Проектные работы и инжиниринг
Строительство объектов осуществляется на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Проектной документацией детализируются принятые в обоснованиях решения и уточняются основные технико-экономические показатели. Проектная документация обычно включает ТЭО (проект) строительства и рабочую документацию.
Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений регламентирован СНиП 11-01-95.
Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер).
Инжиниринг- форма повышения эффективности бизнеса, суть которой состоит в предоставлении услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, производственного характера, включая подготовку ТЭО, выработку рекомендаций в области организации производства и управления, а также реализации продукции.
Различают следующие направления инжиниринга:
проектный инжиниринг;
технологический инжиниринг;
стоимостный инжиниринг;
финансовый инжиниринг;
производственный инжиниринг;
комплексный (системный) инжиниринг;
консультационный инжиниринг.
Строительная фаза проекта
Строительная фаза проекта состоит из следующих этапов:
1. Торги и договоры
2. Контроль и регулирование проекта
|
|
|
3. Управление изменениями
4. Управление материально-техническими ресурсами
5. Управление коммуникациям
Подрядные торги— это способ закупки товаров, размещения заказов и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) производится на конкурсной основе.
Основные принципы построения эффективной системы контроля включают:
1. наличие четких планов;
2. наличие ясной системы отчетности;
3. наличие эффективной системы анализа фактических показателей и тенденций;
4. наличие эффективной системы реагирования.
Для обеспечения эффективного контроля за содержанием работ проекта должны быть определены формальные процедуры управления изменениями.
Ресурсыявляются одной из основных предметных областей проекта и включают трудовые ресурсы, материально-технические ресурсы, машины и механизмы, оборудование, финансовые ресурсы, услуги. Ресурсы проекта ограниченны, потому основными задачами управления ресурсами являются:
1. оптимальное планирование ресурсов;
2. закупки ресурсов;
3. поставки ресурсов;
4. управление запасами ресурсов;
5. распределение ресурсов по работам проекта.
Управление коммуникациями проекта(управление взаимодействием, информационными связями) — управленческая функция, направленная на обеспечение своевременного сбора, генерации, распределения и сохранения необходимой проектной информации.
|
|
|
Завершение проекта
К этапам завершения проекта можно отнести:
1. Пусконаладочные работы
2. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов
3. Подготовка кадров для эксплуатации проекта
4. Закрытие контракта
5. Анализ и оценка достигнутых результатов
6. Накопление данных для осуществления последующих проектов
7. Гарантийное обслуживание продукции проекта
8. Выход из проекта
К пусконаладочным работам относится комплекс мероприятий и работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний, комплексного опробования оборудования.
Приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) может проводить как заказчик, так и любое другое уполномоченное инвестором лицо.
Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которому, помимо документации, представляемой исполнителем, прилагается определенный перечень документов.
Подготовку кадров для эксплуатации проекта необходимо осуществлять в зависимости от категории обучаемого персонала. Обучаемых подразделяют на три категории:
|
|
|
· вновь набираемые сотрудники;
· работники общих категорий;
· управляющие.
Основными этапами закрытия контракта являются:
·проверка финансовой отчетности;
·паспортизация;
·выявление невыполненных обязательств
·завершение невыполненных обязательств;
· окончательные расчеты.
При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пусконаладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для последующих проектов.
При подведении итогов подлежат оценке следующие основные вопросы:
· стратегия по достижению целей проекта;
· соответствие принятых решений предпроектному обоснованию инвестиций, другим предпроектным и проектным материалам, заданию на разработку проекта, а также исходным данным, техническим условиям, регламентам и ограничениям, выданным заинтересованными организациями и органами государственного надзора при согласовании места размещения объекта.
Гарантийное обслуживание— комплекс (программа) мероприятий, осуществляемых функциональной группой фирмы — руководителя проекта или специально приглашенной для этого фирмы. Условия гарантии оговариваются в контракте.
|
|
|
Одним из вариантов завершения проекта является выход из проекта, который предполагает отказ от дальнейшей реализации проекта по тем или иным причинам.
Для выхода из проекта необходимо проанализировать причины снижения эффективности реализации проекта, в том числе по показателям продолжительности строительства, роста цен на основные строительные материалы, повышения стоимости выполнения строительно-монтажных работ, роста расходов на оплату труда, повышения роста конкуренции в отрасли и спада экономической активности в отрасли, в которой реализуется инвестиционный проект; возрастания объемов заемных инвестиционных ресурсов, повышения ставки процента за кредит в связи с изменением конъюнктуры рынка, недостаточно обоснованного выбора подрядчиков для реализации проекта, ужесточения системы налогообложения и пр.
Эффективными формами выхода из проекта являются:
·отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;
·продажа частично реализованного проекта в форме объекта незавершенного строительства;
·продажа объекта на стадии его эксплуатации;
·привлечение на любой стадии реализации проекта дополнительного паевого постороннего капитала с минимизацией своего паевого участия;
·раздельная продажа основных видов активов реализуемого проекта.
Вопросы для самоконтроля
1. Основные данные и требования в задании на проектирование объектов производственного назначения.
2. Перечень основных технико-экономических показателей.
3. Принцип выбора проектных фирм.
4. Подрядные торги.
5. Основные процессы контроля.
6. Виды ресурсов и основные задачи управления ими.
7. Состав обязательных документов при приемке объекта.
8. Основные этапы закрытия контракта.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Основная
1. Федотова, М.А.Девелопмент в недвижимости: монография / М.А.Федотова, Т.В.Тазихина, А.А.Бакулина. – М.: Кнорус, 2013. – 264 с. – ISBN:978-5-406-00133-2
2. Организация, планирование и управление строительством. : учебник / Под общ. ред. П. Г. Грабового и А .И. Солунского . - М. : Проспект, 2012. - 528 с. - ISBN 9785392040179.
3. Мурзин, А. Д. Недвижимость: экономика, оценка девелопмент : учебное пособие / А. Д. Мурзин. - Ростов н/Д. : Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее образование). - ISBN978-5-222-20299-9.
Дополнительная
1. Малыш, М. Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости : учебное пособие / М. Н. Малыш, Н. Б. Суховольская. - 3-е изд., доп. и перераб. - СПб. : Проспект Науки, 2009. - 260 с. - ISBN 978-5-903090-26-6
2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: учеб.пособие/ И.И.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге; под общ. Ред. проф. И.И.Мазура. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. – 521 с. – ISBN 5-282-02312-1
3. Организация, планирование и управление строительным производством.: примеры, задачи, упражнения: Учебник. / Под общ.ред. П.Г.Грабового. - М. : Просветитель, 2009. - 176 с. - ISBN5-93093-006-6
4. Оценка недвижимости : учебник для вузов / ред.: А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Финансы и статистика, 2008. - 560 с. : ил. - ISBN978-5-279-03235-8
5. Электронная библиотека СГАУ - http://library.sgau.ru
6. Портал для специалистов в области оценки и не только - http://www.appraiser.ru/
7. Центр экономико-правовой экспертизы собственности - http://www.otsenk.ru/
Лекция 6
ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 247; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!