглашений полномочия государственного (муниципального) заказчика" (с соответствующим бюджетным финансированием). Фактически это "лицо" нередко представляет собой организацию с минимальным (т.е. обычно символическим) уставным капиталом (размер которого лишь в самое последнее время намечено увеличить) и небольшим штатом руководителей и их помощников (либо даже просто "физическое лицо, действующее на профессиональной основе" и уполномоченное застройщиком в соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ), которое осуществляет функции "менеджера" ("технического заказчика"), в основном управляющего "денежными потоками" и готовящего необходимые документы. Очевидно, что такие условия создают лишь возможности для злоупотреблений, особенно финансовых (примером которых являются проблемы "обманутых дольщиков"). Между тем долгосрочное вещное право застройки всегда предусматривало возможность обременения его залогом, а залог этого права банку всегда являлся полноценным обеспечением банковского кредита, необходимого для финансирования строительства, исключая прямой сбор денег с будущих пользователей построенного объекта ("дольщиков"). Уже с этой точки зрения оно показывает явные преимущества в сравнении с обычной арендой, не говоря уже о длительности сроков существования права застройки и его вещном характере, обеспечивающем стабильность отношений между собственником земельного участка, "застройщиком" и лицами, использующими возведенный объект. Таким образом, право застройки представляет собой ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком с целью строительства на нем здания (сооружения) и его последующей эксплуатации. Оно является долгосрочным, возмездным, отчуждаемым и возникает на основании договора между застройщиком и собственником земельного участка, в том числе публичным (которому в соответствии с принципом superficies solo cedit должно принадлежать и право собственности на возведенное строение) <1>. -------------------------------- <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90. Его использование не требует приватизации земли (о чем свидетельствует и опыт его применения в советское время) и значительно облегчает положение застройщика, от которого не требуется затрат на приобретение земельного участка в собственность и который вместе с тем в любом случае получает компенсацию произведенных им затрат на строительство. Это право также укрепляет гражданско-правовое положение застройщика, предоставляя ему юридически прочное долгосрочное ограниченное вещное право, а не краткосрочную аренду. Важно также, что оно не является совершенно чуждым для отечественного законодательства и не заимствовано из каких-либо зарубежных правопорядков. Все это свидетельствует в пользу того, что законодательное возрождение права застройки, несомненно, будет способствовать удовлетворительному решению ряда социальных задач, тем более что оно может быть использовано для нужд не только бизнеса, но и обычного населения, и касаться не только публичной, но и частной собственности на землю. 3. Иные ограниченные вещные права de lege ferenda Авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ и разработанного на его основе законопроекта о новой редакции ГК РФ, опираясь как на зарубежный, так и на собственный (дореволюционный) законодательный опыт, предложили для законодательного закрепления и иные ограниченные вещные права, отсутствующие в современном российском гражданском праве. Многие из них представляют несомненный интерес с точки зрения необходимости развития отечественного вещного права. Следует иметь в виду, что большинство из таких вещных прав призвано юридически оформлять различные отношения по ограниченному (целевому) использованию земельных участков, подавляющее большинство которых в настоящее время находится в публичной (государственной и муниципальной) собственности. Это делает возможным известное увеличение видов ограниченных вещных прав, не опасаясь традиционных предостережений о том, что их чрезмерное развитие может отрицательно сказаться на содержании права собственности (ограничивая его и оставляя собственнику по сути лишь nudum ius, как это может иметь место, например, при использовании эмфитевзиса или узуфрукта и их аналогов). Ведь публичный собственник в большинстве случаев непосредственно не использует принадлежащие ему земельные участки и вынужден так или иначе допускать к ним частных лиц. С этой точки зрения ограниченные вещные права могут содействовать более эффективному использованию земли, находящейся в публичной собственности, без проведения ее приватизации. В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагалось расширить круг ограниченных вещных прав, включив в него помимо рассмотренных выше: а) право постоянного владения и пользования чужим земельным участком - аналог римского эмфитевзиса (пожизненной наследуемой аренды сельскохозяйственных земельных участков), известной дореволюционному русскому праву в качестве "чиншевого права"; б) неотчуждаемое и ненаследуемое право личного пользовладения чужой недвижимой вещью (вещами) - аналог римского узуфрукта <1> и его разновидность в виде социального узуфрукта в отношении чужого жилого помещения (аналог римского habitatio); в) право вещных выдач - получения периодических платежей или иных имущественных предоставлений (например, воды, электроэнергии, сельхозпродуктов и т.п.) за счет чужого земельного участка (известного дореволюционному вещному праву под именем "вотчинных выдач", а германскому праву - "вещных обременений", Grundlasten <2>). Обязанность собственника обремененного земельного участка совершать положительные действия в пользу субъекта такого права отличает его от сервитута. -------------------------------- <1> В развитых континентально-европейских правопорядках объектами узуфрукта могут быть также и движимые вещи, и имущественные права, если они могут передаваться (уступаться) другим лицам, в том числе корпоративные права (доли участия в компании) (см., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 353 - 355; Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I. S. 379). <2> См.: § 1105 - 1112 и 1191 - 1203 BGB; ст. 782 - 792 ШГК; § 530 ABGB и § 12 Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. "О поземельных книгах", а также ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.; ст. 246 Закона о собственности и других вещных правах Хорватии 1996 г.; ст. 236 Закона о собственности и других вещных правах Македонии 2001 г. Все перечисленные институты были известны и дореволюционному российскому праву, а потому не являются абсолютно чуждыми для российского правопорядка. Так, проект Гражданского уложения Российской империи в ст. 917 предусматривал установление пяти видов вещных ("вотчинных") прав: 1) наследственное оброчное владение; 2) право на разработку недр земли <1>; 3) пользовладение; 4) сервитуты; 5) вотчинные выдачи. Залог недвижимых вещей и заклад (залог движимостей) были тщательно урегулированы в специальном разделе V книги третьей "Вотчинное право" (что также не давало оснований сомневаться в вещно-правовой природе этих институтов), а право застройки было урегулировано принятым в 1912 г. специальным законом, нормы которого по разным соображениям составители законопроекта не захотели инкорпорировать в будущий текст Гражданского уложения. -------------------------------- <1> Концепция развития гражданского законодательства РФ в п. 6.5 ч. 6 разд. IV также предусматривала возможность распространения суперфиция и эмфитевзиса на природные объекты - водные объекты и участки недр, однако отечественный законодатель занял в этом отношении весьма жесткую позицию, объявив эти объекты не только исключительной государственной собственностью, но и исключительно предметом соответствующего природоресурсного законодательства. Последовавшее затем в первой отечественной кодификации гражданского права - ГК РСФСР 1922 г. - сужение круга ограниченных вещных прав до прав застройки и залога, как и последующее полное исчезновение вещных прав в ГК РСФСР 1964 г., было обусловлено очевидными социально-экономическими причинами и не должно составлять препятствий для современного развития этого института в условиях возврата к рыночной организации хозяйства. В проекте новой редакции ГК РФ урегулировано девять видов ограниченных вещных прав, лишь три из которых (сервитут, ипотека и "квазивещное" право оперативного управления) прямо признаны в этом качестве действующим законодательством. Поэтому планируемые в законопроекте нововведения будут иметь действительно революционный характер для развития российского вещного права (подробнее о новых (предполагаемых) видах вещных прав см. далее п. 3 § 2 гл. 9 настоящей работы). Раздел IV. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ВЕЩНЫХ ПРАВ Глава 8. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ § 1. Понятие и основные гражданско-правовые способы защиты вещных прав 1. Гражданско-правовая охрана и защита вещных прав Охрана экономических отношений собственности как материальной основы любого общественного строя составляет важнейшую задачу всякого правопорядка. Поэтому она в той или иной форме осуществляется практически всеми отраслями права. Свои особые формы охраны данных отношений предусматривает и гражданское право. При этом различные нормы и институты права играют неодинаковую роль. Одни из них охраняют экономические отношения собственности путем их законодательного признания, тем самым распространяя на них защиту закона. Другие правила обеспечивают необходимые условия для реализации вещных прав и в этом смысле тоже важны для их охраны (например, правила о государственной регистрации прав на недвижимость). Наконец, третьи устанавливают неблагоприятные последствия для нарушителей вещных прав, непосредственно защищая их от противоправных посягательств. На этом основано традиционное различие понятий охраны прав (в том числе вещных) и защиты прав <1>. -------------------------------- <1> См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. С. 472 - 473. Таким образом, гражданско-правовая охрана права собственности и иных вещных прав осуществляется, по сути, с помощью всей совокупности гражданско-правовых норм, обеспечивающих нормальное и беспрепятственное развитие рассматриваемых отношений. Гражданско-правовая защита права собственности и иных вещных прав - более узкое понятие, охватывающее совокупность гражданско-правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям вещно-правовых отношений. Она представляет собой часть более широкого понятия защиты гражданских прав, включающей как специальные вещно-правовые, так и общие гражданско-правовые способы (меры) защиты. В частности, речь может идти о самозащите вещных прав (ст. 14 ГК РФ), о неприменении судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК РФ), нарушающего вещные права, и др. Таким образом, в зависимости от характера нарушения вещных прав и содержания предоставляемой защиты в гражданском праве используются различные правовые способы, юридически обеспечивающие соблюдение интересов собственника или субъекта иного вещного права.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 147; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!